Annika Backlund om mångmiljonskulderna: ”Gör mitt yttersta för att inte hyresgästerna ska drabbas”

AB-hem har omkring 700 hyresrätter på mindre orter runt om i Mellansverige. Hyresgäster på flera håll har under en längre tid klagat bland annat på brister som inte fixas, eftersatt underhåll och undermålig skötsel av bostadsområdena. Hem & Hyra har träffat och skrivit om hyresgäster i Marmaverken, Fjärdhundra, Herräng, Krylbo, Guldsmedshyttan och Kopparberg.

I februari 2024 berättade Annika Backlund i en intervju med Hem & Hyra att AB-hem hade haft svårt att få ihop ekonomin under två års tid, bland annat på grund av att räntorna på lån gått upp och en rad andra kostnader ökat. AB-hem hade inte klarat av att betala alla fakturor i tid, utan behövt prioritera, berättade Annika Backlund då. Det var en av förklaringarna till det hyresgästerna var missnöjda med, som exempelvis att snö inte skottats i tid.

Läs ocksåKonkurs ger luttrade hyresgäster hopp: "Hoppas vi får behålla värme och vatten nu"

Bolagen har stora skulder

Ett år senare står det klart att det ekonomiska läget för AB-hem fortfarande är mycket allvarligt. AB-hem består av en mängd olika bolag, som Annika Backlund äger. Hem & Hyra kontrollerade i slutet av januari hur stora skulder alla Annika Backlunds bolag hade hos Kronofogden (se faktaruta).

Det visade sig att cirka 1,7 miljoner kronor låg för indrivning. Det innebär att Kronofogden kan tvinga fram betalning av skulden, till exempel genom att ta pengar företaget får in eller sälja något företaget äger. Dessutom hade hennes bolag över 23 miljoner kronor i aktiva betalningsförelägganden. Ett betalningsföreläggande är ett sätt att ta hjälp av Kronofogden för att kräva in obetalda skulder.

”Samma service som vanligt”

Annika Backlund har avböjt en telefonintervju med Hem & Hyra, men har svarat på frågor via mejl.

Hur påverkar de ekonomiska problemen dina hyresgäster?
– Eftersom det är mitt ansvar, så gör jag mitt yttersta för att inte tredje part skall drabbas. AB-hem skall, tycker jag, tillhandahålla samma service som vanligt, skriver hon i mejlet.

Hur har du hamnat i det här läget?
– Problemet har sin grund i att mina hyreshus idag är mycket lågt belånade, framför allt i storbank där lånen idag ligger på i snitt 33 procent (av fastighetens värde, reds anm). Normalt för ett hyreshus idag är kanske 50–65 procent beroende på vilken bank som värderar husen, skriver hon och fortsätter:

– Vår huvudbank beslöt oväntat och utan förvarning i augusti 2022 att inte ge fler lån på de små orter där AB-hem bedriver sin verksamhet. Det är grunden till samtliga ekonomiska problem som tas upp i den här artikeln.

Läs ocksåAnnika Backlund om kritiken från hyresgästerna i Herräng: ”Det är bara att kavla upp ärmarna”

Vill byta bank

Annika Backlund menar alltså att hennes bolag inte skulle ha skulder hos Kronofogden om hon hade haft möjlighet att belåna hyreshusen mer.

– Lösningen kommer att bli att byta till en bank som vill samma sak som AB-hem – att verka just på de mindre orterna, skriver Annika Backlund i mejlet.

Hem & Hyra har inte haft möjlighet att verifiera uppgifterna om belåningsgrad och bankens ändrade policy.

Läs ocksåHyresgäster i Herräng har tröttnat på strulet: "Problemen började när AB-hem tog över"

Vilket ansvar har du för att ha hamnat i det här läget?
– Som företagare har jag allt ansvar, tycker jag själv. Sedan är det faktorer utifrån som påverkar – krig, inflation, höjda energipriser och räntor, bankers nya riktlinjer etc – men som företagare svarar jag ju även för sådant som jag inte rår över själv. Jag menar då gentemot våra kunder och samarbetspartners, skriver hon.

Vad ska du göra för att hantera de ekonomiska problemen?
– AB-hem vill och kommer att fortsätta verka med naturnära boenden just på de små orterna. I längden går det därför inte att fortsätta med en bank som vill något helt annat. Därför byter vi nu bank, en process som har tagit lång tid, inte på grund av AB-hem som bolag, utan för att marknaden för belåning rent generellt har varit trög. Först nu 2025 börjar det lätta kring finansiering, vilket är bra, skriver Annika Backlund.

