Peters hem såldes utan att han visste – 190 000 kommunala lägenheter har blivit privata sedan 2000
Området Haninge är sista utposten av Linköpings tätortsbebyggelse. Sedan tar Ullstämmaskogens naturreservat vid. Fornlämningar några hundra meter in i skogen vittnar om tidig bebyggelse. Pensionerade fabriksarbetaren Peter Lundqvist har också bott här länge – i området sedan det byggdes 1985 och i nuvarande lägenhet sedan 1992.
Haninge utgörs av tvåvånings hyreshus med bilfria innergårdar, punkthus med fler våningar och privatägda villor. Här har sönerna vuxit upp och en av dem har flyttat hemifrån. Den andre väntar på att hitta en lägenhet.
I dag betalar Peter Lundqvist cirka 8 000 kronor för fyran på 87 kvadrat på markplan med egen ingång och inglasad uteplats som förlänger utesäsongen. Det är överkomligt, tycker Peter. Han trivs och tänker bo kvar.
Största försäljningen i fjol
Kommunala Stångåstaden har ägt och förvaltat husen sedan de byggdes. Men i maj i fjol såldes hela området. Den snabbväxande privata värdjätten Heimstaden köpte samtliga 291 lägenheter som en del i en större affär med 1 118 lägenheter. En jätteaffär och den största försäljningen i landet under 2021. Det visar Hem & Hyras undersökning bland landets kommuner. Sammanlagt såldes minst 3 062 kommunala lägenheter ifjol.
Peter Lundqvist visste inget om försäljningen på förhand, och då är han ändå aktiv i Hyresgästföreningen.
– Jag tittade ut genom köksfönstret och funderade på vad det var för lappar som delades ut i till alla. När jag öppnade brevlådan fick jag en smärre chock, berättar Peter Lundqvist.
190 877 kommunala lägenheter har sålts mellan åren 2000 och 2021. Det visar en sammanställning av Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät, samt Hem & Hyras egen undersökning bland landets kommuner. Och försäljningarna fortsätter även under 2022. Redan i början av januari fanns beslut om försäljningar av 1 727 lägenheter och planer på försäljningar av 525 lägenheter, visar den enkät Hem & Hyras skickat ut och där 235 kommuner svarat.
190 877 kommunala lägenheter har sålts sedan millennieskiftet
Den stora kommunala försäljningsvågen svepte över landet mellan i slutet av 90-talet och slutet av 00-talet. Främst i attraktiva lägen i Stockholm. Då såldes allmännyttiga hus ofta till bostadsrättsföreningar vars medlemmar blev miljonärer över en natt. Det blev bråk och storpolitik ända upp på regeringsnivå. Den borgerliga majoriteten i Stockholms stadshus ville ”ge möjligheten att äga sitt boende”. Den socialdemokratiska regeringen såg rött och instiftade den så kallade stopplagen, som den borgerliga alliansen under statsminister Fredrik Reinfeldt sedan avskaffade. Här nådde ombildningarna sin kulmen: Mellan 2007 och 2010 ombildades drygt 20 000 hyresrätter till bostadsrätter i Stockholm.
Men försäljningarna av kommunala lägenheter har alltså fortsatt i stadig takt. I dag är det få som lyfter försäljningarna som ett problem. När vi vill att landets bostadsminister, Johan Danielsson (S), ska kommentera, avböjer han mejlledes via pressekreteraren med motiveringen att det är ”en kommunal angelägenhet”.
Varför säljer då kommunerna? Alla de största försäljningarna i år gjordes för att ha råd att bygga nya lägenheter och renovera kvarvarande bestånd, visar Hem & Hyras undersökning.
Så också i fallet med Peter Lundqvists lägenhet. Den främsta anledningen till att Stångåstaden sålde området Haninge var att få in kapital för att bygga nya lägenheter.
I Vasastaden i centrala Linköping erbjuds lägenheter som beräknas inflyttningsklara om ett år. Då ligger en fyra på 92 kvadrat på mellan 14 500 och 15 770 kronor i månaden. Nästan dubbla hyran jämfört med Peter Lundqvist lägenhet fem kilometer från stadskärnan.
Och så här ser det ut i hela landet. En nyproducerad lägenhet kostade 2020 i genomsnitt 1 868 kronor per kvadratmeter och år, enligt Statistiska centralbyrån. I vår undersökning till kommunala bolag som sålt under 2020 svarar de som sålt över 100 lägenheter, att hyran legat på mellan 1 003 kronor och 1 160 kronor per kvadratmeter och år. Skillnaden på det som säljs och det som byggs blir alltså mellan 708 och 865 kronor mer per kvadratmeter och år. Det vill säga mellan 61 och 86 procent dyrare.
Hyran höjs innan nästa hyresgäst
De gamla lägenheterna som köps av stora privatvärdar riskerar också att bli dyrare.
När Peter Lundqvist en gång flyttar ut kommer lägenheten med stor sannolikhet renoveras invändigt innan nästa hyresgäst får flytta in. Så gör de flesta större privata aktörer numera. Konceptrenovering eller styckvis renovering är en vanlig benämning på modellen. Lägenheterna får högre standard och hyran höjs när flyttlassen går – eller om en hyresgäst vill ha renoverat.
– Jag skulle gärna få nya golvmattor i kök och hall. Men då erbjöds jag parkett. Det vill jag inte ha i köket och det kan höja hyran. Så då fick det vara, säger Peter Lundqvist.
Enligt en rapport som forskningsinstitutet Rise gjort på uppdrag av Boverket så har hyrorna hos privatvärdar mellan 2014 och 2020 höjts mer efter renovering än hos de kommunala bolagen.
