Boel och Iréne strider mot miljardvärdens hotelluthyrning: ”Skiter i om han blir arg”
Först åkte alla andrahandshyresgäster ut. Sedan försvann förstahandskontrakten. Hyresgäster som hade hyrt ut i andra hand förmåddes säga upp sina kontrakt. Lägenheterna tömdes och renoverades.
Men det flyttade aldrig in några nya, fasta grannar. I stället kom rullväskorna.
– I början trodde vi att det var folk som var här och hälsade på någon i huset. Men när det blev fler och fler rullväskor, folk som kom och gick, då började vi fundera. Det var något som inte stämde.
Det är Boel Nilsson som berättar. Hon är en 64-årig fastighetsskötare som bestämt kallar huset på Bondegatan i Stockholm för sitt. Redan som 18-åring flyttade hon dit, till en etta med kök, och där har hela vuxenlivet, inklusive man och son, fått plats.
Nu bor Boel där ensam igen, men med dem hon kallar ”tantligan” omkring sig. Den består av några kvinnor som hållit hårt i sina hyresavtal medan allt fler grannlägenheter förvandlats från hem till tillfälliga boenden.
– En efter en av de gamla hyresgästerna försvann. Alla lägenheter som blev lediga blev hotellägenheter. Men vi som blev kvar, har blivit ett järngäng, berättar Boel.
Och efter några år fick tantligan nog av att bara prata om problemen.
Köpt fastigheter för miljarder
Hotellifiering och mellanhandsuthyrning har varit växande fenomen de senaste tio åren. Det är upplägg där fastighetsägare via mellanhänder hyr ut lägenheter per natt till turister eller för längre tid till företag eller privatpersoner. På så sätt kan de få ut flera gånger högre hyra än vad förstahandshyresgästerna betalar.
En av de hyresvärdar som har satt detta i system är Jonas Ramstedt, 44. Han är en skygg person som bara återfinns på enstaka foton på nätet och som inte vill svara på frågor om sig själv. Men samtidigt är han en affärsman som på kort tid skapat sig ett fastighetsimperium i framför allt Stockholm.
Hem & Hyras kartläggning visar att Jonas Ramstedt äger eller kontrollerar 65 olika bolag som har köpt på sig fastigheter för över 2,6 miljarder kronor.
Bolagen går bra. För åren 2020 till 2022 har de delat ut 607 miljoner kronor till aktieägarna. Under samma period har Jonas Ramstedt själv haft inkomster på närmare 300 miljoner kronor enligt Skatteverket.
En del av fastigheterna hans bolag har köpt är industrifastigheter och tomter. Ett slott finns med, liksom flera lokaler. Men det mesta av pengarna har han satsat på bostadshus och Boels hus på Bondegatan var det första.
Där blev strömmen av rullväskor allt stridare och de kvarvarande förstahandshyresgästerna blev mer och mer missnöjda med hur huset sköttes. 2020 bestämde de sig för att kolla upp om det verkligen var okej att förvandla hyreshus till hotell.
– Han sa att det bara var vanlig blockuthyrning, inget konstigt med det. Vi visste inte då om det var skurkaktigt eller inte, så jag försökte kolla upp om han hade tillstånd, säger Boel Nilsson.
Kodlås och lakansförråd
Den som vill driva hotell på en adress behöver tillstånd från polisen och det för bland annat med sig hårdare krav på brandskydd än för permanent boende. Men något hotelltillstånd fanns inte för Bondegatan 77, så grannarna började notera bevis på att det pågick hotelluthyrning: annonser på Airbnb och andra bokningssajter, nyckellådor där tillfälliga gäster kan knappa in en kod och hämta en lägenhetsnyckel, säckar med tvätt i trapphuset och förråd med lakan och handdukar i källaren.
De dokumenterade allt och skickade var sin anmälan till stadsbyggnadskontoret i Stockholms stad, myndigheten som bland annat ska kontrollera att olovlig hotellverksamhet inte förekommer.
Men när stadsbyggnadskontoret kom på en föranmäld inspektion hade nyckellådorna försvunnit, annonserna likaså. Jonas Ramstedt hävdade att han bara hyrde ut på lång sikt och stadsbyggnadskontoret kunde inte bevisa motsatsen. Anmälan lämnades utan åtgärd.
Här kunde Boel Nilsson ha gett upp. Men hon blev bara ännu mer motiverad.
Via Hyresgästföreningen fick hon kontakt med bland andra Iréne Strindhed, som bor på Torsgatan i Vasastan i ett annat av Ramstedtkoncernens hus. Även där blev fler och fler lägenheter uthyrda till turister, och hyresgäster hade anmält sin värd för olovlig hotellverksamhet.
Boel Nilsson bestämde sig för att kolla upp alla hus som Jonas Ramstedts bolag äger.
– Det var likadant överallt!
”Vi ska bo här i fem nätter”
Vi ger oss ut i Boel Nilssons fotspår och åker till sju olika hyreshus i Stockholms stad som ägs av Jonas Ramstedts olika bolag.
