Allmännyttan säljer ut över 800 lägenheter: ”Största fastighetsaffären i Norrland”

Den nya batterifabriken som ska byggas får Skellefteå att växa. Prognosen är 10000 nya invånare. Nu behövs bostäder och som ett led i det säljer Skebo 766 vanliga lägenheter plus 123 lägenheter i vård-, omsorgs- och gruppboenden.

– Det är för att finansiera nyproduktionen, säger Åsa Andersson, vd för Skellefteåbostäder, även kallat Skebo.

Läs ocksåBostadsbolaget säljer ut drygt 170 centrala lägenheter

I avtalet med Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, förkortat SBB, ingår det stora investeringsåtaganden, förklarar hon, samtidigt som Skebo i och med affären får loss pengar till att bygga nya hyreshus.

Men alla är inte positiva till när allmännyttan säljer ut.

– Vi brukar reagera när det gäller så här stora affärer. Vad finns det egentligen för skäl för Skebo att sälja? undrar Patrik Landin, bostadspolitisk analytiker vid Hyresgästföreningen Region Norrland.

Läs ocksåOmbildningskritikern Anders köpte sin hyresrätt: "Helst hade jag fortsatt att hyra"

Det finns också mer specifika orsaker till att han är skeptisk till just den här köparen.

– En av bolagets affärsidéer är att renovera gamla bestånd och höja hyrorna, påpekar han.

På SBB:s egen hemsida står det: ”Förvaltningen inom SBB har som fokus att utöver löpande underhåll även aktivt arbeta med värdeskapande utveckling i det befintliga beståndet.” Och vidare: ”Renoveringar innefattar standardhöjande renovering av bostadslägenheter (med mål om 600 renoverade lägenheter per år) och om- och tillbyggnader av bolagets samhällsfastigheter.”

Läs ocksåSBB:s nya bostadsbolag skapar oro bland hyresgästerna

Detta, menar Patrik Landin, ska sammanvägas med att bolaget har relativt hårda uthyrningskrav, bland annat vad gäller inkomst i förhållande till hyra.

– Sammantaget gör det att det förvärvade beståndet troligen blir mer socioekonomiskt exkluderande än det var under Skebos förvaltning.

En annan formulering som Patrik Landin har reagerat på är: ”SBB arbetar löpande med att avyttra fastigheter som bedöms som färdigutvecklade eller som ej bedöms som kärninnehav.” Och vidare i samma stycke:  ”I denna värdeskapande del kan bolaget också opportunistiskt göra investeringar med kortare investeringshorisont om det bedöms skapa aktieägarnytta, till exempel investeringar i aktieposter och/eller skuldinstrument.”

– De utvecklar alltså fastigheter och säljer dessa vidare. Jag undrar om Skellefteå har förstått detta? Det är ju höst relevant att kommunen har klart för sig vad bolaget kommer att göra både av det förvärvade beståndet och den anvisade marken.

Patrik Landin ifrågasätter också varför allmännyttan behöver locka en aktör med att få äldre köpa bostäder för att den ska vilja bygga nya hyresrätter i kommunen.

– Skellefteå är en stad med stort tryck på bostadsmarknaden. Det borde finnas många bolag som vill bygga där ändå.

Överlag tycker han inte att affären känns riktigt transparent och att den är hastigt genomförd.

– Frågan jag ställer mig är om man har låtit andra aktörer få chansen att bygga i Skellefteå?

SBB beskriver själv på sin hemsida att man ofta handlar off-market i dialog med olika kommuner.

– Jag tycker att kommunen agerar lite i en gråzon när det gäller konkurrenslagstiftningen.

Men Patrik Landins huvudpoäng är ändå att Skellefteå riskerar att bli en kommun med en hyresnivå som kan ligga bland de högsta i Norrland.

– Det är ju det som blir följden när man säljer en så stor del av sitt äldsta bestånd som idag har låga hyror till ett bolag som har som affärsidé att renovera och höja hyrorna, samtidigt som det kommer att byggas så många nya lägenheter som också kommer att ha hög hyra.

I novembers fullmäktige som han följde på livesändning, togs frågan om vikten av att minska segregationen i kommunen upp.

– Den affären som Skellefteå gör med Samhällsbyggnadsbolaget nu riskerar att ge rakt motsatt effekt och tränga ut socioekonomiskt svaga grupper till ytterområdena.

Åsa Andersson vid Skellefteå bostäder känner sig dock trygg med affären.

– Jag tror att vi behöver få in stora aktörer och för en sådan aktör som SBB är det viktigt att man har en kritisk massa innan man börjar nyproducera. Ingen aktör som vill jobba med bostäder går in på en marknad med bara nyproduktion. Du behöver också ha ett äldre bestånd som förvaltingsgrund innan du börjar bygga nytt, förklarar hon.

Att bolaget skulle vara oseriöst avfärdar hon.

– Samhällsbyggnadsbolaget är en ansvarsfull aktör som dessutom är associerad medlem i Sveriges allmännytta vilket innebär att bolaget delar allmännyttans värderingar.

Att vd:n för SBB, Ilija Batljan, har varit i blåsväder flera gånger är heller inget som oroar henne. Den tidigare S-politikern har varit vice vd i det som numera heter Rikshem, men avskedades därifrån 2015, anklagad för att ha gjort omfattande fastighetsaffärer för egen räkning utan att informera företagets styrelse. Så sent som i våras greps han av polisen och utreddes för insiderbrott, men friades senare från anklagelserna.

– Det finns ju fler ägare än llija Batljan i det här stora bolaget med 12000 lägenheter. Det är inte han som privatperson som har köpt av oss och han har ju en styrelse bakom sig.