– Sättet man renoverar är en stor anledning till att hyrorna höjs mer i det privata beståndet än det allmännyttiga. Det leder till färre billigare lägenheter och bland annat högre kostnader för socialtjänsten när de betalar hyran, säger Mikael Mangold, forskare på Rise.
43 procent dyrare för likadan lägenhet
I Luleå har kommunala Lulebo de senaste 10 åren sålt drygt 5 000 lägenheter till olika privatvärdar. Omkring 1 200 av dessa har konceptrenoverats hittills, enligt Roger Enbom, förhandlare på Hyresgästföreningen region Norrland. Precis som i Linköping är Heimstaden en av köparna. En trea på drygt 80 kvadratmeter som är orenoverad kostar 6 060 kronor i månaden medan en likadan kostar 8 650 kronor i månaden efter totalrenovering. Hela 43 procent dyrare.
– Det känns inte bra. Alla vill inte ha helkaklat badrum, tvättmaskin, torktumlare och dyra kök. Vi hade hellre sett att man hållit standarden på en vettig nivå, det är ju hyresgästen som får betala, säger Roger Enbom.
Vi går tillbaka till 2020 års försäljningar. Då såldes 5 562 kommunala lägenheter. Flest lägenheter såldes 2020 i Skellefteå. Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) köpte hela 890 lägenheter av kommunala Skebo i området Morö backe till en prislapp på 1,25 miljarder kronor. Pengarna ska till stor del gå till att bygga nya lägenheter.
Samhällsbyggnadsbolaget har som mål att renovera och höja hyran för 600 lägenheter per år i hela landet. Under 2020 överträffade bolaget målet och landade på 695 lägenheter.
Affärsidén driver upp hyrorna. Som exempel kan nämnas området Bojsenburg i Falun där en nyrustad trea på 77 kvm har en hyra på 8 784 kr/månad.
När kommunala Kopparstaden renoverar hus i samma område, byggda på 1970-talet, blir det inte alls lika dyrt. Och då byter de ändå avloppsstammar och gör annat genomgripande underhåll. Standarden i lägenheterna är i princip likvärdig med SBB:s – men hyran cirka 1 000 kronor lägre: 7 743 kronor, enligt hurvibor.se.
En nyrenoverad SBB-tvåa på 65 kvadrat i Bojsenburg ligger ute på sajten homeq.se för 8064 kronor i månaden. De orenoverade har en hyra på mellan 5 300 och 5 631 kronor, enligt Hyresgästföreningens statistik.
Den utvecklingen är sannolikt att vänta i Skellefteå också.
– Ja, det kan bli en effekt att det blir färre billiga lägenheter kvar i Skellefteå, men de renoverar ju inte allt på en gång, resonerar Åsa Andersson, vd för Skebo.
Kommunala bostadsbolagen som sålde mest 2021
Måste man då sälja för att bygga nytt? Nja, låna är ett alternativ, inte minst för bolag på starka marknader. Astrid Brissman (M), styrelseordförande för Stångåstaden i Linköping:
– Visst hade vi kunnat låna i stället för att sälja. Bolaget har väldigt bra ekonomi, men vi följer ägardirektiven från kommunen. Vi ska inte bli mer dominanta och så småningom kommer räntorna att gå upp.
”Ett kommunalt bolag ska dela ut vinst”
Tidigare granskningar som Hem & Hyra gjort visar att Linköpings kommun under åren 2014–2018 plockat ut 195 miljoner kronor i vinst ur Stångåstaden. Astrid Brissman menar att det inte har med varandra att göra.
– Tanken med ett kommunalt bolag är att det ska delas ut vinst till ägaren. Det är ingen skillnad om det är ett bostadsbolag eller tekniskt verk.
Även Skebo i Skellefteå hade kunnat låna i stället för att sälja till SBB, men då hade bolaget inte kunnat bygga lika många bostäder, enligt vd:n Åsa Andersson.
I Linköping och Skellefteå hade alltså de kommunala bolagsledningarna ett val. Men så är det inte överallt. Det finns kommuner som gärna behållit sina gamla, billiga lägenheter, och byggt nytt samtidigt. Bostadsstiftelsen Hallbo i Hallsberg beslutade nyligen att sälja fyra av tio lägenheter. Orsak: Hallbo får inte låna mer. Pengarna från försäljningen ska gå till att amortera och rot-renovera de fastigheter som blir kvar i kommunal ägo.
– Hade vi inte behövt hade vi inte sålt men vi har räknat och Hallbo får inte låna mer, konstaterar Peter Sjerling, vd på Hallbo, krasst.
Nu väntar hyresgäster i 477 lägenheter i Hallsberg i Sydnärke på vem den nya hyresvärden ska bli.
Precis som för Peter Lundqvist i Linköping är inte någon hyreschock att vänta så länge de bor kvar. Men för de som ska ta sig in på bostadsmarknaden är det tuffare. Peters ena son som bor kvar i pojkrummet längtar efter att flytta hemifrån. För honom är läget mörkare.
– Det byggs nytt men det är alldeles för dyrt för unga människor. De måste ju kunna ha råd med något annat än att betala hyran. Jag vet fler här ute som har barnen kvar hemma för att de inte hittar någonstans att bo. Det är sorgligt, säger Peter Lundqvist.
Borgholm, Danderyd, Grästorp, Hjo, Lidingö, Lomma, Markaryd, Nacka, Salem, Staffanstorp, Täby, Valdemarsvik, Vaxholm, Åtvidaberg
