عندما تفشل المفاوضات ترتفعُ الإيجارات- كيف تستفيد شركات السكن من النزاعات
زيادة في الإيجارات بنسبة 5.8 في المائة. كان هذا هو قرار المُحكّم Håkan Julius، الذي منح 14500 مستأجر في ستوكهولم أحد أعلى زيادة في الإيجارات في البلاد.
و للمرة الأولى تمَّ تحديد الإيجار من قبل محكّم وسيط مستقل، والذي كان يعمل سابقا مستشاراً للإيجار في لجنة الإيجار في ستوكهولم. قد لا يوجد أيُّ مبرر لهذا القرار، ولا ينبغي أن يكون هناك مبرر لأنه مطلبٌ من جمعية المستأجرين عندما تم إدخال النظام.
لذلك من الصعب معرفة سبب حصول هؤلاء المستأجرين البالغ عددهم 14500 مستأجر، الذين يعيشون عند شركات سكن مختلة مختلفة، على زيادة في الإيجار بنسبة 5.8 في المائة في حين أنَّ المتوسط لبقية سكان ستوكهولم هو 5.1 في المائة.
رسم بياني: زيادة أكبر من الوسيط
جمعية أصحاب شركات السكن غير راضية
كانَ الاتحاد السويدي للعقارات (Fastighetsägarna) هو من طلبَ المساعدة من محكمة الإيجار والوسيط المُحكّم. ولكن المنظمة لا تزال تعرب عن عدم رضاها عن النتيجة.
تقول ناتالي برارد، رئيسة السوق العقارية في جمعية Fastighetsägarna ستوكهولم:
ـــ لقد طالبنا بنسبة 12 في المائة وأظهرنا أدلة ثقيلة تتمثل بوثائق مالية و ذات صلة. ونجد أنهُ من الغريب أن المُحكّم توصل بعد ذلك إلى نسبة 5.8 في المائة من الأول من أبريل – أو 4.35 في المائة على أساس سنوي، عندما تم اتخاذ القرار.
وقد طلبَ الاتحاد السويدي للعقارات، الذي يُمثّل ملاك الشركات الخاصة، أنْ يتمَّ اللجوء إلى التحكيم في أجزاء كبيرة من البلاد. وقد نشرتْ صحيفة Hem & Hyra سابقاً إحصاءات تُظهر أن ما يقرب من 150,000 مستأجر سيتم البت في إيجاراتهم من قبل مُحكّم.
كما تُظهر مراجعتنا لمفاوضات الإيجار لهذا العام أنَّ الحكم الصادر في ستوكهولم هو مجرد مثال واحد لموضوع متكرر. ويتمثلُ في أنَّ المفاوضات الفاشلة تؤدي إلى زيادات أكبر في الإيجار.
هذا و أنَّ القرارات من المُحكّمين المستقلين و لجنة سوق الإيجارات (HMK)،التي تحلّ نزاعات مماثلة كما هو في جمعية المستأجرين وشركات السكن العامة. لها متوسط إيجارات أعلى من الإيجارات المتفاوض عليها.
ففي مدينة مالمو، قررت لجنة سوق الإيجار (HMK) رفع الإيجارات بنسبة 5.7% لـ 26,400 أسرة في وقت سابق من هذا العام. ويبلغ متوسط الإيجارات المتفاوض عليها في المدينة 5.3 في المائة.
يُصرّح Benny Bendzovski، رئيس المفاوضين في جمعية المستأجرين في جنوب سكانيا، فيما يتعلق بالقرار:
ــ من المؤسف أن رئيس لجنة سوق الإيجارات المستقل هو من قرر التفاوض على الإيجارات. إن النتيجة كبيرة وهي إلى حد ما مأزق و سيكون هناك الآن اتفاق لمدة عامين.
رسم بياني: الزيادة الأكبر من HMK
تم تحديد إيجار 130,000 أسرة خارج نطاق المفاوضات
هذا وقد توصلتْ HMK والمُحكم الى تسوية في الإيجارات لما يقرب من 130,000 أسرة إجمالاً. ويبلغ متوسط القرارات هذه 5.5 في المائة. أما بالنسبة للأسر الأخرى البالغ عددها 720,000 أسرة التي تمتلك صحيفة هيم اوك هيرا أرقاماً مشابه لها، فقد تم التفاوض على زيادة الإيجار بمتوسط 5.1 في المائة.
