رسالة مهمة ضاعت – والكفيل مجبر على دفع إيجار موظف
من المهم متابعة الأوراق وفهم مضمون العقود التي توقع عليها والاّ قد تنتهي الأمور بكارثة. هذا ما أدركه الآن مدير تنفيذي لشركة في مالمو.
وقد بدأت القصة منذ بضع سنوات، حيثُ كان رجل يبلغ من العمر 51 عاما بصدد توقيع عقد إيجار لشقة جديدة، وهي شقة مكونة من غرفتين في جنوب مالمو. ولكن نظرا لعدم وجود وظيفة ثابتة له في ذلك الوقت، أراد صاحبُ العقار ضمانة مالية إضافية.
ولهذا السبب وافق المدير التنفيذي للشركة التي كان يعمل بها الرجل على أن يكون كفيلًا للعقد. و كان من المفترض أن تكون الكفالة مؤقتة. إلا أنه و بعد حوالي عام، ظهر أول مؤشر على وجود مشكلة يتمثلُ في شكل مطالبات من المالك الإيجارات المتأخرة. و كانت هذه نقطة حاسمة تعني أن مسؤولية الكفيل امتدت لفترة أطول، وإلا لكانت قد سقطت بمرور الوقت تلقائيا (راجع الحقائق في الاسفل).
مرت السنوات وتراكمت الديون. ورفعت القضية في المحكمة الآن.
يرفض الكفيل الدفع
دخل المدير التنفيذي في نزاع قانوني، مدعيا أنه أنهى التزامه ككفيل بمجرد أن علم بتأخر دفع الإيجارات. وهذا أمر يمكن للكفيل فعله بعد مرور عامين من توقيع العقد. ومع ذلك، لم يتمكن المدير التنفيذي من تقديم أي مستند يثبت أن خطاب الإنهاء قد أُرسل بالفعل.
وقد كتب في مراسلاته مع المحكمة: ”تم إرسال خطاب الإنهاء عبر البريد العادي، ولذلك لا أملك نسخة منه.”
رد مالك العقار كان واضحا ومباشرا حيثُ لم يصله أي خطاب، ولا يوجد أي شيء مسجل في الإرشيف. وبالتالي، يتعين على المدير التنفيذي الدفع. وقد أخبر المحكمة أنه يواجه أزمة مالية حادة بسبب سوء أوضاع شركته، وهي مشكلة قد تتفاقم أكثر الآن.
وكتب للمحكمة: ”لقد اقترضنا الكثير من المال للعيش خلال السنوات الثلاث الماضية، وأنا مدين بحوالي مليون كرون. من المستحيل الحصول على قروض جديدة لأن لدي ديونا كثيرة بالفعل.”
الكفيل يتلقى فاتورة تقدر بـ 65,000 كرون
لم تلقَ اعتراضات رجل الأعمال استجابة في المحكمة. ويتوجب عليه الآن دفع أكثر من 40,000 كرون، وفقاً لحكم محكمة مالمو الابتدائية. حيث أن الموظف الذي كان يعيش فيها لم يلتزم بإدارة أموره المالية. بالإضافة إلى ذلك، يتعين على المدير التنفيذي دفع 25,000 كرون أخرى لتغطية رسوم التحصيل القضائي وتكاليف المحكمة التي تحملها صاحب العقار. هذه هي القواعد المتعلقة بالكفالة المالية لشخص آخر. أما الموظف المعني قد طُرد بالفعل من الشقة كجزء من عملية قضائية موازية.
بعد صدور الحكم على الكفيل، قال المدير التنفيذي:
”لن أتمكن أبدا من العودة إلى حياة طبيعية مرة أخرى. من المستحيل بالنسبة لي أن أسدد هذا المبلغ. لن أضع اسمي على أي عقد إيجار مرة أخرى. الحياة ليست سهلة.”
هل كان بإمكانك فعل شيء مختلف؟
”لا أعلم. من الصعب التفكير في هذا الأمر والإجابة بشكل صحيح.”
و من الصعب الحصول على معلومات دقيقة حول مدى شيوع هذا النوع من ترتيبات الإيجار. فعلى سبيل المثال، لا يملك مكتب تحصيل الديون (Kronofogden) إمكانية البحث في أنظمته لمعرفة عدد الحالات التي يطالب فيها الملاك الكفلاء بدفع الإيجارات.