Tecknen är tydliga: Likadana gardiner och lampor i flera av fönstren. Nyckellådor fastlåsta vid piskbalkonger, stuprör och element. I några av husen finns i stället kodlås monterade direkt på lägenhetsdörrarna.
En fråga till Stockholms stads bostadsförmedling visar att inte en enda lägenhet i Ramstedtbolagens fastigheter har lämnats dit sedan husen köptes. Såväl fasta hyresgäster som turister bekräftar misstankarna. I en trappuppgång i Vasastan suckar en man tungt när vi frågar hur det är att bo där.
– Här springer nytt folk hela tiden. Man har ingen aning om vilka de är och det känns väldigt otryggt, säger mannen, som vill vara anonym.
I ett annat hus, på Bondesonsgatan i Kristineberg på Kungsholmen, berättar en hyresgäst om hur två av lägenheterna har varit bordeller.
– Det började med att ungarna hittade 500-lappar i trappan. Kunder kom och knackade på fel dörr. Det var helt förfärligt, säger hyresgästen.
I en annan lägenhet i samma hus öppnar ett utländskt par dörren när vi ringer på.
– Vi ska bo här i fem nätter. Vi hyr genom Airbnb och det kostar 89 euro per natt, säger kvinnan.
De betalar alltså runt 1 000 kronor per natt för en etta. Om lägenheten hyrs ut varje natt så ger det 30 000 kronor i månaden. Det är tre gånger mer än de hyror som hyresvärden och Hyresgästföreningen har kommit överens om för tvåorna i huset.
En halv miljon i månaden
Totalt hittar vi 35 nyckellådor och 10 kodlås i Ramstedts olika hyreshus. Om var och en av dem motsvarar en lägenhet som hyrs ut via mellanhand så innebär det att nästan var tredje lägenhet i dessa hus, 45 av 143, kan hyras ut på annat sätt än det gängse. I ett hus handlar det om hälften, i ett annat gäller det tre av fyra lägenheter.
26 av lägenheterna hittar vi på Airbnb i december 2023 till februari 2024. Det motsvarar ett helt hyreshus. Alla utom en hyrs ut några nätter i taget.
Vi räknar fram att om alla de 26 lägenheterna är fullbokade så skulle de kunna inbringa mer än 800 000 kronor i månaden. Det är över en halv miljon kronor mer än om de hyrdes ut till vanliga förstahandshyresgäster. Detta är i lågsäsong. I högsäsong kan en enda lägenhet hyras ut för 238 000 kronor.
Men “tantligans” aktiviteter har dämpat pengarullningen något.
Ramstedt: ”Detta kommer ej att upprepas”
Stadsbyggnadskontoret i Stockholms stad har sedan 2020 fått in åtta anmälningar om att hotelluthyrning sker i bostadshus utan tillstånd. Fem av anmälningarna gäller Ramstedt-hus.
Ett ärende från 2021 gäller just Bondesonsgatan 8, där anonyma personer hade anmält att nio av 17 lägenheter låg på Airbnb för uthyrning genom mellanhanden Hostini. Enligt detaljplanen ska det bara finnas bostäder där och inte hotellverksamhet.
När Jonas Ramstedt fick frågor om detta svarade han att Hostini hade gjort fel. ”Anledningen till att uthyrning under kortare perioder har skett beror på en miss i kommunikation” och “detta kommer ej att upprepas”, skrev han till stadsbyggnadskontoret.
Han skickade in flera kontrakt som visade att Hostini numera hyrde ut lägenheterna ett år i taget. Då kan det räknas som boende och inte hotell. Därför blev anmälan avskriven.
Men även ettårskontrakt via mellanhand är en god affär. Kontrakten visar att hyrorna då, 2021, låg på 16 000–16 900 kronor i månaden för tvåor på 67 kvadratmeter. Betydligt lägre än om de hade varit uthyrda per natt till turister. Men nästan dubbelt så högt som om de hade hyrts ut som vanligt. De förhandlade hyrorna låg mellan 8 300 och 9 400 kronor det året.
Visserligen ska mellanhänderna också ha sitt men ett avtal, som också skickades in till stadsbyggnadskontoret i samma ärende, visar att Hostini fick behålla 10 procent av hyresintäkterna. 90 procent gick alltså till fastighetsägaren.
Och nu, ett par år senare, ser vi i annonser att dygnsuthyrningen på Bondesonsgatan via Airbnb fortfarande pågår, trots Jonas Ramstedts löfte att det inte skulle upprepas.
Stormöte om svarta hotell
På Scandic Continental hotell i centrala Stockholm stiger sorlet när över 100 hyresgäster är samlade för en informationsträff. De bor hos någon av åtta hyresvärdar som enligt Hyresgästföreningen ägnar sig åt hotellifiering, bland dem Jonas Ramstedt.
