إلى هذا المدى يمكن للمالك التجسس لاكتشاف الإيجار غير القانوني – وهذه هي الحدود؟
يجب على المؤجرين الذين يراقبون مستأجريهم لاكتشاف تأجير عقود ثانوية بشكل غير قانوني أنْ يكونوا على دراية بقوانين حماية البيانات وقانون العقوبات. لكنْ حتى لو خالف المالك القانون أثناء جمع الأدلة، فلا يزال يحق له استخدامها في لجنة الإيجارات.
يقول بيتر هيلمان، المحامي والخبير في قانون العقارات ولائحة حماية البيانات (GDPR):
– لدينا حرية تقييم الأدلة في السويد. الوضع هنا ليس كما في الولايات المتحدة، حيث ترفضُ المحاكم الأدلة إذا تم جمعها بطرق غير قانونية. إذا كان لدى المالك أدلة على حدوث تأجير شقة بعقد ثانوي غير قانوني، فإن تلك الأدلة مسموح بها في لجنة الإيجارات. لذا- ومن هذا المنظور- كل شيء مسموح.
لا يمكنه استخدام البيانات الشخصية كيفما شاء
هل هذا يعني أنّ المالك يمكنه التجسس على المستأجرين من خلف الشجيرات، متابعتهم أو تصويرهم؟ لا – حتى لو كان جميع أنواع الأدلة مسموحٌ بها في لجنة الإيجارات، إلا أنّ هنالك قوانين أخرى تحمي الخصوصية الشخصية. تنص لائحة حماية البيانات على أنه لا يُسمح بجمع أو استخدام المعلومات الشخصية عن الأفراد كيفما اتفق. فقد تُعد بعض طرق المراقبة أو التجسس على المستأجرين جرائم أيضاً وفقاً لقانون العقوبات.
هناك في لائحة حماية البيانات مبدآن يجب أن يتم التعرف عليهما. الأول هو أن الشخص الذي يجمع المعلومات يجب أنْ يحدد مسبقاً الغرض من استخدامها، ولا يجوز استخدامها لأي غرض آخر بعد ذلك. أما المبدأ الآخر فيتعلق بوجوب جمع القدر الكافي من المعلومات لتحقيق الغرض المحدد مسبقاً فقط، ولا يمكن الاحتفاظ بها لفترة أطول من اللازم لتحقيق الغرض هذا.
– يُطلق عليه بمبدأ تقليل البيانات، أي يجب جمع أقل قدر ممكن من المعلومات الشخصية. و لا يُسمح بجمع المعلومات لأنها قد تكون مفيدة لاحقا فقط.
يستخدمون أساليب مشكوكة فيها
تُظهر استبيانات Hem & Hyra الموجهة إلى سبع شركات سكن تابعة لبلديات وسط السويد أنَ مالكي العقارات يستخدمون مجموعة متنوعة من الأساليب لمحاولة اكتشاف ما إذا كان المستأجرون يؤجرون شققهم بشكل غير مسموح به أو يفتقرون الى ”احتياج يستحق الحماية” (وهو ما يعني غالبا أن لديهم سكنا آخر).
يعتبر بيتر هيلمان العديد من الأساليب هذه بأنها لا تشكلُ مشكلة على الإطلاق، مثل التحقق من الأسماء الموجودة على الأبواب أو استخدام نظام تلقائي لفحص سجلات السكان. كما أن قراءة استهلاك الكهرباء والمياه من قِبل المالك غالبا ما تكون مسموحة.
– إذا كان لدى المالك إمكانية الوصول إلى العدّاد ومراقبة الاستهلاك، فيُسمح له باستخدام تلك المعلومات.
واحدة من الطرق الأكثر إثارة للشك التي يستخدمها بعض مالكي العقارات في التجسس هي قراءة السجلات في أنظمة الأقفال التي تعمل بالبطاقات أو المفاتيح الإلكترونية. و كقاعدة عامة، لا يُسمح بمعالجة هذه البيانات لأغراض أخرى غير تلك التي جُمعت من أجلها. ويجب أن يكون لدى المالك أساس قانوني لكل غرض يستخدم فيه المعلومات.
– إما أن يكون لديك موافقة من الشخص المُسجِّل، أو أن تقوم بتقييم مصالحك وموازنتها ضد حق الشخص في حماية خصوصيته. في الحالة هذه، من المحتمل أن المستأجرين لم يوافقوا على هذا الاستخدام. لذا، يجب أن يكون لدى المالك أساسٌ قانوني آخر لمعالجة البيانات، ومن المشكوك فيه ما إذا كانوا يمتلكونه. إنها مسألة تقييم في كل حالة على حدة، لكن الأرجح أنها تميل إلى كونها غير مسموح بها.
