Tänk på det här under lägenhetsbesiktningen: Då ska du inte underteckna värdens protokoll
Du har packat och städat och det som nu återstår är att värden ska göra sin besiktning av lägenheten. Ni går runt i hyresrätten och värden noterar siffror på ett papper. Vanligtvis betyder en 1:a gott skick, en 2:a godtagbart skick och en 3:a dåligt eller skadat skick.
I bästa fall har hyresvärden inget att anmärka på och du kan lämna över nycklarna i lugn och ro. Men i andra fall vill värden att du ska ersätta en skada eller betala för städning. Värden kan också be dig att underteckna protokollet.
Det är då det gäller att se upp – också om man går med på att betala för till exempel för en tapet som en katt har klöst på. För vad vill egentligen värden att du ska betala för och är beloppet rätt?
Om du inte anser att du är ersättningsskyldig och det vill sig riktigt illa kan besiktningsprotokollet bli del av en rättslig process. Så har det blivit i flera fall där Hem & Hyra har granskat en hyresvärd i Skåne.
- XX har ”godkänt protokollet och medgivit ersättningsskyldighet för skadorna”. Så står det i en stämning mot en hyresgäst.
- I ett annan fall menade hyresgästens ombud att besiktningsprotokollet var motsägelsefullt. Det beskrev hall och toalett med 2:or (”godtagbart skick”) men samtidigt i kompletterande anteckningar stod det att hall och toalett hade skador.
- I två andra processer har hyresgäster skrivit på protokoll med innebörden att de är ersättningsskyldiga för skador. De har värden sen använt som bevisning mot dem. I rätten menade de, trots att de skrivit på, att de inte var skyldiga att betala.
Skriva under protokoll efter besiktning
Fastighetsägarna är en organisation för privata hyresvärdar och deras besiktningsprotokoll kan användas av medlemmar. Dessa undertecknas av både värden och hyresgästen. Det är också den mallen som den granskande värden i Skåne har använt.
I Fastighetsägarnas mall finns en skrivelse som Hyresgästföreningens förbundsjurist Susanna Skogsberg är skarpt kritisk till, så pass att hon inte tycker att hyresgäster ska underteckna ett sådant protokoll.
– Som det är utformat skulle det kunna betyda att hyresvärden får ut mer ersättning än den har rätt till, säger hon.
Det handlar om formuleringen ”Vid denna dag företagen besiktning har parterna enats om att lägenheten befinner sig i nedan angivna skick”. Det betyder att man som hyresgäst godkänner det som anges i protokollet. Längre ner i protokollet kan hyresvärden skriva till att hyresgästen är ersättningsskyldig för en speciell skada och kryssa i hur stor del av reparationerna som ska betalas.
– Det är väldigt svårbegripligt för gemene man. En vanlig hyresgäst har inte koll på vad som räknas som normalt slitage, eller att man vid reparationer har rätt till avdrag beroende på hur gammal till exempel en tapet är, säger Susanna Skogsberg.
Ska förklara vad ett besiktningsprotokoll innebär
Johan Kleveland som är förbundsjurist på Fastighetsägarna menar att det är hyresvärdens ansvar att förklara för hyresgästen vad protokollet innebär och vad det innehåller – innan det undertecknas. Han säger också att hyresgästen självklart ska få läsa igenom protokollet innan det eventuellt undertecknas. Något som hyresgästen Robin Johansson fick kämpa för i vår granskning. Ett påskrivet protokoll ska heller inte kunna ändras i efterhand.
Hyresgästföreningen tycker inte att hyresgäster alls ska skriva under ett protokoll enligt er mall, vad säger du om det?
– Jag håller inte med Hyresgästföreningen. Men förstår man inte vad som står, håller man inte med om belopp eller skador, då ska man förstås inte skriva på, säger Johan Kleveland.
Vad är normalt slitage?
Varför ska man skriva på överhuvud taget?
– Det är viktigt för båda parter. Hyresgästen blir inte ersättningsskyldig för skador som redan fanns när hon eller han flyttade in, och hyresvärden kan visa på eventuella skador vid utflyttning. Samma vid utflyttning – skriver man på är att det väldigt svårt för hyresvärden att senare påstå att hyresgästen orsakat skador som inte noterades i protokollet när hon eller han flyttade ut.
Johan Kleveland berättar att de just nu ser över hur protokollet är utformat. Bland annat om det kan skrivas tydligare och bli mer pedagogiskt. Man har dock inga planer på att ta bort formuleringen som gör en underskrift bindande för att exempelvis betala för skador.
Hur ska en hyresgäst förstå saker som vad normalt slitage är, vad siffrorna betyder och att man har rätt till åldersavdrag om det till exempel måste målas om?
– Det är viktigt att ha en diskussion, om inte hyresgästen själv kan bedöma bör hyresgästen ta hjälp råd av till exempel Hyresgästföreningen.
Susanna Skogsberg vänder sig mot protokoll där hyresgästen godkänner skick eller skador. Hon har inget emot själva protokollet som en koll för hyresvärdar om lägenheters skick.
Slutbesiktning – och dags att lämna nycklarna
Det kommunala bostadsbolaget Helsingborgshem har cirka 12 000 hyreslägenheter och genomför i snitt cirka 2 200 lägenhetsbesiktningar om året. De har alltid en förbesiktning i samband med uppsägning och en slutbesiktning där nycklar lämnas över. Under uppsägningstiden har hyresgästen möjlighet att fixa eventuella skador eller ta bort saker som krokar och persienner. Vid slutbesiktningen vill man vara tillmötesgående. Har någon till exempel glömt att ta ner en lampa får hyresgästen tillfälle till det.
– Det är mycket att tänka på när man flyttar, säger Kian Javanshiri på Helsingborgshem som jobbar övergripande med hur avflyttningsbesiktningar på bostadsbolaget utförs.
Lägenhetens skick
Vid båda tillfällena skrivs protokoll som hyresgästen och värden gemensamt går igenom. De ska inte skrivas under och ses inte som ett avtal. Eventuella kostnader som man anser att hyresgästen ska betala kan dock specificeras.
– För oss är det en checklista över lägenhetens skick och eventuella skador. Det är en sammanställning över skadorna i lägenheten och med hjälp av det kan vi också begära skadestånd, en ekonomisk kompensation för skador i lägenheten som hyresgästen har orsakat, säger Kian Javanshiri.
Enligt honom skickas vid sådana tillfällen en faktura till hyresgästen som denne kan bestrida, vilket dock är ovanligt då parterna ofta är överens.
Råd vid besiktning av hyresrätt
Susanna Skogsbergs råd till hyresgäster vid en besiktning är:
- Skriv inte under ett besiktningsprotokoll om du inte förstår vad det innehåller. Skriv aldrig under att du är ersättningsskyldig för något. Även om du är beredd att ta vissa kostnader.
- Ta hjälp av någon, till exempel Hyresgästföreningen.
- Håll dig lugn och kylig under en besiktning. Även om ni oense om någonting, ta diskussionen i lugn och ro.
- Även om det är rätt att du ska betala för skador ska det jämkas med ålder på det som är skadat. Om det till exempel måste målas om: när gjordes det senast?
Filmen är en del av Hem & Hyra granskning av en skånsk advokat och hyresvärd som ovanligt ofta stämmer sina hyresgäster i domstol.