Enligt en rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm har minst 15 000 hyresrätter försvunnit från det ordinarie bostadsmarknaden i Stockholm på detta sätt. Även i Göteborg, Malmö och exempelvis Mariestad och Finspång förekommer det.
Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen region Stockholm, är överväldigad av intresset.
– Vi fick ett enormt gensvar på inbjudan och behövde byta lokal tre gånger för att så många ville komma.
Han ställer sig vid podiet och berättar att deltagarnas hyresvärdar tillsammans äger minst 700 fastigheter. När Bengt Öhman går igenom hur hotellifiering och mellanhandsuthyrning fungerar och vilka problem det innebär är det många i publiken som nickar, hummar igenkännande och fyller i med egna exempel.
Boel Nilsson har blivit ombedd att berätta på mötet om vad man som vanlig hyresgäst i ett hotellifierat hyreshus kan göra. Efteråt blir hon uppsökt av flera som vill ha råd och tips om vad de själva kan göra.
”Jag vet att han inte kan vräka mig”
På Bondegatan är rullväskorna numera ovanliga. Två lägenhet hyrs för närvarande ut via Airbnb. Men enligt Boel Nilsson är 17 lägenheter, mer än hälften, uthyrda i andra hand via Hostini på längre tid.
– Det var en seger för oss att vi slapp dygnsuthyrningen. Och de tjänar förstås mindre pengar på vårt hus nu. Det ser jag också som en framgång, säger Boel Nilsson.
– Men fortfarande är det ett problem att de hyr ut via Hostini. De kan ta ut 17 000 kronor i månaden för en etta på 34 kvadrat. Vem har råd med det? Det blir en sortering av människor och bidrar till bostadsbristen för vanligt folk.
På Boel Nilssons lägenhetsdörr hänger tre diplom. De visar att hon har klarat kurs 1, 2 och 3 i hyresjuridik, kurser som Hyresgästföreningen anordnar. Vid 64 års ålder har hon funnit att kunskap och mod hänger ihop.
– Många är rädda för sin hyresvärd, men det är inte jag. Jag vet att han inte kan vräka mig. Lite är det väl en kärringgrej också. När jag var yngre var jag absolut inte kaxig, men nu skiter jag i om han blir arg.
Uppgifterna i annonserna är hämtade från uthyrningssajten Airbnb i december 2023 till februari 2024. Månadshyran är 30 gånger dygnshyran.
Mellanhandsbolagens existens hotas av en vägledande dom i Högsta domstolen. Hyresgästen som hyrde av en mellanhand fick rätt att slippa betala överhyra och rätt att få sitt andrahandskontrakt omvandlat till förstahandskontrakt.
En statlig utredning, Ordning och reda på hyresbostadsmarknaden, har rekommenderat riksdagen att ändra lagen så att att modellen med ”så kallade företagsbostäder” inte används för att gå runt hyresrättsliga regler.
Ett beslut i Svea hovrätt 2022 säger att uthyrning till en mellanhand vars enda intresse är att hyra vidare inte räknas som seriöst behov.
- Hem & Hyra har utgått från alla 65 bolag där Jonas Ramstedt är verklig huvudman, enligt Bolagsverkets noteringar. Vi har via Lantmäteriet kartlagt vilka fastigheter dessa bolag och Jonas Ramstedt själv äger och hur mycket de köptes för. Vi har även granskat årsredovisningar och hämtat uppgifter från Skatteverket och Bolagsverket.
- De sju hyreshusen i Stockholms stad har vi besökt för att kontrollera tecken på hotelluthyrning där. Vi har räknat nyckellådor och kodlås och har intervjuat nuvarande samt tidigare hyresgäster i samtliga hus.
- Genom att djupgranska Airbnb-annonser, uthyrare, foton, originalritningar och uppgifter från lägenhetsregistret har vi kunnat fastställa vilka lägenheter som annonseras ut. Totalt hittade vi 26 Airbnb-lägenheter, motsvarande ett helt hyreshus. Vi har dokumenterat att de går att boka för bara några nätter och vilka priser som för tillfället gällde. En av lägenheterna har också bokats av oss. Vi har jämfört Airbnb-hyrorna med hyror som förhandlats fram med Hyresgästföreningen.
- Med hjälp av polisens förundersökning har vi kunnat berätta om sexhandel kopplad till uthyrningen.
- Vi har gått igenom ärenden kring hyresfastigheterna på stadsbyggnadskontoret, miljöförvaltningen i Stockholms stad och i hyresnämnden. Handlingar som hyresvärden skickat in ligger till grund för uppgifter om uthyrningen på ettårskontrakt och nybyggda lägenheter.
- Vi har även granskat originalritningar, folkbokföring, bygglovsansökningar, uppgifter från Lantmäteriets lägenhetsregister och från tidigare ägare för att kartlägga svartbyggen i flera fastigheter. I en lägenhet har Hem & Hyra anlitat en ledande expert på areamätning för att kontrollera lägenhetsytan. Vi har också provåkt hissar som har körförbud och ska vara avstängda.
