ما هي الأسباب المعتبرة للتبادل في الشقق؟ اليك بعضها
كتبت Hem & Hyra عن قصة سوزان لارشون، التي قامت بتبديل شقتها إحدى عشرة مرة. وتوضح أنَّ التبادل الشقق كانت مسالة سهلة في الماضي، لكن مالكو الشقق أصبحوا أكثر صرامة الآن من ذي قبل.
– لم يكن لدى المؤجرين أي تعليقات في السابق لطالما كانت جميع الأطراف ملتزمة وقادرة على دفع الإيجار. أما الآن فأنا أسمع برفض طلبات الكثيرين لأسباب متنوعة، توضح سوزان.
و على الرغم من الصعوبات فإن الاهتمام بتبديل الشقق قد ازداد بشكل كبير في السنوات الأخيرة. فهناك مئات من المجموعات على فيسبوك لتبديل الشقق وكذلك مواقع عديدة باشتراك مدفوع الثمن يُمكّن البحث عن شركاء للتبديل.
وفي أكبر سوق لتبديل الشقق، lagenhetsbyte.se. تضاعفت عدد الإعلانات النشطة في أقل من عامين، كما تضاعفت نسبة الذين يرغبون في تبديل شققهم إلى شقق أصغر وأرخص.
– تخميني هو أن هذا يرجع إلى ارتفاع الإيجارات بشكل كبير وصعوبة الناس في تدبير أمورهم المالية، يقول توبياس يونارث المدير التنفيذي لشركة Lägenhetsbyte Sverige.
زيادة الإيجار ليستْ سبباً لتبديل الشقة. ولكن إذا كنت ترغب في تبديل الشقة بسبب زيادة الإيجار أو زيادات أخرى في التكاليف ورفض المالك ذلك، فقد يكون الأمرُ صعبا. و لا تعتبر الزيادات العامة في التكاليف سبباً يتمُّ الاخذ به في نظر الاعتبار لأنها تؤثر على الجميع.
و يشرح ميكائيل أريسكوغ، المحامي في جمعية المستأجرين في منطقة ستوكهولم، أن الأسباب يجب أن تتعلق بالمستأجر الذي يريد التبديل.
– يجب أن تكون قادرا على إظهار تغيير يتعلق بالمستأجر الفرد، مثل الانفصال أو التقاعد وانخفاض الدخل.
الطلاق يعني تغييراً في الظروف الاجتماعية، مما يمكن أن يكونْ سبباً معتبرا لتبديل الشقة.
الأسباب المعتبرة للتبادل في الشقق
أما المبدأ هو أن شيئاً ما قد تغير بالنسبة لك كمستأجر ويعني أنك بحاجة إلى سكن آخر.
و فيما يلي الأسباب الأكثر شيوعا:
- تغييرات في الظروف العائلية: أولئك الذين سينتقلون للعيش معا و ينتظرون مولوداً جديداً، أو يعانون من ضيق المكان يمكنهم تبديل الشقة إلى أكبر، أوالذين ينفصلون يمكن أن يكون لديهم أسباب مشروعة لتبديل الشقة إلى أصغر.
- وظيفة جديدة أو دراسة في مدينة أخرى: قد تمنحك الحق في تبديل السكن.
- مستوى معيشة أفضل بشكل كبير: الرغبة في الانتقال إلى شقة أكبر بكثير أو أكثر حداثة يمكن أن تكون أسبابا كافية للتبديل.
- تغيّر كبير في الوضع المالي: انخفاض الدخل بسبب المرض أو البطالة أو التقاعد. يمكن أن تكون أسبابا لتبديل الشقة إلى أخرى بإيجار أقل.
الأسباب غير المعتبرة للتبادل في الشقة
يشهدُ العديد من المؤجرين تلقيهم طلبات تبديل لأسباب أخرى مثل الرغبة في تغيير الحي، أو السكن في شقة من طراز الخمسينيات، أو الحصول على شرفة. ولا تُعتبرُ الأسباب هذه ملزمة للموافقة عليها، على الرغم من أنه لا يوجد ما يمنع المالك من القيام بذلك.
كما يمكن رفضُ أسباب أخرى إذا رغب المالك في ذلك. بالأزواج الذين يخططون لإنجاب طفل ولكنهم يريدون أولاً شقة أكبر يمكن أن يُرفض طلبهم، بسبب رغبة المالك في الحصول على شهادة حمل لإثبات أن هناك خطة ملموسة.
بحسب قرارات لجنة الإيجار، فإن زيادة العمل من المنزل ليست سببا للحصول على شقة أكبر.
والشخص الذي انتقل إلى شقة جديدة باهظة الثمن على أمل الحصول على فرصة في سوق العقارات ومن ثم القدرة على التبادل فيما بعد قد يصاب بخيبة أمل. فمن اختار قبول الشقة بتلك الإيجارات، فعليه أن يتحمل العواقب على الأقل إذا لم يتعرض لانخفاض كبير في الدخل.
حكم موجهة حول الأسباب المعتبرة للتبديل
إذا رفض المالك طلبك، فيمكنك التوجه إلى واحدة من لجان الإيجار الثمانية في البلاد، التي تُقرر ما إذا كانت هناك أسباب معتبرة ام لا. وفي الحالة هذه قد توافق على التبديل بخلاف رغبة المالك. وقد سبق لـ Hem & Hyra أنْ استعرضت قرارات لجان التأجير التي توضح مردود النتائج للآخرين الذين سلكوا الطريق هذا.
