ما لذي يحدث لو نظرت لجنة الايجار في مستوى الإيجار؟ زيادة في الإيجار أم تقليلٌ فيه؟
تدور تكاليف الإيجار في أفواه المستأجرين في الوقت الذي ترتفع فيه طلباتهم للتحقق من مستوى الإيجار بسبب الارتفاع القياسي لإيجارات الشقق. و لأول مرة منذ عشر سنوات، أصبحت مسألة مستوى الإيجار أكثر شيوعاً من قبل أعضاء جمعية المستأجرين الذين يتصلون بها طالبين منها المشورة. وقد حصلت المستأجرة إيفا على تخفيض يفوق النصف في الإيجار، بعدما توجهت إلى لجنة تحديد الإيجار لتقييم المستوى. ”إنه لأمرٌ رائع تماما”، و تقول. بالنسبة لآلان،في حالته الوضع غير جيد- فقد حصل على زيادة تبلغ عدة آلاف من الكرونات. هذا ما أفادت به مجلة ” هيم اوك هيرا”.
إيفا وآلان ليسا بالمستأجرين الوحيدين اللذين طالبا بتقييم إيجارهما في المحكمة. و يصل عدد السويديين الذين يستأجرون شققا لا تتضمنُ ما يسمى بـ ”إجراء التفاوض” بين شركات السكن وجمعية المستأجرين إلى 180,000. وهذا يعني أنه في نهاية المطاف قد تكون لجنة التأجير هي من تحدد مستوى الإيجار، على عكس الوضع في جميع شركات السكن التابعة للبلدية وبعض شركات السكن الخاصة حيث يتم التفاوض عن الإيجارات بشكل جماعي.
قدمت ”هيم & هيرا” تقريراً عن جميع الحالات المتعلقة بتغيير إيجارات الشقق في سكانيا وهالاند في عام 2023 (انظر مربع الحقائق أدناه). وفي حالات قليلة تتخذ لجنة الايجار قرارا، ويتم سحب معظم الحالات خلال مسار التفاوض. المفاوض في جمعية المستأجرين في هيلسينبورغي Björn Agertoft يقول إن هذا ليس بالضرورة شيئاً سيئا.
ـــ هذا بسبب التوافق على طاولة المفاوضات، وربما يكون هذا هو الأفضل للطرفين لأنه حينئذٍ يكون المرء على استعداد للتنازل قليلاً من كلا الجانبين.
عندما تقرر لجنة الايجار مستوى الإيجار، لا تنظرُ في أمور معينة كما هو جار في التفاوضات العادية أي لا تتخذ موقفا بشأن أمور مثل زيادات تكاليف شركات السكن والتوقعات الاقتصادية. بدلاً من ذلك، تُقيّم استخدام الشقة.
يعرض المستأجرون الذين يعتقدون أنهم يدفعون أكثر مما ينبغي في الإيجار عادةً أمثلة على شقق أخرى في نفس المدينة تكون مشابهة ولكن لديها إجراءات تفاوض وإيجار أقل. بالمثل، يُقدم مالكو العقارات شققاً بإيجارات أعلى.
ولكن في المدن الصغيرة التي تحتوي على عدد قليل من الشقق، قد يكون من الصعب أحيانا العثور على شقق مناسبة لإجراء مقارنة مباشرة. في الحالات هذه، ترجعُ اللجنة إلى معرفتها المحلية بالمدينة.
يجيب بيورن أجرتوفت من جمعية المستأجرين على ما يحدث عندما يتم تقييم مستوى الإيجار من قبل لجنة التأجير.
لقد وقعت تواً على عقد ايجار، ولكنني أشك في أن الإيجار مرتفع جداً. هل يمكنني اللجوء إلى لجنة الإيجار على أي حال؟
ـــ نعم، ولكن وفقا للتشريعات، يجب أن تمرّ فترة بستة أشهر أولاً بعد تاريخ الانتقال المذكور في العقد قبل أن يتسنى لك الشك في الإيجار. بمجرد أن تبدأ بالدفع، يجب أن يمر نصف عام أولاً. يمكنك الاتصال بلجنة الايجار مباشرة، ولكن لا يمكنك توقع أن يحدث أي شيء قبل ذلك.
يريد مالكي العقار زيادة الإيجار، ولا يوجد أي إجراءات تفاوضية. هل يجب علي دفع الإيجار الجديد والمرتفع؟
ـــ لا، إذا أعلن مالك العقار عن زيادة في الإيجار، فلديك الحق في عدم دفع الزيادة. وإذا لم تنجح المفاوضات بينك كمستأجر ومالك العقار، يمكن لمالك العقار اللجوء إلى لجنة الإيجار التي تقيم قيمة استخدام الشقة ، أي ما هو الإيجار الصحيح للشقة.
