30 000 Gävlebor får höjning på över 5 procent för tredje året i rad – ”Vi vill inte ha ett Sverige där allmännyttan förfaller”
5,1 procent. Så mycket höjs hyran nästa år för de över 14 000 hushåll som bor hos Gavlegårdarna. Bolaget och Hyresgästföreningen nådde överenskommelsen genom att förhandla enligt en ny dialogmodell. I stället för att lägga bud och komma med motbud har de gemensamt tittat på vad som påverkat bolagets ekonomi tio år tillbaka i tiden. Det handlar om sådant som räntor och inflation, men också bränder och det stora skyfallet 2021. De har även gjort en uppskattning av hur ekonomin kommer att se ut fem år framåt.
Något lägre höjning än förra året
Det går att ana en nedåtgående trend i hyreshöjningarna, om än långsam. 2023 höjde bolaget hyran med 5,5 procent och 2024 med 5,3 procent efter medling av Hyresmarknadskommittén (HMK).
Över tre år handlar det sammantaget om en höjning på nästan 17 procent. Hur ser du på nivån på årets hyreshöjning med tanke på det?
– Det som har varit bra med den nya dialogförhandlingen var att vi utgick från siffror som vi var helt överens om. Då kom vi fram till att vi behövde ligga på åtminstone den här nivån även i år, för att kunna hantera en rimlig nivå av underhåll. Sen är det alltid svårt när man jämför procentsatser. Hur stor höjningen blir i kronor beror ju på hög hyran är från början. Vi har fortfarande ganska låga snitthyror, säger Cathrine Holgersson, vd på Gavlegårdarna.
Gavlegårdarnas snitthyra innan höjningen är högre än hos de flesta allmännyttor i Gävleborg, men lägre än hos flera stora privata hyresvärdar i länet.
”Vi ska kunna ta hand om våra hus”
Cathrine Holgersson hoppas att den nya förhandlingsformen ska leda till att det blir en jämnare hyresutveckling, där höjningarna inte sticker i väg vissa år. Modellen är en vidareutveckling av trepartsöverenskommelsen (se faktaruta), där man vanligtvis tittar på ekonomin tre år tillbaka i tiden.
”Det är en utmanande tid för alla”
Vad vill du säga till hyresgäster som har det tufft ekonomiskt?
– Det är klart att det är en utmanande tid för alla med kostnadsökningar. Vi har ju ett system i Sverige där de absolut mest utsatta kan få till exempel bostadsbidrag för att kompensera när det är en svår situation. Vi är nöjda med den här nivån som vi kom fram till tillsammans utifrån förutsättningarna, för att vi också samtidigt ska kunna ta hand om våra hus. För vi vill inte ha ett Sverige där allmännyttan förfaller, säger hon.
Skulle ni kunna hålla nere hyreshöjningen om inte kommunen tog ut vinst ur bolaget?
– Nu tar kommunen 16 miljoner. Det ska gå till bosociala åtgärder, som är trygghetsskapande och förbättrar våra stadsdelar, så om inte de hade gjort det med de pengarna kanske vi hade behövt göra det med vår budget. Så det är svårt att säga. Vi kan alltid börja ifrågasätta ägaren hit och dit, men det är de förutsättningar som är. Det är inte det vi kan styra i hyresförhandlingen, säger hon.
Press på systemet en anledning
Under en presskonferens om hyresöverenskommelsen nämnde Klas Larsson, förhandlare på Hyresgästföreningen i region Aros-Gävle, att en orsak att gå i riktning mot en mindre konfrontativ form av förhandling var att förhandlingssystemet är utsatt för press.
Är det i själva verket så att Hyresgästföreningen har fått minskat handlingsutrymme och en försvagad position och därför behöver gå hyresvärdarna mer till mötes?
– Om man ser det i ett större perspektiv var utgångspunkten med trepartmodellen att vårda och ta ansvar för hyresförhandlingssystemet. Det är bättre att parterna hittar sätt att förhandla på som fungerar, så vi slipper inblandning från politiskt håll. Vi tycker att den här lokala varianten är en utveckling av trepartmodellen. Det blir en annan dialog, inte lika konfrontativt. Jag tycker att det är ett mycket bättre sätt att förhandla, säger Klas Larsson.
”Förra året var en riktig katastrofförhandling”
Cathrine Holgersson framhåller också att det nya sättet att förhandla gynnar både dem, Hyresgästföreningen och hyresgästerna.