تبليغات الجيران أمر شائع
غالبا ما تكون المعلومات الواردة من الجيران هي السبب وراء شك المالك في وجود تأجير غير قانوني. بعض شركات السكن لديها خدمات خاصة بالتبليغ، حيث يمكن للناس تقديم معلومات عن جيرانهم وهو أمرٌ مسموحٌ به تماما. لكن إذا بدأ المالك بطرح أسئلة عن جيرانك، فلستَ ملزماً بالرد عليه.
وإذا قام المالك بزيارة المنزل للتحقق ممن يقيم في الشقة، فلا يوجد التزام من المستأجر تجاه المؤجر بالسماح له بالدخول.
– من الواضح أنه لا يوجد ما يمنع المالك من الذهاب وقرع الجرس لتحية المستأجر. لكن المالك ليس له الحق في الدخول إلى الشقة والتحقق في من بداخلها. وللمالك الحق في الدخول إلى الشقة لأغراض الصيانة، الإصلاح، أو التفتيش. وهذا ينطبق على الزيارات المُبلّغ عنها وغير المُبلّغ عنها.
الطلب من العمال مراقبة الوضع
إحدى الطرق التي يمكنُ للمالك من خلالها معرفة ما يجري داخل الشقة هي أن يطلب من العمال الذين يزورون المكان أن يلقوا نظرة أو يلتقطوا صورا. يرى بيتر هيلمان أنّ طلب المالك من العمال التحقق من الوضع أمرٌ مقبول. في أغلب الحالات، يُعد التصوير قانونياً أيضا.
أما المراقبة خارج الشقة والتصوير، فقد يكون تحت ظروف معينة جريمة. إذا كان المالك متطفلاً للغاية، فقد يُعتبر ذلك تعديا. وإذا قام المالك بتصوير داخل الشقة سرا وظهر شخص في الصورة، فقد يُعد ذلك جريمة تدعىى بالتصوير المهين. ومع ذلك، إذا قام المالك بتصوير أشخاص غير معروفين وهم يخرجون من مدخل البناية، فعادة ما يكون ذلك مسموحا.
ما مدى حرية المالك في التجسس عبر وسائل التواصل الاجتماعي؟
يمكن لشركات السكن الحصول على معلومات حول حياة المستأجرين الخاصة دون الحاجة إلى مقابلتهم فعليا، وخاصة من خلال وسائل التواصل الاجتماعي. لكن إلى أي مدى يُسمح للمالك بالتجسس من خلالها؟
كما هو الحال مع أي شيء آخر، يجب على المالك الالتزام بقواعد اللائحة العامة لحماية البيانات. وأن يكون لديه ”غرض مشروع”، ولا يجوز له جمع إلا المعلومات الضرورية لذلك الغرض. إذا نشر المستأجر شيئا علنيا على وسائل التواصل الاجتماعي، فيجب أن يتوقع أن شركة السكن قد تستخدمها كدليل. لكن هل يُسمح للمالك بإرسال طلب صداقة للوصول إلى مزيد من المعلومات؟
– إذا قام المالك بارسال طلب صداقة باسمه الحقيقي، فلا مشكلة، لأن المستأجر يعرف عندها أن هذا هو المالك. أما القيام بذلك تحت اسم مزيف فقد يعتبر نوعاً من التضليل ويمكنه انْ يلامس الجانب الإجرامي.
كما ينبغي على المالك أن يكون حذرا عند محاولة معرفة ما إذا كان لدى المستأجرين سجل إجرامي، مثل قراءة الأحكام القضائية. القاعدة الأساسية هي أن معالجة البيانات حول انتهاكات القانون امرٌ يرجعُ فقط للسلطات.
– بصفته مؤجرا أو مالكا للعقار، الاطلاع على هذه المعلومات يعتبرُ غالبا خطأ، إلا إذا كان ذلك ضروريا لنزاع قانوني يشارك فيه المالك.
كامراتُ المراقبة هي الحد الفاصل
من الأمور التي تُعتبر في جميع الحالات غير قانونية هي استخدام لقطات من كاميرات المراقبة لكشف التأجير غير القانوني. يُسمح بمراقبة المباني السكنية بالكاميرات فقط إذا كان الهدف هو التعامل مع جرائم خطيرة ومتكررة. وفي هذه الحالات، يجب ألا تكون الكاميرات موجهة نحو أبواب الشقق.
– إذا تم استخدام كاميرا مراقبة، في مرآب أو خارج مدخل المبنى، لمنع الجريمة أو مكافحتها، فلا يُسمح باستخدام تلك اللقطات لأغراض أخرى. وإذا قام المالك بذلك، فإن لجنة الإيجارات قد تقبل الدليل كما في الحالات الأخرى، لكن المالك قد يتعرض للمساءلة والغرامة لانتهاك قوانين حماية البيانات.
