Beslut om tvångsförvaltning i Tranås kan sakna lagstöd
Vi har tidigare berättat att Hyresgästföreningen ansökt till Hyresnämnden i Jönköping om tvångsförvaltning på en fastighet i Tranås. Huset har 24 lägenheter.
Det kommer inte bli en enkel nöt att knäcka, har det visat sig. För även om det skulle finnas fog för tvångsförvaltning, kan det vara så att bostadsförvaltningslagen inte kan tillämpas.
– Grejen är den att fastighetsägaren är en bostadsrättsförening och det finns inget hyresförhållande mellan hyresgästerna och fastighetsägaren. De är andrahandshyresgäster. Det behövs minst en lägenhet som bostadsrättsföreningen själv hyr ut, då kan det prövas men här finns en osäkerhet om lagen överhuvudtaget är tillämplig, berättar Carl Olof Öhrnell, hyresråd i Jönköping.
Så här ligger det till:
- Bostadsrättsföreningens styrelse består av tre personer som alla är skrivna i Norge. Två av dem äger var sin bostadsrätt i huset, övriga 22 lägenheter ägs av ett bolag. Bolaget har en styrelseledamot, som även sitter i bostadsrättsföreningens styrelse.
- Bolaget hyr ut bostadsrätterna i andra hand till hyresgästerna. Och hyresgäster som hyr i andra hand är inte lika skyddade inom lagen som en person som har hyreskontrakt med hyresvärden, alltså hyr i första hand. Att det är så kan delvis förklaras med att det inte är tänkt att en andrahandsupplåtelse ska vara permanent.
– Vi ska pröva detta. Men man bör inte ge hyresgästerna allt för stora förhoppningar. Det här är inget standardfall och utgångspunkten är att bostadsförvaltningslagen inte är tillämplig, säger Carl Olof Öhrnell.
P-G Nyström är juridikchef på Hyresgästföreningen Sydost, där Tranås ingår.
– Vi är fortfarande osäkra på hur avtalsförhållandena ser ut. I dag har vi inte koll på alla hyresavtal så det är inte uteslutet att det finns ett avtalsförhållande mellan bostadsrättsföreningen och en hyresgäst, säger P-G Nyström.
Om bostadsförvaltningslagen inte kan användas, har Hyresgästföreningen en reservplan. Föreningen anser att ägarbilden innebär en intressegemenskap och är ett bullvanförhållande. Därför kan man bortse från andrahandsupplåtelsen och betrakta hyresgästerna som att de har förstahandskontrakt. Detta regleras i den så kallade bulvanlagen i jordabalken.
– Om vi landar i att bostadsförvaltningslagen inte gäller i det här fallet, då funderar vi på bulvanregeln i och med att det finns en intressegemenskap. Då kan vi se om vi kan komma in i bostadsförvaltningslagen den vägen, säger P-G Nyström.
Samtidigt har Tranås kommun fokus på fastigheten.
– Det här kanske kan lösas den vägen så att hela dilemmat landar i ett teoretiskt problem. Det kanske inte ens behöver gå till hyresnämnden. Vi får se hur det går, säger P-G Nyström.
Om det brister i förvaltningen har en kommun egna verktyg att ta till, med stöd av miljöbalken och plan- och bygglagen. Kommunen har exempelvis rätt att förelägga, alltså ställa krav på åtgärder som fastighetsägaren ska göra, besluta om boendeförbud och även åtgärda brister för att sedan begära betalt från hyresvärden.
– Vi har inte tagit några beslut än. Men vi arbetar på ett förslag och planen är att det ska vara klart för beslut i vår nämnd nästa vecka. Vi har varit där på inspektion och besökt 23 av 24 lägenheter och vi tjänstemän ser att det finns brister, säger Fredrik Skaghammar, miljöchef på Tranås kommun.
Hem & Hyra ringer den person som representerar ägaren gentemot hyresgästerna. Han sitter därtill både i bostadsrättsföreningens styrelse samt är ledamot i bolaget som äger bostadsrätterna. Han är på väg till ett möte och har inte tid att prata.
– Vi har fixat många problem i huset och vi har problem med en del hyresgäster. Jag är upptagen nu men du kan ringa i morgon, säger han.
Hyresnämnden tar upp ärendet i slutet på februari.
