يُقاضى بأكثر من نصف مليون كرون – تفاوضَ بشكل مباشر مع المستأجرين
المحامية ميشيل كومولايين تعملُ في المفاوضات في جمعية المستأجرين. وقد تلقت مكالمة هاتفية من مستأجر لديه استفسارات حول زيادة الإيجار في يناير. وعندما قامتْ بالتحقق من العقار اكتشفتْ أنَّ المالك لمْ يتفاوضْ على أية زيادة في الإيجار مع جمعية المستأجرين منذ عام 2016. بل قام بزيادة الإيجار بمفرده.
مطالبٌ بدفع تعويض قدره 630,000 كرون
المنزل في هوجانيس يخضع لما يسمى بـ ”نظام التفاوض”. مما يعني أنّ المالك ملزمٌ بالتفاوض على جميع زيادات الإيجار مع جمعية المستأجرين. خلاف ذلك، يعتبر ذلك انتهاكاً للقانون.
كان من الممكن أنْ تنتهي القصة باتفاق ودون تدخل المحكمة. الا أنهُ وبعد أحدَ عشر شهرا من تلقي ميشيل كومولايين المكالمة الهاتفية من المستأجر، أصبحت الأمور عكس ذلك تماما حيثُ انتهى الامرُ بصراع كبير. وتعتزم جمعية المستأجرين اختبار تشريع جديد يتيح فرض تعويض ملموس بقيمة 630,000 كرون، على الرغم من أن القضية تتعلق بمالك صغير يدير 11 شقة فقط.
تقول ميشيل كومولايين:
– أعتقدُ أن مالك العقار قد تصرف بطريقة غير نزيهة.
لم يتضرر أحد
ولا يتفقُ المالك نفسه مع هذا الادعاء. هنريك كجيلغرين، من شركة ”Kanslihuset”، وهو وكيل المالك، يرى أن جمعية المستأجرين تتصرف بشكل خاطئ.
يقول:
– يجب عليهم تركيز جهودهم على أمور أكثر أهمية.
في بيان موجه إلى لجنة الإيجارات، يوضح هنريك كجيلغرين أنّ المالك ليس محترفا في إدارة العقارات، بل هو في الأساس حِرَفي. و في أواخر التسعينيات استثمر اقتصادياً في العقار هذا.
ويؤكد أن العقار قد أُدير ”بشكل مثالي”، وأنَّ الإيجارات تم رفعها بما يتماشى مع سياسة الإسكان العام لشركة ”Höganäshem” على مر السنين، باعتبار أنها الطريقة الصحيحة. و لم يتضرر أحد من الإجراء هذا ولم تكن هناك نية سيئة.
تقول ميشيل كومولايين إنها في بعض الأحيان تصادف ملاك عقارات لا يعرفون القوانين والأنظمة، مثل الأشخاص الذين يرثون عقارات سكنية. وأضافت أنها تتفهم وتظهر تسامحاً نسبياً في حال وجود أخطاء غير مقصودة.
المالك طرق الأبواب
دائما ما يكون من مسؤولية مالك العقار الاتصال بجمعية المستأجرين لبدء مفاوضات الإيجار. إذا لم يتم ذلك، قد يحتاج المالك إلى إعادة المبالغ التي تم تحصيلها من زيادات الإيجار التي لم يتم التفاوض عليها.
في الحالات التي يتم فيها اكتشاف الأخطاء، غالبا ما يسعى الملكة لتصحيح الوضع ويصلون إلى اتفاق لحل المشكلة، وفقا لميشيل كومولايين.
في الحالة هذه، تقول ميشيل كومولايين إنها أجرت محادثة جيدة مع المالك وكانت تعتقد أنهم سيتوصلون إلى حل، ولكن بعد ذلك ساد الصمت. بدلاً من ذلك، تولى وكيل النقاشات. ومع ذلك، اكتشفت في منتصف هذه المناقشات أن المالك تجاهل التفاوض الجاري وطرق الأبواب لدى المستأجرين لجعلهم يوقعون عقداً جديدا.
عندها، اعتبرت أنَّ المالك قد تخطى الحدود.