وفقا لسوزان ويكستروم، المحامية في جمعية المستأجرين في منطقة ستوكهولم، من الواضح أنَّ لجان الايجار أصبحت أكثر صرامة في تقييمها في السنوات الأخيرة. و من الضروري أنْ تستعد بالأدلة التي تثبت أنّ لديك فعلا أسبابا للتبديل. و لم تتغير القواعد حول الأسباب المعتبرة لمن عاش في شقته لأكثر من سنة. ولكن التقييمات أصبحت أكثر صرامة، وفقا لمحامية جمعية المستأجرين سوزان ويكستروم.
وكان القرارُ النهائي يعود للجان الايجار في السابق، الّ أنه ومنذُ عام 2019، يمكن الاستئناف ضد بعض القرارات المتعلقة بتبديل الشقق إلى محكمة سفيا العليا. وتأتي الفكرة وراء ذلك في الحصول على قرارات تكون موجهة للجان الايجار في المستقبل.
و لم تصدر اللجان هذه سوى عدد قليل من القرارات السابقة، حتى الآن.
إليك بعض الأمثلة:
انخفاض الرواتب يُعدُّ أسباباً معتبرة للتبديل
كان هناك زوجان يعملان في متجر للملابس وفي قطاع الترفيه. و عندما ضرب وباء كوفيد-19، تم تخفيض وظائفهما بنسبة 25 في المائة لفترة غير محددة، مما أدى الى انخفاض دخلهما بنسبة 25 في المائة وأرادا التبديل بشقة ذات ايجار أرخص بمقدار 4000.
اعتبر المالك من جهته أنه ليس لديهما أسباب معتبرة لأنهما على الرغم من الانخفاض ينبغي أن يكونا قادرين على تحمل إيجارهما. ولسبب هذا استأنف الزوجان القرار واعتبرت محكمة سفيا العليا أنه سيكون لهما فائدة ملموسة من الحصول على إيجار أقل. وبالتالي، كان لديهما أسباب معتبرة وتمت الموافقة على التبديل.
خطط التبني غير كافية
مستأجرة أخرى أرادت تبديل شقتها من ثلاث غرف إلى شقة أخرى من ثلاث غرف لأنها أكبر بعشرة أمتار مربعة. وكانت إحدى أسبابها هي في خطتها في تبني طفل وكانت خائفة من الرفض بسبب صغر مساحة شقتها.
و يمكن أن تكون الزيادة في الأفراد سببا للتبديل، ولكن في أحايين كثيرة يتطلب المالك إثباتا بشكل مناسب مثل شهادة الحمل أو الموافقة على التبني.
و لم يرَ المالك أنَّ خطط التبني كانت كافية من الناحية العملية أو القريبة لتبرير سبب معتبر. وقد أدى قرار لجنة الايجار ومحكمة سفيا العليا إلى التقييم نفسه، وتم رفض طلب التبديل.
لدى الأبناء البالغون الحق في التبديل
أراد والد وابنه البالغ من العمر 25 عاما تبديل شقة الأب البالغة من أربع غرف مقابل شقتين أصغر.
تم رفض شريكي التبادل بسبب عدم امتلاك الابن لعقد إيجار وبالتالي- وفقا للمالك- لم يكن قادراً على أن يكونَ طرفاُ في التبادل.
و قد تفسر التغييرات القانونية التي شُرّعت عام 2019 أنها كذلك، ولكن محكمة سفيا العليا أشارت إلى أن هذا لم يكن قصد المُشرّع. فمن حق الأشخاص الذين لا يملكون عقوداً للايجار والذين يعيشون في المكان نفسه التبادل ايضا. في الحالة هذه لم يُعتبر أنّ هناك دليل على أن الأب والابن قد عاشا معا. لذلك، تم رفض طلب التبادل على أية حال.
المالك يمكن أن يقبل دائما
و لا يوجد شيء يُلزم المالك برفض طلب تبادل الشقق إذا لم تكن هناك أسباب معتبرة للتبديل، لن مواقف وإجراءات المالكين تختلف بينهم.
سألت صحيفتنا أكبر 20 مالك في البلاد عن كيفية تعاملهم. و يقول معظمهم إنهم يلتزمون بشدة بوجود أسباب معتبرة. اما البعض فيقبل دائماً إذا كانوا راضين عن المستأجر الجديد. ويقول البعض الآخر إنهم يحاولون مساعدة المستأجرين الذين يحتاجون إلى الانتقال إلى شقة بإيجار أقل.
لذلك، قد يكون من المفيد تقديم طلب تبادل حتى لو لم تكن لديك أسباب معتبرة، قم بالحجج بشكل جيد وتأمل في تقدير إيجابي.
مطلوب أيضا
حتى إذا كانت لديك أسباب قوية، قد يرفض المالك التبادل إذا كان لدى المستأجر الجديد وضع مالي سيء أو مراجع سيئة من المالك السابق.
عليك الحصول على موافقة من المالك الجديد و في كثير من الأحيان، يطلبون شهادات من أماكن العمل، وأدلة على الدخل، ومراجع.