Foto: Per Groth

Har varit hyresvärd i 15 år

Annika Backlund tog de första stegen mot att bli hyresvärd 2009, berättar hon i podden ”Fastighetsprofilerna” från oktober 2018. När hennes bror köpte ut henne ur familjens campingföretag investerade hon pengarna i hyresfastigheter. Hon köpte först ett område med parhus i Fjärdhundra. Resten av pengarna räckte till ett bestånd med sekelskifteshus i Sala och renoveringsobjekt i Fellingsbro, i Örebro län.

Först hade Annika Backlund runt 80 lägenheter, sen utökade hon till omkring 150. Ursprungligen hade hon inga tankar på att växa, berättar hon i podden. Men efterhand tyckte hon att det blev ohållbart att själv ha allt ansvar för att leda bostadsbolaget. Det var också en synpunkt hon fick från banker. Därför började hon skala upp verksamheten, så att hon skulle ha råd att anlita en person som kunde fungera som ”ställföreträdande Annika”.

Såg optimistiskt på ekonomin

I podden beskriver hon hyreshus som en relativt säker investering. Husen finansierar sig själva så länge lägenheterna är uthyrda, säger hon. Räntorna på banklån är den enda osäkerhetsfaktorn.

– Jag tror att om räntorna går upp kraftigt under en längre tid, flera år, då kommer hyrorna att hänga med, säger hon i podden.

2018, när poddavsnittet spelades in, låg räntorna på banklån på rekordlåga nivåer. Under de kommande åren ökade de kraftigt. Dessutom har en annan viktig faktor påverkat AB-hem negativt: outhyrda lägenheter. I skrivande stund ligger över 50 lägenheter ute för uthyrning på AB-hems hemsida. Fler än 20 av dem har hyresrabatt – något bolaget ger den som flyttar in direkt i en lägenhet som redan står tom.

Bolag ansökte om konkurs

I januari i år ansökte ett företag AB-hem har en skuld till om att Annika Backlund AB skulle försättas i konkurs. Senare återkallade bolaget sin ansökan efter en överenskommelse.

– Vi kom överens om en betalplan, skriver Annika Backlund i mejlet till Hem & Hyra.

När det gäller några av betalningskraven mot Annika Backlunds bolag finns det fastigheter i pant. Det innebär att om skulden fastställs, genom beslut av Kronofogden eller dom i tingsrätten, kan fastigheten direkt tvångssäljas. När det gäller andra skulder utreder Kronofogden först vilka tillgångar bolaget har, innan en eventuell tvångsförsäljning.

Hyresgäster har oftast rätt att bo kvar

Den som är hyresgäst i ett hyreshus som säljs av Kronofogden har i de flesta fall rätt att bo kvar (se faktaruta). Har man ett skriftligt tillsvidarekontrakt fortsätter det att gälla, så länge man bor i ett lägenhetshus som är registrerat som hyresfastighet. Men AB-hem har en del hus som är registrerade som småhus. Då gäller andra regler. Om AB-hems ekonomiska problem exempelvis skulle bli så allvarliga att parhusen på Lövstigen i Fjärdhundra skulle tvångssäljas är inte hyresgästerna garanterade att få bo kvar.

– Kronofogden kan bedöma att hyresrätten ska leva vidare, för att den inte utgör en belastning vid försäljningen. Om vi tycker att den utgör en belastning kan vi prova att sälja fastigheten med två olika utrop, säger Thomas Sjöstrand, sektionschef för försäljning på Kronofogden.

Om ni kan få ett bättre bud utan att hyresgästerna får bo kvar måste de alltså flytta?
– Ja, precis.

Förhandlaren: ”Sälj!”

Lena Jansson Nordin är förhandlare på Hyresgästföreningen i region Aros-Gävle och har förhandlat hyror med AB-hem. Hon kände inte till att Annika Backlunds bolag hade stora skulder hos Kronofogden.

– Men jag är inte förvånad, med tanke på bristande underhåll i hennes fastigheter och hur utspritt hennes fastighetsbestånd är. Det är klart att det driver kostnader, säger Lena Jansson Nordin.

Vad tycker du att Annika Backlund borde göra åt de ekonomiska problemen?
– Sälj! Hon klarar uppenbart inte av den här situationen, säger Lena Jansson Nordin.