يعتقد Carl-Johan Bergström، رئيس قسم المفاوضين في جمعية المستأجرين Hyresgästföreningen، أنه من السابق لأوانه قول أي شيء عن الفرق بين زيادات الإيجار.
ـــ نحن لا نرى بعد ما سيكون عليه المتوسط الفعلي. عندها فقط يمكنني مقارنة إيجارات HMK والمحكمين بالإيجارات المتفاوض عليها محليا، ولكن من الواضح أنه من الأفضل بكثير أن يتم التفاوض على الإيجارات على مستوى محلي.
ينتقد أندرس نوردستراند، الرئيس التنفيذي لشركة Sveriges Allmännytta، التقارب الكبير في حجم الزيادات في الإيجارات في أجزاء مختلفة من البلاد. ووفقا له، يجب أن تكون الظروف المحلية أكثر أهمية. ولذلك فهو يرحب بالمستويات الأعلى قليلاً من منظمة تسوية المنازعات Hyresmarknadskommittén.
ـــ أعتقد أن المستوى الأعلى قليلاً هو علامة على وجود توازن بين الأطراف المتنازعة. فهم يأتون من اتجاهات مختلفة وسيحاولون الاجتماع على أي حال، على مستوى مقبول للأطراف. لقد قاموا بعمل جيد هذا العام وفي الماضي.
وهو أكثر تشككا في كيفية عمل تسوية المنازعات على الجانب الخاص. يقول:
ـــ إن وجود محكّم مستقل تماماً، كما هو الحال في محكمة الإيجارات، لم يُفد أي من الطرفين.
”تم إنشاء علامة حول خمسة في المائة”
وعلى الرغم من أن الاتحاد السويدي للعقارات قد حصل على عائد أكبر في دخل الإيجار من قرار المحكمين. إلا أنهم ينتقدون بشدة المستويات هذه.
يقول كبير الاقتصاديين في الاتحاد السويدي للعقارات Tomas Ernhagen:
ـــ إنها قريبة بشكل مثير للدهشة من المستويات التي طالبت بها جمعية المستأجرين.
ــ إذا اتفقنا على أنَّ التكاليف قد زادت بنحو 14 في المائة، حيث قمنا بتوزيعها على ثلاث سنوات. فمن الغريب جدا أن تستقر القرارات بحوالي 4-5 في المائة. ثم نريد تبريراً قويا للغاية من المحكمين حول كيفية توصلّهم إلى ذلك.
يتفقُ توماس إرنهاجن من الاتحاد السويدي للعقارات مع أندرس نوردستراند من اتحاد الملكية العامة السويدية، في أن ”العلامة” حول الخمسة في المائة قد تم إنشاؤها للمفاوضات وهي آخذة في الانتشار. وقد قال هاكان يوليوس، الذي تم تعيينه كمحكم في ستوكهولم وأماكن أخرى، إن التسويات التي تمت بالفعل يُمكن أن تؤثر على قراره، وهو ما ينتقده توماس إرنهاجن.
ــ هذا يعني أن اتحاد المستأجرين يمكن أن يتحكم في النتيجة من خلال إبرام اتفاقات وتقديم شيء جيد لمالك العقار الخاص دون استخدام نموذج التفاوض. و يصبح الأمر غريبا للغاية إذا أصبحت التسمية عندما تكون المفاوضات قائمة على شيء مختلف تماما.
عندما يتم التفاوض على الإيجار الجديد أو تحديده من قبل المُحكّم، فإنه يُطبق أحيانا من 1 يناير وأحيانا من تواريخ أخرى في وقت لاحق من العام.
في مثال ستوكهولم، تبدأ الزيادة التي حددها المحكم بنسبة 5.8 في المائة في 1 أبريل. وهذا يعني أن الزيادة الموزعة على عام 2024 بأكمله هي 4.35 في المائة فقط لأن الإيجار القديم الأقل يسري في يناير وفبراير ومارس.
ومع ذلك، فقد اختارت هيم اوك هيرا حساب الزيادات الفعلية في الإيجار بقدر الإمكان، لأن هذا الإيجار الأعلى هو الذي سيدفعهُ المستأجرون في نهاية المطاف وهو مستوى الإيجار الجديد الذي ستستند إليه الزيادة في الإيجار في العام المقبل.