ما هي الخسائر التي يتعرض لها المستأجر الذي لا يوافق على زيادة الإيجار المطلوبة من قبل المالك؟
ـــ المخاطرة تكمن في أنك قد قمت بتقدير خاطئ لقيمة استخدام شقتك. وأن مالك العقار قد يطالب في لجنة التأجير بإيجار أعلى مما تم الإعلان عنه أولاً – وأن لجنة الإيجار قد تعتبر هذه قيمة صحيحة أيضاً.
كم يجب أن تكون حجم الزيادة؟
ــ الأمر لا يتعلق بنسبة الزيادة بل بما يصل الإيجار إليه، وهذا هو الأمر المحوري لقيمة الاستخدام. لذا يمكن أن يرتفع الإيجار بنسبة 20 أو 30 في المئة ومع ذلك يظل رخيصا إذا كان منخفضا جدا في البداية.
ما الأمور التي تأخذها لجنة الإيجار في الاعتبار عند تحديد الإيجار؟
ـــ حجم الشقة، التصميم الداخلي، عزل الصوت، موقع الشقة في المبنى، المستوى، والوصول إلى الخدمات والنقل الجماعي.
إذا قررت لجنة التأجير على إيجار جديد، متى يبدأ العمل به؟
ـــ بعد ثلاثة أشهر فقط من تقديم الطلب إلى لجنة الإيجار، سيبدأ الإيجار الجديد حيز التنفيذ. و ينطبق هذا على المستأجر أو مالك العقار بغض النظر عن من هو المتقدم بالطلب ومن هو الفائز. حتى إذا تأخر القرار، المدة هي ثلاثة شهور . من الجيد حفظ مبالغ مالية منذ تاريخ تقديم الطلب، إذا كان مالك العقار محقا.
ما مدى سهولة أو صعوبة تنفيذ عملية مثل هذه دون ممثل قانوني؟
ـــ يمكن للشخص القيام بمعظم الأمور بنفسه من خلال القراءة والبحث، ولكن الأمر الأصعب هو العثور على شقق قابلة للمقارنة لعرضها على لجنة التأجير، أي شقق أخرى تم التفاوض على إيجارها جماعيا.
هل يمكن للشخص الحصول على مساعدة من جمعية المستأجرين إذا كان عضواً فيها؟
ـــ نعم، هذا جزء من الفوائد التي يحصل عليها الأعضاء. نحتاج إلى معرفة موقع الشقة، ومستوى معيشتها، والشروط المتعلقة بالماء والتدفئة، وما إلى ذلك. باستخدام هذه المعلومات، نقول ”أوبس، أنت تدفع كثيرا”، أو ”هذا ليس إيجارا يُمكن الشكوى منه”.
هل يُكلف المستأجر شيئا عند التوجه إلى لجنة الايجار للحصول على تخفيض في الإيجار؟
ـــ لا، لا يُكلف. لا يحتاج المرء لدفع أي شيء للتفاوض في لجنة التأجير.
هل يمكن لمالك العقار أن يفصلني إذا كنت أرغب في الحصول على تخفيض في الإيجار؟
ـــ لا، لن يكون من الممكن أبدا أن تصل الأمور إلى ”أنك لا تريد دفع زيادة الإيجار، لذا سيتم طردك”. طالما أنك تدفع المبلغ القديم فقط وتفعل ذلك في الوقت المناسب. يمكن لمالك العقار أن ينهي عقد المستأجر، ولكنه لا يحتاج إلى الانتقال حتى تقيم لجنة الايجار الإخلاء كمسألة منفصلة وتمنح للمالك الحق. يمكن لجمعية المستأجرين المساعدة إذا كان الأمر كذلك.
ماذا أفعل إذا لم يقم مالك العقار بإعادة الأموال التي دفعتها بزيادة في الإيجار؟
ـــ في هذه الحالة، يتم إرسال الأمر إلى مكتب التنفيذ Kronofogden
قامت صحيفة ”هيم & هيرا” بمراجعة جميع نتائج الحالات المتعلقة بتغيير الإيجار للشقق في سكانيا وهالاند عام 2023. وكان هناك مجموع 30 حالة.
في معظم الحالات (20 حالة)، كان مالك العقار الذي تقدم بطلب لرفع الإيجار، بينما كان المستأجر هو الذي طلب تخفيض الإيجار في 10 حالات.
من النادر أن تحتاج لجنة الايجار إلى اتخاذ قرار – حدث هذا في ثلاث حالات فقط، وفي كل مرة يتعلق الأمر بـمستأجرين قاموا بالتقديم وحصلوا على حقهم. في نفس العدد من الحالات، هناك تسوية معتمدة، والتي تعني أن الأطراف تتفق ولكنها تسمح للجنة بتدوين مضمون الاتفاقية.
في الغالبية العظمى من الحالات – 24 حالة – قام المتقدم بسحب الطلب. و يمكن أن يكون السبب في ذلك الاتفاق بين الأطراف دون تدخل من لجنة التأجير.
المصدر: لجنة الطلبات والايجار في مالمو ويتبوري
