Nya Byn räddat avnya uppskrivningar
Hotet om tvångslikvidation hävdes, som Hem & Hyra berättade här, sedan Nya Byn i absolut sista stund lämnat in sin årsredovisning för 2014 till Bolagsverket.
Resultatet som nu i efterhand redovisas är en förlust med hela 23,8 miljoner kronor. Något som innebär att det finns en ansamlad förlust på 47 miljoner kronor i bolaget som länge kritiserats för eftersatt underhåll av hyreshusen i Krylbo.
Enligt styrelseledamoten och vd:n Christian Kirkman-Möller har det dock redan vänt uppåt för Nya Byn. Bilden som ges i den försenade årsredovisningen för 2014 är historia, anser den danske företrädaren för det numera finsksägda bolaget.
– Nu är jag inte svensk, men för mig är det konstigt att ingen verkar vara glad att ett tidigare halvtomt område som Krylbo nu är fullt av liv, skriver han i ett mejl till Hem & Hyra.
Christian Kirkman-Möller uppger att företaget gått från 62 procents vakansgrad till noll. Alla lägenheter är med andra ord uthyrda. Dessutom har det gjorts massiva investeringar i fastigheterna, hävdar han och målar upp en synnerligen positiv bild:
– Det här en succéhistoria!
Nya Byn i Krylbo AB hade dock varit konkursmässigt i dag om inte företaget gjort stora uppskrivningar av fastigheternas värden, framgår det av den sent inlämnade årsredovisningen för 2014.
Efter uppskrivningar med drygt 30 miljoner kronor under de senaste två åren värderas beståndet i dag till 95 miljoner kronor, en fördubbling av ingångsvärdet. Och kraftiga uppskrivningar blir det även i årsredovisningen för 2015 som ska lämnas in i juni.
– Fastigheterna har omvärderats efter allmänna riktlinjer. Vi kommer att göra ytterligare uppskrivningar upp till marknadsvärdet, som är betydligt högre än det i dag redovisade. Fastigheterna uppskattas nu till 190 miljoner kronor, skriver Christian Kirkman-Möller.
Hyresgästföreningen har en pågående diskussion med Nya Byn om påtalade fel och brister i vissa särskilt utpekade hus.
– Det viktiga för oss är att hyresgästerna får en så bra situation som möjligt. Eftersom vi nu för en dialog direkt med hyresvärden kan jag inte kommentera hur vi ligger till, säger förhandlingsledaren John Oknelid på Hyresgästföreningen i Borlänge.
Rent allmänt är fastighetsvärderingar enligt kassaflödesanalys ett ganska subjektivt instrument som i grunden bygger på antaganden kring olika faktorer som exempelvis hyresintäkter, direktavkastning, drift- och underhållskostnader.
Direktavkastningens nivå har stor inverkan på marknadsvärdet. Avkastningens storlek beror på vilken risk man anses ta för att äga fastigheter.
– Problemet eller svagheten med den här typen av kassaflödesvärdering är att det inte tas hänsyn till skicket på fastigheterna, säger John Oknelid.
Alltså om fastigheterna är i dåligt skick ökar både risken att äga dessa fastigheter samt risken för att drift- och underhållskostnader måste räknas högre. Det är två parametrar som väger tungt i en värdering och påverkar värdet negativt.
– Om en jämförelse ska göras med Nya Byn, som 2014 hade intäkter på cirka 18 miljoner av drygt 30 möjliga miljoner beroende på stora vakanser, skulle en värdering varit negativ, konstaterar John Oknelid och fortsätter:
– Med värderingen som Nya Byn har gjort, så hänvisar bolaget till framtida intäkter och drastiskt minskade vakanser och driftskostnader. Vi får se hur utfallet av detta blir då bokslutet för 2015 kommer.
