Hem & Hyra granskar: Dyrt när gammalt blir nytt
Det handlar om hyreslägenheter som helrenoveras under den så kallade ”mellantiden”, det vill säga när en hyresgäst har lämnat sin lägenhet och innan nästa hyresgäst flyttar in.
Slutresultatet blir ofta en topprenoverad lägenhet med bland annat tvättpelare, trägolv, klinker och handdukstork. Ju lyxigare materialval och attribut desto större hyreshöjning har hyresvärden möjlighet att ta ut. Det finns hyresvärdar som väljer till exempel duschdörrar med rundade hörnor i stället för en rak modell eller induktionsspis i stället för keramikhäll och fullhöjdsfrys i stället för en halv frys. På så vis kan de maximera hyreshöjningen. På sin hemsida skriver Akelius om tyska kvalitetskök, italienskt kakel och svenska parkettgolv. Men smakar det så kostar det. På köpet höjs hyrorna rejält – höjningar på mellan 20 och 30 procent är inte ovanligt. Kvar finns allt färre hyresrätter till en överkomlig hyra, vilket oroar Hyresgästföreningen.
Föreningen har märkt en markant uppgång de senaste åren. Man uppskattar att cirka 50 lägenheter renoveras på det här viset varje månad, framför allt i Malmö. Det motsvarar 600 lägenheter per år.
– Det är satt i system och har pågått i flera år, säger Jenny Flemme, förhandlingsassistent på Hyresgästföreningen.
Akelius och Willhem tillhör de fastighetsägare som under längst tid haft det här systemet. Att uppgradera lägenheter är en del av Akelius affärsplan. Med uppgradering menar man att lägenheter renoveras till en standard som ”motsvarar en kvalitet i nivå med nyproducerade lägenheter”, något man kallar ”First class”. Varje år lägger Akelius två miljarder kronor på att renovera 2 000 lägenheter. I Malmö har företaget hittills renoverat cirka 800 av sina knappt 4 000 lägenheter, när dessa har stått tomma. För drygt ett år sedan köpte Akelius Kronprinsen. Nu renoverar man vakanta lägenheter där, enligt First class. Ett exempel är en femrumslägenhet med en hyra på 9 746 kronor i månaden före renovering som fick en hyra på 12 570 kronor efter att den renoverats. Det motsvarar en höjning med 29 procent. En tvåa i samma fastighet höjdes från 5 818 kronor i månaden till 7 729 kronor vilket motsvarar en höjning med 33 procent.
– För oss är det ett sätt att behålla en långsiktig förvaltning och det finns en stor efterfrågan, säger Mikael Ahlborn, regionchef på Akelius.
Varför topprenoverar ni lägenheterna?
– Fastigheten ska stå kvar i lång tid framöver och vi måste tänka långsiktigt. Det är det mest hållbara ur vårt perspektiv, säger Mikael Ahlborn.
Räcker det inte att renovera till en lägre standard?
– Det finns säkert de som efterfrågar det också men det är inget vi märker av. Vi har fem gånger fler sökande till våra renoverade lägenheter.
Hur vet ni det när ni renoverar alla vakanta lägenheter?
– Vi har inte alltid uppgraderat lägenheter så vi har siffror från jämförbara fastigheter, säger Mikael Ahlborn på Akelius.
Hyresgästföreningen är orolig för att det kommer att saknas lägenheter med överkomliga hyror i framtiden. Hur ser du på det?
– Jag delar inte Hyresgästföreningens oro. Vi ser en ökad efterfrågan och vi har även befintliga hyresgäster som hör av sig och vill få renoverat. Det finns helt enkelt en efterfrågan hos kunderna att ha en högre standard. Vi tvingar inte på någon hyresgäst det här heller utan vi gör det i samband med att lägenheten är vakant, säger Mikael Ahlborn.
Willhem, som ägs av första AP-fonden, kallar sitt renoveringskoncept för Willhemlyftet.
Syftet är att höja standarden på lägenheter i äldre hus till densamma som i nybyggda hus. På sin hemsida skriver Willhem att detta sker till ”en attraktiv hyra” och att hyran sätts i överenskommelse med Hyresgästföreningen. I Malmö renoverar Willhem i år ungefär 100 lägenheter enligt det här konceptet. I fjor slutförde man omkring 80 renoveringar.
– Vi har renoverat omkring tio procent av vårt bestånd i Malmö. Men det är inte så att allt renoveras. Vi tvingar inte detta på någon befintlig hyresgäst, säger Peter Lundstedt, fastighetsdirektör på Willhem.
Skälen till att man valt att satsa på Willhemlyftet är framför allt två. Det ena är att man vill undvika att renovera hela trappuppgångar vilket man anser drabbar befintliga hyresgäster mer, det andra är att efterfrågan är stor.
– Att evakuera befintliga hyresgäster och sedan tvångshöja hyrorna känns nästan som ett övergrepp. Sedan finns det en stor efterfråga på den här typen av produkt, säger Peter Lundstedt.
Varför väljer ni att topprenovera?
– Det är den nivå som efterfrågas, det är det som marknaden vill ha. Men vi gör det inte i alla hus. Det handlar om äldre fastigheter, inte hus byggda på 1980- och 1990-talen.
Peter Lundstedt delar inte Hyresgästföreningen uppfattning om att det kommer att saknas lägenheter med överkomliga hyror i framtiden.
– Jag ser ingen risk för att äldre icke renoverade lägenheter bara kommer att försvinna. Men vad som är en överkomlig hyra är naturligtvis väldigt individuellt, säger Peter Lundstedt på Willhem.
Läs också:
Fler topprenoveringar oroar Hyresgästföreningen
Allt har ett pris när hyresvärden renoverar
Läs om familjen som inte hade råd att få renoverat här.
Så höjs hyrorna i renoverade lägenheter
1:a, 29 kvadratmeter, Caroli, före renovering 3 362 kronor, nuvarande hyra 4 580 kronor. Höjning i procent: 36, 2 %. Akelius.
3:a, 83 kvadratmeter, Caroli, före renovering cirka 9 000 kronor, nuvarande hyra 10 622. Höjning i procent: 18 %. Akelius.
5:a, 111 kvadratmeter, Kronprinsen, före renovering 9 746 kronor, nuvarande hyra 12 570 kronor. Höjning i procent: 29 %. Akelius.
2:a, 56 kvadratmeter, Kronprinsen, före renovering 5 818 kronor, nuvarande hyra 7 729 kronor. Höjning i procent: 33 %. Akelius.
4:a, 94 kvadratmeter, Kantatgatan, före renovering 7 383 kronor, nuvarande hyra 9 903 kronor. Höjning i procent: 34 procent. Willhem.
3:a 82 kvadratmeter, Munkehättegatan, före renovering 6 563 kronor, nuvarande hyra 8 760 kronor. Höjning i procent: 33 procent. Willhem.
