Gotlandshems oväntade satsning – vill bygga 500 bostadsrätter
Det saknas hyresrätter på Gotland men precis som många andra hyresvärdar har Gotlandshem svårt att bygga nya hyresrätter med rimlig hyra.
För att försöka få fram både fler bostäder och hålla nere hyrorna har bolaget tagit fram en ny strategi. Joakim Martell, ny vd på Gotlandshem sedan förra sommaren, berättar att planen är att bygga cirka 1 500 lägenheter de kommande tio åren.
– Av dessa så är målet att 30 procent ska vara bostadsrätter och resten hyresrätter, säger han.
Varför bygger ett kommunalt bostadsbolag bostadsrätter?
– Genom att sälja bostadsrätterna med vinst så kan vi hålla nere både byggkostnaderna och hyrorna för nya hyresrätter, säger han.
Enligt vd:n ska bolaget försöka pressa byggkostnaden genom att bygga lite större projekt på 200 – 300 lägenheter i ett område.
– Samtidigt ska vi försöka bygga lite mer på höjden och vissa enklare, mindre lägenheter, för att hålla nere hyrorna. Det kan till exempel vara att vi använder våtrumstapet eller plastmatta i badrum istället för dyrare klinker, säger han.
Så ska bostadsrättsbyggande sänka nyproduktionshyror
Han berättar att bolaget också vill bygga både bostadsrätter och hyresrätter i samma område, till exempel 200 hyresrätter och 100 bostadsrätter.
– Förutom att pressa byggkostnaden genom att bygga fler lägenheter så tror vi det blir bättre bostadsområden om vi blandar upplåtelseformer och människor från olika inkomstgrupper, det blir en bättre socioekonomisk blandning, säger han.
Han menar också med att bostadsrättsbyggandet kommer att gynna bolaget och hyresgästerna ekonomiskt. Skälet är att han räknar med att sälja bostadsrätterna som ska byggas med en hyfsad vinst. Dessa pengar kan sedan användas för att sänka produktionskostnaden och hyrorna för hyresrätterna.
Ett räkneexempel skulle kunna se ut så här, enligt vd:n. När 100 bostadsrätter säljs så ger de en vinst på cirka 5 000 kronor per kvadratmeter. Dessa pengar används sedan till att sänka produktionskostnaden för 200 hyresrätter med 2 500 kronor per kvadratmeter. I runda slängar innebär det att produktionskostnaden för hyresrätter kan sänkas med 5 -10 procent, enligt Joakim Martell.
Detta förutsatt att det går att sälja bostadsrätterna för det beräknade priset.
– Det är en ekonomisk risk, men om det inte skulle gå så får vi hyra ut dem som hyresrätter, säger han.
Men Gotlandshem har inte bara en utmaning i att få fram nya bostäder med rimlig hyra, en lika stor utmaning ligger i att få fram pengar till underhåll utan att chockhöja hyrorna för hyresgästerna.
Genom att inte satsa tillräckligt på underhåll tidigare år har bolaget byggt upp en mycket stor renoveringsskuld.
För att lösa utmaningarna med både nyproduktion och underhåll så sålde bolaget nyligen 19 hyresrätter i Havdhem för tio miljoner kronor.
Dessa pengar användes sedan till att sänka produktionskostnaden vid det kommande bygget av 25-30 nya hyresrätter i Hemse.
– Hade vi inte tagit de 10 miljonerna till bygget hade vi inte kunnat bygga eftersom vi då hade tvingats göra en nedskrivning av värdet på hyreshusen på 8-12 miljoner och då hade vi inte byggt, säger han.
Vilka fler lägenheter är på gång att säljas?
– Vi har inte tagit några beslut än. Men alla områden utanför Visby där vi har små bestånd är under lupp. Problemet är att de har höga driftskostnader och stora underhållsbehov, det krävs så stora investeringar att vi har svårt att få ihop kalkylen, säger han.
Även om inget är beslutat så finns det planer på att göra sig av med flera områden.
Listan på områden där hyresrätter kan säljas
Han räknar upp Stånga, Burgsvik, Lärbro, Tingsstäde och kanske Fårösund, som bestånd som kan komma att säljas till någon ny hyresvärd, ombildas till bostadsrätter eller göras om till kooperativa hyresrätter, där hyresgästerna kan hålla nere hyrorna genom att sköta om mycket av driften själva.
– I Fårösund har vi haft problem med fjärrvärmen och om inte det löser sig och vi ställs inför att vi måste investera i ett värmesystem så kanske vi överväger att sälja det beståndet. Investeringskostnaden skulle bli för stor, säger han.
Hur ser du på att det kan bli sämre för hyresgäster om ni säljer?
– Jag har inte gjort någon stor undersökning men min uppfattning är att de som köpt tidigare inte har kört fulspel utan höjt hyran efter renovering ungefär lika mycket som vi hade behövt göra, säger han med en vinkning åt bolagets försäljning av 860 lägenheter till nu börssnoterade bolaget KlaraBo, 2017.
Tvärstopp för ombildningar i Visby
Men han är noga med att ombildningar och försäljningar inte kommer att ske i alla områden. Att ombilda hyresrätter i Visby innerstad till bostadsrätter kommer till exempel inte att ske, enligt Joakim Martell.
– Vi har inte heller några planer på att sälja lägenheter i centralorter som Hemse, Roma, Slite, Klintehamn och kanske Fårösund. Där kommer vi överväga att satsa på att bygga nytt, säger han.
Stefan Uddebrant ordförande Hyresgästföreningen Gotland anser att Gotlandshem ska satsa på att bygga hyresrätter och se till att underhållsplanen fullföljs.
– Men om byggandet av bostadsrätter verkligen kan leda till lägre produktionskostnader och hyror i nya hyresrätter så kanske det kan vara bra, säger han.
