Öbo saknar 666 miljoner till renoveringar
För några veckor sedan rapporterade tidningen Nerikes Allehanda att det kommunalägda Örebro bostäder behöver 666 miljoner på fem år till renoveringar av framförallt de så kallade miljonprogramsområdena. Alltså drygt 120 miljoner per år.
Enligt Öbos ekonomichef Björn Forsberg, som räknat fram siffrorna, är de grundade på antaganden, prognoser och en beräkningar från Öbos tekniska enhet om vilka renoveringsbehov som finns.
– Det kan vara 500 miljoner eller 800. Det är inte summan som är det viktiga utan att vi står inför ett stort problem, säger Björn Forsberg.
Hur kommer det sig att ni inte kommit på det här tidigare?
– Det är en bra fråga. Men vi har blundat för problemet. Det märks inte om man skjuter renovering framför sig ett eller två år men när man kommer till en punkt då det inte går att skjuta upp längre börjar det kosta pengar. Vi ser det till exempel i antalet vattenskador, de har ökat och då kan man inte vänta längre.
Hyresgästföreningen har genom hyresförhandlingar hållit tillbaka era inkomster när de förhandlat ner hyrorna. Har föreningen del i detta?
– Nej, det vore simpelt att skylla på Hyresgästföreningen. Att skylla dem för underhållsberget vore att ta i. Det är vi som skjutit detta framför oss. Och ändå ser det bättre ut hos oss jämfört med många andra bostadsbolag.
Ett problem som Björn Forsberg pekar på varför renoveringarna blir så dyra är de regler som säger att bostäder som renoveras ska anpassas så att de blir mer tillgängliga för funktionsnedsatta.
-Det går inte längre att ”lappa och laga” när man renoverar, för det får man inte. Utan det ska anpassas med hissar och bredare dörrar och sådant kostar, säger han.
Om pengarna skulle tas in enbart via höjda hyror, skulle det innebära en hyreshöjning på 26 procent under fem år. Det motsvarar en höjning på 1300 kronor i månaden för den som i dag har en hyra på 5000 kronor.
Men en sådan kraftig höjning tror inte Björn Forsberg på.
– Skriv nu inte att vi ska höja hyrorna med 26 procent, för det stämmer inte. Det inser både jag och alla andra att det inte är rimligt.
Vad skulle det i stället innebära om kommunen sänkte avkastningskravet på Öbo?
– Som tjänstemän kan och ska vi inte påverka den delen. Men vi ser att det ges större utrymme om avkastningskravet sänks – eller om det skapas försäljningsmöjligheter. Så det är klart att avkastningskravet betyder en del i det här fallet. Vi har gått från ett vinstkrav på noll kronor till 40 miljoner på två år. Och jag vet att det har pratats om 60 miljoner som slutmål.
Vad tror du om försäljning?
– Ja, nu vill ju ingen sälja, oavsett politisk färg. Det blev en sådan infekterad fråga förra gången. Men vi kan ju se det som ett sätt att få in pengar.
Björn Forsberg har som ekonom tagit fram fem olika förslag på hur de 666 miljonerna ska trilla in i Öbos kassa:
1. Sänkt avkastning
2. Försäljning
3. Prioritering i projekten
4. Redovisa kostnaderna på balansräkningen, det vill säga på fastigheterna – vilket kostar mer på lång sikt
5. Höja hyrorna mer än normalt
Om man tittar på Karlstads bostads AB, KBAB, verkar de ge hyresgästerna en större möjlighet att själva påverka hur renoverat det ska vara. Öbo verkar ha en annan inriktning att alla ska ha samma standard. Finns det pengar att spara där?
– Ja, vi kanske måste titta på Karlstad-modellen. Vi har velat ha en bra och jämn standard, vi vill att det ska märkas att man bor hos Öbo. Men kanske har vi lagt ner för mycket energi på det. Jag vet att Hyresgästföreningen till exempel hade uppe och kritiserade en gårdsrenovering (i Brickebacken. Hem & Hyras anmärkning) som kan ifrågasättas om behovet verkligen motsvarade kostnaden. Det kanske inte fanns fog för den. Ibland är vi lite för ambitiösa och jag tror att det finns pengar att spara genom att titta på alla dessa mindre 100-tals projekt som vi har på gång i olika bostadsområden.
Tittar man i årsredovisningar på olika bostadsbolag, ser man också att Öbos personaltäthet ligger lite över beräknat per lägenhet. Vad kan ni göra där?
– Det där är inte en helt rättvis bild. Det stämmer att vi kan ha fler anställda än andra. Men skillnaden är att vi vill göra saker i egen regi. Andra bostadsbolag, som till exempel Mimer i Västerås, outsourcar mer än vi och det kostar också pengar. Men det är klart att vi också måste titta på egeneffektivisering.
En annan sak som gräver pengar ur Öbo:s fickor, är att ägarna vill att bostadsbolaget ska bygga nytt. Nya hus är inte lönsamma de första åren. Men att sätta stopp för byggandet, det tror inte Björn Forsberg på som ett alternativ för att spara pengar.
– Det är inte aktuellt. Det är ägarnas önskan att vi ska bygga. Örebro är en stad som växer och så länge inte de privata bostadsbolagen bygger så behöver vi göra det.
Som tjänstemän på Öbo, vad kan ni göra för att påverka politikerna i de här frågorna?
– Vi presenterar prognoserna för ägarna och tar upp diskussionen om till exempel avkastningen. Men det är ägaren som bestämmer. 666 miljoner kronor är en oerhört stor summa. Det är så mycket pengar att det är klart att de måste tala om för oss vilken väg vi ska gå. Vi måste få svaren redan i höst, före förhandlingarna startar: vad tänker de sig till exempel med avkastningskravet?
Inom Hyresgästföreningen finns farhågor om att det här 666 miljonerna är ett utspel inför förhandlingarna för att ni ska kunna höja hyrorna mer än vanligt. Vad säger du om det?
– Det vore ju genialt om det vore så. Även om det är ett utspel som man bara kan använda en gång. Det ÄR en befogad fråga varför vi kommer på det här först nu. Men jag har inget annat svar på det än att det är som med allt annat: någon gång kommer man på saker.