قانون جديد – إمكانية المطالبة بتعويض أكبر
هذا و كان قد حصل المستأجرون على ما بين شهر وشهرين من الإيجار المجاني مقابل توقيعهم على العقد، وهو ما فعله الجميع. وبالتالي، قبلوا الإيجار الجديد. ولم يعد من الممكن أيضا المطالبة بإعادة المبالغ المدفوعة من زيادات الإيجار التي لم يتم التفاوض عليها سابقا.
تقول ميشيل كومولايين:
– يعد تجاوزا لنظام التفاوض.
وفقا لها، فإن ادعاء المالك بأن زيادات الإيجار قد تبعت سياسات الإسكان العامة في المنطقة غير صحيح، حيث تم رفع الإيجار في العديد من الحالات بشكل أكبر. ولهذا قررت جمعية المستأجرين توجيه مطالبات بتعويضات بسبب انتهاك نظام التفاوض.
في السابق، كان الممارسات القانونية تقضي بتعويض قدره 5000 كرون لكل شقة، ولكن منذ عام 2023، هناك قانون جديد يتيح التقدم بطلب للحصول على تعويضات تصل إلى مبلغ قاعدة أساسية لكل شقة، حيث الحد الأدنى هو نصف قاعدة المبلغ الأساسي. في عام ٢٠٢٤، تبلغ قيمة قاعدة المبلغ الأساسي 57,300 كرون.
٢٢ انتهاكاً لنظام التفاوض
تتولى جمعية المستأجرين في شمال سكونه قضية أخرى حيث تسعى لاختبار التشريع الجديد. حيثُ تمَّ مقاضاة زوجين في مدينة أوستورب في سكونه بسبب انتهاك نظام التفاوض بشكل متكرر، ويُطلب منهما دفع تعويض يعادل مبلغا كاملاً من المبلغ الأساسي عن شقتين. القضية تتعلق بمبلغ قدره ١١٤,٠٠٠ كرون.
المبنى في Höganäs و يحتوي على ١١ شقة. وقد قدمت جمعية المستأجرين طلبا للحصول على تعويض عن ٢٢ انتهاكاً لنظام التفاوض خلال عام ٢٠٢٤. و يشمل زيادات الإيجار على الشقق الـ ١١ دون التفاوض بشأنها، بالإضافة إلى اتفاقات التسوية التي تعتبرها الجمعية غير قانونية.
يُعرف جميع مستأجريه
هنريك كيلجرين، محامي المالك، يُمثل القضية وله رؤية مختلفة تماما حول سبب قيام المالك بطرق الأبواب وحصوله على توقيعات من المستأجرين على الاتفاق.
– شعرالمالك بالإحراج بعد سماعه أن ما قام به كان جريمة. خرج ليشرح الموقف كما هو وقدّم العرض كعلاج للخطأ. كان يريد تصحيح ما كان خاطئا.
وفقا لهنريك كيلجرين، أصبح المالك والمستأجرين الآن راضين. ويشير إلى أنّ التصرف لم يكن وفقاً لـ ”للمنهج المدرسي”، لكن هذا ليس غير معقول بالنسبة لمالك يعرف جميع مستأجريه.
دعوة للتحقق
يعتقد هنريك كيلجرين أيضا أنه من غير المعقول معاقبة المالك الذي يعتقد أنه يقوم بالشيء الصحيح، خاصةً وأنه قد دفع سنويا ما يُسمى برسوم تحديد الإيجار لجمعية المستأجرين. ويقول إن المفاوضين في الجمعية يجب أن يكون لديهم نظام للرقابة على ما إذا كان هناك من لا يتفاوض على الإيجارات كما يجب.
القضية لم تُدرج بعد للمحاكمة في لجنة الإيجارات.
يعني وجود نظام التفاوض أنه إذا أراد أغلب المستأجرين أن تتولى منظمة المستأجرين، والتي في الواقع غالبا ما تكون جمعية المستأجرين، إدارة مفاوضات الإيجار، يجب على المالك دائما التوجه إلى المنظمة. يرافق نظام التفاوض المبنى ويظل ساريا حتى إذا تم تغيير المالك. ولا يمكن إلغاءه إذا لم يوافق المستأجرون على ذلك.
