Kraftiga avgiftshöjningar efter stor ombildning
Vid en köpstämma den 15 juni röstade medlemmarna ja till en ombildning av nära 400 lägenheterna i Gribbylund. Ombildningen innebär att hyresgäster får köpa sin lägenhet till ett förhållandevis lågt pris och att avgiften är låg, enligt Lennart Ljungren på Borättsupplysning Skåne, som på Hem & Hyras uppdrag har analyserat föreningens ekonomiska plan.
Till exempel kostar en lägenhet på 83 kvadratmeter 1 250 000 kronor och har då en avgift på 3000 kronor i månaden.
– Insatserna och avgifterna är låga för att locka folk att köpa. Egentligen borde avgifterna och insatserna varit mycket högre för att föreningen skulle ha en sundare ekonomi, men då hade inte folk köpt, säger han.
Den ekonomiska kalkylen som ligger till grund för affären bygger på att föreningen tar höga lån för att köpa fastigheterna och därmed hålla nere insatserna för dem som vill köpa sin lägenhet. Men kalkylen innebär även att avgifterna kommer att höjas med 8-9 procent per år i elva år.
– De som inte kan läsa en ekonomisk plan förstår kanske inte att avgiften kommer att höjas rejält och de luras ju att tro att den låga avgiften kommer att vara för evigt, säger han och tillägger att de som tjänar mest på att köpa är de som säljer direkt innan avgiftshöjningarna blir verklighet.
Förutom kritiken mot föreningens höga lån och låga avgifter det första året hävdar han att föreningen borde sätta av mer till kommande underhåll och amortera mer än vad föreningen har tänkt.
– Skulle de göra det krävs också en avgiftshöjning på 70 procent från dag ett. Om man inte ens amorterar en procent per år så blir man aldrig av med den stora skulden och blir sårbar för räntehöjningar, menar han.
Men han lyfter fram en positiv sak med den ekonomiska planen, att föreningen har räknat med att räntorna stiger i framtiden.
– Sedan är alla hyresrätter som föreningen får kvar en dold tillgång som när de säljs så småningom gör att föreningens ekonomi förbättras, säger han.
Bo Bergman, ansvarig ombildningskonsult på Bergman & Partners, är ansvarig för ombildningen i Gribbylund. Avgifterna och insatserna är låga, är det lockpriser för att ombildningen ska bli av?
– Insatserna ligger där de ligger för att folk ska ha råd, så är det. Men det är absolut inte en glädjekalkyl, vi vill inte medverka till att bostadrättsföreningens ekonomi havererar, då får vi dåligt rykte. Sedan gör de kommande avgiftshöjningarna att vi samlar på oss en kassa som kan användas till underhåll eller amorteringar. Vi valde låga insatser för att vi inte vet vad marknadspriset är för lägenheterna, säger han.
En expert anser att ni borde amortera mer och sätta av mer till underhåll, något som han menar kräver att ni höjer avgifterna 70 procent direkt. Vad anser du om det?
– Vi anser att de pengar vi satt av till amorteringar och underhåll räcker. Sedan kommer vi att få en del pengar när människor flyttar från hyresrätter och vi kan sälja dem och då får vi en buffert. Även om vi inte vet när det blir av.
Flera jag pratat med hävdar att många inte kan analysera och förstå den ekonomiska planen och därmed inte förstår att det blir avgiftshöjningar på 8-9 procent. Hur ser du på det?
– Jag tror de har rätt, de flesta förstår inte den ekonomiska planen, och så ser det ut var du än gör en ombildning, tyvärr. Vi har haft tolkar och försökt få människor att förstå men det är svårt. Och även om avgiften höjs varje år så får man inte glömma att även hyran höjs varje år för de som väljer att hyra, säger han.
Föreningen har höga lån, 60 procent av köpesumman är lån, hur ser du på den risk det innebär om räntan går upp?
– Vi har valt att räkna på en lite högre ränta i kalkylen så att vi kan binda räntan men även gardera oss för räntehöjningar.
Deltagare på köpstämman vittnar om att du som ordförande och andra tystade ner en person som ville diskutera avgiftshöjningarna och vilka konsekvenser det får för de som köper. Varför tystades personen?
– Jag tycker det är bra att diskutera saker och låta kritiker komma fram. Det var inte jag som tystade personen utan snarare de som var där som buade och då var det svårt att ta den diskussionen.
Vad är nästa steg inför ombildningen?
– Det krävs att 289 av de 395 hyresgästerna köper för att ekonomin ska gå ihop och affären ska bli av. Nu väntar vi på att de som vill köpa ser om de får lån och först därefter kan vi köpa fastigheterna. Vi planerar att ta över fastigheten i oktober om allt går bra.
