Alexander bodde på ”korttidskontrakt” i åtta år – så kan värdarna utnyttja systemet
Efter att ha hoppat runt i andrahand kändes fyra år som en lång tid tyckte Alexander Pierre när han skrev på det första korttidskontraktet för ettan på Kungsholmen.
– Jag hade bara drygt åtta år i kötid hos bostadsförmedlingen, så jag började titta på korttidskontrakt i stället och när den här ettan dök upp så anmälde jag intresse och fick den. Hyresvärden var noga med att upplysa om att kontraktet bara skulle gälla i max fyra år, men jag var ändå väldigt glad över lägenheten, säger han.
För Alexander gick de fyra åren snabbt, och stressen över att inte ha någonstans att bo blev mer och mer påtaglig. Någon dag innan fyraårsgränsen fick han besked från värden, Wåhlin Fastigheter, att han måste lämna lägenheten inom två veckor då lägenheten behövdes för evakuering.
– Det är ett rejält stresspåslag att stå på backen med så kort varsel.
Kontrakt utan besittningsskydd blir allt vanligare i framför allt våra två storstäder, Stockholm och Göteborg, visar Hem & Hyras granskning. För den som bor osäkert kontrakt blir rättslösheten stor, då man som hyresgäst riskerar att bli uppsagd när som helst.
Att många är rädda för att förlora sin bostad märker Hem & Hyra när vi pratar med hyresgäster som bor på korttidskontrakt. Få vågar ställa upp med namn och bild i rädsla för att bli vräkta.
I Stockholms län var elva procent av de förmedlade lägenheterna korttidskontrakt förra året, enligt statistik från Bostadsförmedlingen i Stockholm. Det innebär att mer än var tionde lägenhet som förmedlades var ett osäkert kontrakt.
Får gälla i max fyra år
Anledningarna till att finns korttidskontrakt kan vara olika, men ofta är det för att värdarna ska renovera eller ha tillgång till evakueringslägenheter vid renoveringar eller att huset ska rivas. De flesta korttidskontrakt förnyas varje månad, och får max gälla i fyra år, sedan ska det övergå i ett förstahandskontrakt, enligt hyreslagen.
Men det finns värdar som har satt i system att hyra ut på korttid, trots att regelverket säger att en renovering ska vara ”nära förestående” för att en hyresvärd ska kunna säga upp en hyresgäst med hänvisning till ett avstående från besittningsskydd.
När Alexander Pierre ifrågasatte det korta varslet ändrade sig värden – och han fick bo kvar ytterligare fyra år utan besittningsskydd.
– Det blev ju rätt uppenbart att de inte behövde lägenheten för renovering, vilket jag tyckte var lite lurigt, men ifrågasatte inte det då utan skrev på det nya kontraktet, säger Alexander.
Lättare att höja hyran för värden
Frågan är då varför värden behåller korttidskontrakt om det ändå inte är någon renovering på gång inom nära tid. För hyresvärden blir fördelarna många: Då kan de till exempel lättare tomställa en lägenhet och renovera för att sedan kraftigt höja hyran – till skillnad mot hyresgäster som bor med besittningsrätt, där hyresgästen måste gå med på renovering innan värden kan sätta igång.
– För att höja hyran måste man höja standarden. Om man vill höja standard under pågående hyresförhållande krävs ett godkännande från hyresgästen enligt hyreslagen. Om det inte finns någon hyresgäst i lägenheten är det fritt fram att höja standard och därmed hyra, säger Jens Waldenström, jurist på Hyresgästföreningen region Stockholm.
– Att köra med korttidskontrakt blir också ett sätt för hyresvärdar att strunta i underhåll då hyresgäster inte vågar klaga på brister i rädsla för att åka ut, säger Jens Waldenström.
Under andra omgången av korttidskontraktet hade Alexander Pierre skaffat sig familj och dottern börjat i förskola i närheten. När den nya fyraårsgränsen började närma sig började de känna sig oroliga över att de skulle bli uppsagda med kort varsel igen. Men värden hörde inte av sig och de började pusta ut, och tänkte att de kanske skulle få bo kvar.
– Men exakt på dagen så fick vi ett rekommenderat brev om uppsägning på grund av att värden behövde lägenheten för evakuering. Den här gången trodde jag absolut inte på det, och jag bestämde mig för att kriga för att få behålla den, säger Alexander, som vände sig till Hyresgästföreningen för att få hjälp – och lyckades.
Måste finnas bevis på renoveringsplaner
Familjen fick efter mycket om och men bo kvar med ett förstahandskontrakt, då hyresvärden inte kunde bevisa att lägenheten behövdes som evakuering för den tänkta renoveringen i ett annat hus.
– Normen är att du ska ha riktiga hyresavtal. Vill en värd hyra ut som korttid måste det finnas en konkret anledning och de ska kunna visa vilka fastigheter som avses att renoveras. Men hyresnämnden verkar inte kontrollera om det verkligen blir renovering, säger Jens Waldenström.
”Vill en värd hyra ut som korttid måste det finnas en konkret anledning och de ska kunna visa vilka fastigheter som avses att renoveras.”
Alexander Pierre är inte ensam om att ha bott på korttidskontrakt hos sin värd Wåhlin Fastigheter, vilket Hem & Hyra har skrivit om tidigare, och trenden finns kvar.