– Vi kände, båda parter, att förra året var en riktig katastrofförhandling. Det blev bara en kastning hit och dit med siffror. Vi tyckte också att det blev alldeles för lång fördröjning innan vi kom överens och det gjorde att hyresgästerna drabbades. Och det vill ju varken Hyresgästföreningen eller deras medlemmar eller vi. Jag vet inte vad du menar med förändrad förhandlingsposition. Jag tycker att det vi har gjort är att vi har förädlat treparten, med en lokal koppling, säger Cathrine Holgersson.
”Svårt att hantera på något annat sätt”
Klas Larsson konstaterar att hyreshöjningen ligger på en hög nivå om man jämför med för några år sen.
– Men med rådande omständigheter, alla kostnadsökningar bostadsbolagen har drabbats av, är det svårt att hantera på något annat sätt än vi har gjort. Det är helt nya förutsättningar mot om man backar tillbaka fyra, fem år i tiden, säger han.
Vad skulle du vilja säga till hyresgäster som har det svårt ekonomiskt och blir besvikna över att det blir en till hög hyreshöjning?
– Det är en jättesvår fråga. Vi gör det bästa vi kan av situationen. Alla kommer kanske inte att bli nöjda, men vi tycker ändå att det här sättet att förhandla har varit bättre än ni vi skickat bud fram och tillbaka. De senaste åren har det ändå resulterat i en hög höjning, men då riskerar man att även få en retroaktiv del och det är ingen betjänt av, säger han.
Eftersom hyreshöjningen för 2024 blev klar en bit in på året spred Gavlegårdarna ut den retroaktiva delen över hyresavierna för mars–december. Hyreshöjningen för 2025 läggs på den hyra som man som hyresgäst skulle ha haft utan den retroaktiva biten. Januarihyran blir alltså något lägre än om man lägger på 5,1 procent direkt på decemberhyran.
Avgift för boendeinflytande
Från och med februari nästa år dyker en till kostnad upp på hyresavin. Gavlegårdarna och Hyresgästföreningen har nämligen kommit överens om ett nytt boendeinflytandeavtal. Det har tidigare funnits ett boendeinflytandeavtal ända sen 1970-talet, men för några år sen sa Gavlegårdarna upp det.
– Vi har förhandlat om det här i ett par år. Under tiden har de lokala hyresgästföreningarna överlevt på sparade pengar, men nu har pengarna tagit slut så det känns bra att vi fått ett nytt avtal på plats, säger Torbjörn Lööw, ordförande för Hyresgästföreningen Gävle Älvkarleby Ockelbo som varit med och förhandlat.
Hyresgästerna kommer att få betala 3,13 kronor per kvadratmeter och år. För en lägenhet på 75 kvadratmeter innebär det lite mindre än 20 kronor i månaden. Den stora skillnaden mot tidigare avtal är att avgiften blir samma för alla. Förut varierade summan utefter hur mycket pengar den lokala hyresgästföreningen gjorde av med.
En del hyresgäster kanske inte är så pigga på att betala en extra summa efter flera år av höga hyreshöjningar. Vad får hyresgästerna för den här extrapengen?
– Det är trivselpengar för de boende, för att kunna träffas och påverka sitt område. Utan boendeinflytandemedel blir det inga kvarterslokaler och ingenting extra för de boende, säger Torbjörn Lööw.
- Hyran höjs med 5,1 procent från 1 januari 2025.
- Det innebär en höjning på 331 kronor och 50 öre i månaden för en lägenhet som idag har en hyra på 6500 kronor.
- Höjningen läggs på 2024 års hyra utan den retroaktiva biten. Det betyder att man inte kan räkna ut direkt på sin decemberhyra vad den nya hyran blir.
- Utöver hyreshöjningen kommer alla hyresgäster att från februari börja betala en avgift för boendeinflytande.
- Avgiften ligger på 3,13 kronor per kvadratmeter och år.
- För en lägenhet på 75 kvadratmeter innebär det lite mindre än 20 kronor i månaden.
Från och med förhandlingsåret 2023 rekommenderas fem olika faktorer som grund för de årliga förhandlingarna. Två reflekterar lokala förhållanden, som avgifter för el, värme, vatten och avlopp och avfall samt förvaltnings- och underhållskostnader.
Tre faktorer är nationella – räntor, BNP och BNP per capita samt inflation exklusive hyror. Bakom trepartsöverenskommelsen ligger Hyresgästföreningen, Sveriges allmännytta och Fastighetsägarna.
Källa: Hyresgästföreningen