Skellefteå bostäder äger före försäljningen 5200 lägenheter. Det är området Morö backe som nu säljs.

– Det är ett bra och välskött bestånd. Samhällsbyggnadsbolaget har sagt att man tänker göra stora investeringar i beståndet vad gäller energieffektiviseringar och annat underhåll, så vi tror att det här blir bra, säger Åsa Andersson.

Samtidigt har SBB fått ett antal markanvisningar och har lovat att bygga 1500 nya lägenheter under fem år. Summan de har fått betala är 1 miljard 251 miljoner kronor.

– De har betalat fantastiskt bra.

Överlåtelsen sker 1 januari 2021. Några protester har hon inte hört.

– Det var en total politisk enighet runt det här.

Lorents Burman, socialdemokratiskt kommunalråd i Skellefteå, är nöjd med affären.

– Vi har en situation i Skellefteå idag som saknar motstycke i modern tid. Vi har Sveriges förmodligen största industrietablering någonsin och det innebär att vi kommer att öka invånarantalet i kommunen dramatiskt på ett sätt som aldrig har skett tidigare.

Northvolt, den nya batterifabriken, räknar man med kommer att få betydelse för hela Europa när bilindustrin ställer om från förbränningsmotorer till eldrivna bilar.

– Det kommer att jobba drygt 3000 personer bara på Northvolts anläggning. Med underleverantörerna på samma industriområde bedömer vi att det blir 5000–6000 nya jobb och att varje arbetstillfälle där sedan ger ytterligare 1–3 nya jobb.

Just nu investerar Skellefteå kommun, de kommunala bolagen och näringslivet mest per capita av alla kommuner i Sverige, berättar han.

– Vi pratar totalt om siffran 100 miljarder kronor de kommande 10–15 åren.

Samtidigt räknar han med att befolkningen under samma period kommer att öka med kanske 30000 invånare.

– Därför kommer det att behövas en oerhört stor mängd bostäder, annars finns det en risk för att de framtida investeringarna hämmas.

Bostadsbyggandet i Skellefteå stod i princip still mellan 1993 och 2015, berättar han.

– Under senare år har det tagit rejäl fart, men inte alls i den volym som skulle behövas. Här är allmännyttan en jättestark motor, men trots sin storlek och den ekonomi den har, så kommer inte allmännyttan på långa vägar att lyckas bygga så mycket att det täcker behovet, utan det behövs även andra aktörer, säger Lorents Burman.

Att SBB går in och lovar att bygga bostäder för minst tre miljarder kronor de kommande tre åren blir en rejäl uppväxling, menar han.

– Förmodligen är det här en av de största affärerna som har skett i Norrland överhuvudtaget och det är enormt välkommet för Skellefteå.

Ser du inte en risk för höjda hyresnivåer?

– SBB är också med i allmännyttan. Det är otroligt viktigt för oss att det är en seriös aktör som har fått förvärva fastigheterna. Sedan finns det regler för hyressättning som innebär att man inte kan höja hyrorna utan regleringar. Vi har dialogen med SBB om hur viktigt det är att ta ett samhälleligt ansvar när man vill vara med och bygga framtiden i Skellefteå.

Foto: Pressbild/Skebo

Fredrik Holm, affärsområdeschef vid SBB, berättar att de på fastighetsbolaget är glada för förtroendet att få vara med att utveckla kommunen i den unika tillväxtsituation som Skellefteå befinner sig i.

– Genom SBB:s investering i kulturhuset och vårt val av Skellefteå Kraft som bolagets strategiska leverantör av el för hela Sverige vill vi betona vårt långsiktiga engagemang i Skellefteå, säger han.

Finns det någon anledning för hyresgästerna på Morö backe att vara oroliga för hyreshöjningar?

– SBB tar över det avtal som Skebo har med hyresgästföreningen, vilket styr hur hyror ska förhandlas enligt den så kallade förhandlingsordningen. Alla hyror och hyresförändringar ska precis som tidigare förhandlas med Hyresgästföreningen, så som hyresgäst kan man vara trygg i denna fråga.

Han berättar att SBB runtom i landet äger många äldre lägenheter som renoveras vid uppsägning så att den nya hyresgästen kan erbjudas modern boendestandard med en för boendestandarden anpassad hyra.

– Detta uppskattas av nya hyresgäster samtidigt som det inte påverkar befintliga hyresgäster. Vi hoppas kunna erbjuda framtida hyresgäster möjlighet till renoverat badrum eller kök även i Skellefteå.

Finns det något skäl att tro att ni kommer att sälja vidare fastigheterna inom några år?

– SBB vill öka sitt engagemang i Norrland och i Skellefteå genom nyproduktion av tusental bostäder. Vi vill vara närvarande i Morö Backe och Skellefteå under väldigt lång tid framöver. Vi har inte med i vår plan att avyttra fastigheterna i en kommun där vi går in och investerar stort.

Leif Hedvall, ordförande Hyresgästföreningen i Norra Västerbotten, är trots allt skeptisk till affären.

– Man säljer ut allmännyttan som är ett mycket viktigt instrument för kommunen när det gäller att bedriva bostadspolitik.

Han och Hyresgästföreningen har inte fått någon information av det kommunala bostadsbolaget om affären, mer än via Skebos hemsida.

Någon uppfattning om SBB har han däremot inte än så länge.

– Jag kan inte idag säga varken plus eller minus om de nya ägarna, för jag känner inte till dem. Och då uppstår också ett vakuum. Men det kommer väl att visa sig så småningom. Man vill ju väldigt gärna veta vad de har tänkt att göra.