Bolaget, som har 3 600 lägenheter, har ingen kö sedan några år tillbaka, utan lottar ut lediga lägenheter till sökande som är registrerade. Mellan 2016 och 2020 var 33,8 procent av de förmedlade bostäderna via bostadsförmedlingen korttidskontrakt.
Mikael Röjdemark, vd för Wåhlin Fastigheter, säger att de behöver många korttidskontrakt då de evakuerar hela fastigheter när de totalrenoverar. Men rådande omständigheter, som pandemin och materialbrist på grund av kriget i Ukraina, dyrare byggkostnader samt att många överklagar i hyresnämnden, har gjort att många renoveringar försenats, menar han.
– Vi har även en fastighet där det pågår detaljplanarbete där vi står mellan att antingen totalrenovera fastigheten eller att bygga till eller riva för att få en mer modern bostadsfastighet som uppfyller dagens krav på standard.
Fasar ut korttidskontrakten
Mikael Röjdemark säger att han är medveten om att bolaget har rätt många korttidskontrakt.
– Vi har faktiskt börjat att fasa ut dem nu, då vi inte kommer att göra totalrenoveringar i samma utsträckning som det var tänkt. I stället för att evakuera hela hus kommer vi att jobba med mindre omfattande renoveringar och då kan hyresgäster bo kvar under renoveringen.
Enligt regelverket bör en ombyggnad eller renovering vara ”nära förestående” när ett avstående av besittningsrätt skrivs. Vi har pratat med hyresgäster som bott hos er som bott på korttidskontrakt i flera omgångar, i ett fall i åtta år utan att någon renovering satt igång. Vad tycker du är en rimlig nära förestående tid?
– Det är som sagt många omständigheter som gör att en renovering blir uppskjuten. Men åtta är för lång tid och det är beklagligt att vi inte kommit igång som vi tänkt med projekten. Som jag sa tidigare så håller vi på med att minska antalet korttidsavtal.
Kommer de som bor på korttidskontrakten att få förstahandskontrakt?
– Att ha ett korttidsavtal innebär inte att det övergår till ett förstahandskontrakt. Bor man med korttidskontrakt förlorar man ingen kötid till bostadsförmedlingen, och förstahandskontrakten ska förmedlas rättvist.
Nu lottas lediga lägenheter ut, kommer ni att göra om systemet?
– Vi ser över vår uthyrningspolicy årligen och har tänkt att förmedla en del bostäder via bostadsförmedlingen, och en del själva. De lägenheter som vi själva förmedlar kommer vi fortsätta att lotta ut vilken sökande som får lägenheten. Fördelningen mellan egen förmedling och bostadsförmedlingen kommer på sikt att vara cirka 50 procent.
Så de som suttit på korttidskontrakt under längre tid kommer inte att få dem som förstahandskontrakt. Kan det vara ett sätt att kunna höja hyrorna rejält, när det inte finns någon hyresgäst med besittningsrätt som måste godkänna renoveringen?
– Nej, det skulle jag inte säga. Det finns alltid hyresgäster som har förstahandskontrakt och som måste godkänna renoveringen. Då spelar det ingen roll om det är många korttidskontrakt, det blir ändå samma process om hyresgästen med det förstahandskontraktet överklagar renoveringen till hyresnämnden, säger Mikael Röjdemark.
För att kunna hyra ut med korttidskontrakt måste hyresvärdarna ansöka om avstående från besittningsskyddet hos hyresnämnden. På tio år har antalet ansökningar nästan fördubblats i landet.
I Stockholms hyresnämnd har antalet godkända avståenden legat rätt jämnt på cirka 10 000 – 11 000 stycken per år de senaste fem åren, från att tidigare har ökat i antal.
Ingen kontrollerar renoveringarna
Hem & Hyras granskning visar att ingen kontrollerar om det faktiskt är en renovering på gång eller inte i samband med lägenheten som ska hyras ut med korttidskontrakt.
I Stockholm godkänner hyresnämnden 99 procent av alla ansökningar angående avstående från besittningsskydd. Att ansökningarna inte kontrolleras ser inte hyresrådet i Stockholm, Vanja Lycke, som något problem.
– Det finns ju inte någon möjlighet för oss att göra någon kontroll utan vi har ju 10 000 såna här ärenden om året. Vi utgår från att hyresvärdarna är skötsamma. Är det så att de inte är det så kommer det att uppdagas på andra sätt, säger hon till Hem & Hyra.
Mellan 2018 fram till 21 oktober i år har Wåhlin Fastigheter haft 847 ansökningar om avståenden av besittningsskydd i hyresnämnden i Stockholm. Samtliga blev godkända.
- Korttidskontrakt innebär att du avsäger dig besittningsskyddet, och får ett sämre skydd mot uppsägning.
- Enligt hyreslagen får ett korttidskontrakt kontrakt inte sträcka sig längre än fyra år, då måste det övergå i ett förstahandskontrakt.
- Som bostadssökande behåller du din plats i bostadskön om du skriver på ett korttidskontrakt.
- För att kunna hyra ut med korttidskontrakt måste hyresvärdarna ansöka om avstående från besittningsskyddet hos hyresnämnden.
- I Stockholms hyresnämnd har antalet godkända avståenden legat rätt jämnt på cirka 10 000 – 11 000 stycken per år de senaste fem åren, från att tidigare har ökat i antal.