اصحاب العقارات يطلبون ضمانات إضافية
تَعتبرُ شركة MKB السكنية – أكبر شركة عقار في مالمو- وهي مسؤولة عن حوالي 27,000 شقة و1,000 محل تجاري في المدينة أنّ ترتيب وجود كفيل لضمان دفع الإيجار نادر الحدوث. تقول مديرة الاتصالات :
– إنه أمر نادر جدا.
بينما تُقدمُ شركة Heimstaden الخاصة، التي تمتلك حوالي 8,200 شقة في المدينة أرقاما أكثر دقة. من بين 1,500 عقد تم توقيعه خلال عام 2024، تضمنت 70 عقدا وجود كفيل.
– نستخدم ذلك كضمان إذا كان المستأجر المحتمل لديه مصدر دخل غير مستقر في المستقبل. من النادر أن يحتاج الكفيل إلى دفع الإيجارات غير المدفوعة، على الأقل في حالاتنا، يقول روبين فيلهلمسون، مدير الاتصالات في Heimstaden.
وقد ضمنتْ شركة Trianon العقارية في مالمو 38 من أصل 825 عقدا أُبرم هذا العام التزاما بالكفالة، وغالبا ما يتعلق الأمر بالطلاب.
– يوفر الكفيل لنا ضمانا عندما يكون المتقدم يعتمد على قروض CSN، حيث يعتبر ذلك مصدر دخل مؤقتا خلال فترة الدراسة، تقول كارين أبيل، مديرة الإيجارات في الشركة، تقول مديرة الإيجارات كارين أبيل
تقدم لوفيسا برودينيوس، محامية في جمعية المستأجرين بمدينة مالمو نصائح حول الكفالة المالية
كمستأجر، ما الذي يجب أن تفكر فيه عند الاستعانة بكفيل؟
– يجب أن تكون علاقتك مع الكفيل قوية بما يكفي لتحمل هذا الالتزام، لأن الذي قد يحدث سيضطر الكفيل إلى الدفع. وهذا يؤثر بدوره سلبا على العلاقات الأسرية أو الصداقات. و الجميع يرغب في الالتزام بسداد ديونه، ولكن إذا حدث الأسوأ وكان الكفيل بحاجة إلى التدخل وإنقاذ الموقف، فقد تكون لتورطه عواقب وخيمة. كما يجب أن يفهم الشخص الذي تطلب منه المساعدة هذه الاحتمالية.
ما هو أهم شيء يجب مراعاته عند كفالة مستأجر؟
– يجب أن تكون واعيا تماما بالالتزام الذي تقبله. هل هو مجرد تغطية الإيجارات؟ أم يشمل أيضا تعويضات عن أضرار قد تحدث في الشقة عند إخلائها؟ من الضروري أن تفهم المخاطر التي تتعرض لها.
متى يكون من المعقول أن يطلب مالك العقار وجود كفيل؟
– غالبا ما يُقصد بالكفالة أن تكون استثناءً. فهي تُطلب إذا كنت تفتقر إلى تاريخ مالي واضح أو وظيفة ثابتة فقط. إذا لم يكن لديك سجل اقتصادي، مثل كونك جديدا في سوق العمل أو لم يكن لديك دخل ثابت خلال السنوات الأخيرة، فقد يكون الطلب معقولا. ومع ذلك، إذا كنت تمتلك وظيفة ثابتة، فلا ينبغي أن يكون هناك سبب منطقي لطلب كفيل. للأسف، يبدو أن الاستثناء قد تحول إلى قاعدة.
الكفالة المالية تعني أن يقوم شخص بدور ضمانة اقتصادية، مثل ضمان عقد إيجار شخص آخر. إذا لم يتمكن الشخص الذي يحمل العقد من دفع الإيجار لأي سبب، يمكن لمالك العقار مطالبة الكفيل بسداد الدين. كما يمكن الكفيل أن يكون أي شخص تقريبا، مثل أحد الوالدين، صديق، أو حتى صاحب العمل.
يمكن أن يُطلب من الكفيل تغطية الإيجارات غير المدفوعة، وكذلك دفع تعويضات عن الأضرار أو أي تكاليف قانونية قد تنشأ. يظل الالتزام ساريا لمدة لا تقل عن عامين، و يجب إنهاؤه كتابيا مع فترة إشعار تبلغ تسعة أشهر.
بعد مرور ثلاث سنوات، يسقط الالتزام تلقائيا، ولكن إذا أرسل مالك العقار مطالبة بالإيجار أو تذكيرا قبل انتهاء هذه الفترة، يتم تمديد الالتزام ثلاث سنوات إضافية.
المصدر: جمعية المستأجرين، جمعية أصحاب العقارات.
