Andrahandsuthyrning en miljardindustri – svenskarna drog in 2,6 miljarder i fjol
För att lösa bostadsbristen lockar staten med skattelättnader. Vinster upp till 40 000 kronor är skattefria om du hyr ut ditt hem. Du får även göra andra avdrag, beroende på boendeform.
Moroten har fått effekt: vinsterna vid privatuthyrning växer stadigt, och allt fler uthyrare når taket för fullt skatteavdrag.
I den senaste deklarationen redovisade drygt 75 000 privatpersoner ett gemensamt överskott på 2,6 miljarder kronor. I verkligheten är inkomsterna ännu högre. Till summan 2,6 miljarder ska läggas de vinster som uthyrarna har rätt att dra av för, samt eventuell svartuthyrning som inte redovisas alls.
– Överhyrorna ser vi inte. Det är ett stort problem att det är så, det vet vi. Men vi har inte resurser att kontrollera allt, säger Susanne Persson, verksamhetsutvecklare på Skatteverket.
– Att hitta de här personerna är inga enkla utredningar för oss. Man behöver titta på många detaljer för att överhuvudtaget kunna konstatera om någon har hyrt ut eller inte.
Störst inkomster i Stockholm
Mest tjänar invånarna i Stockholms län. Här deklarerade privatuthyrare beskattningsbara inkomster på över en miljard kronor för det gångna året.
Därefter följer turistlänen Gotland och Halland, som tillsammans drog in närmare 129 miljoner kronor trots att befolkningen är en sjättedel så stor.
”Det här är för jävligt”
Hyresgästföreningens förbundsordförande Marie Linder är inte förvånad.
– När du helt lagligt kan ta ut så mycket när du hyr ut en bostadsrätt, då blir det också en sådan marknad. Vi varnade för det här när privatuthyrningslagen kom. Möjligheten att hyra ut i andra hand är ju till för om du ska plugga på annan ort eller så. Tanken var inte att det skulle bli en miljardindustri. Man tjänar pengar på människors bostadsbrist.
Går det idag att tjäna för mycket på privatuthyrning? Marie Linder tycker det. Inte minst på landets högskoleorter, där hon träffat unga som inte har råd med en egen lägenhetsinsats.
I stället tvingas de betala andras bostadsinvesteringar genom saltade andrahandshyror som täcker både avgifter och lånekostnader för uthyraren.
– Jag tycker att det här är för jävligt. Man ska inte svära, men jag tycker så. Man pratar om att unga ska kunna komma in på den köpta marknaden. Det här är inte det som är steget. Att någon kan klara sin utbildning utan att ta studielån därför att man får inkomst för att man köpt en bostadsrätt – det spär ju på den ekonomiska ojämlikheten. Jag tycker att det är för jäkligt att människor behöver betala så mycket för att bo i andra hand. Man behöver vända fokus på det här i politiken.
Bostadsbristen driver upp priserna
Martin Lindvall är samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna. Han tycker att privatuthyrningslagen fyller en viktig funktion och att lönsamheten för privatuthyrning ligger på en lagom nivå.
– Jag tycker inte det finns skäl att göra det mindre förmånligt att hyra ut sin bostad. För jag vill inte att folk väljer att låta den stå tom. Det är slöseri med tomma bostäder.
Han är inte heller förvånad över den prisbild som Hem & Hyra lyfter fram.
– Nej, inte alls. Är utbudet begränsat så drivs priser upp. Men det finns en väldig okunskap om hur regelverket ser ut och hur mycket du får ta betalt för en privatuthyrd bostad. Det är ett bekymmer.
En etta i Stockholm ligger just nu på i snitt 11 000 kronor i andra hand. Är det en rimlig nivå?
– Det kan vara galet för högt. Men det kan också vara rimligt. Det beror på vad ingångsvärdena är för den här ettan. Eftersom bostadspriserna har gått upp så mycket så avspeglas det när man hyr ut dem.
Lagen tillåter höga hyror
Att andrahandshyran för en bostadsrätt i praktiken kan vara dubbelt så hög som den förhandlade hyran för en likvärdig hyresrätt är därmed inte så konstigt, säger han.
– Lagen är faktiskt utformad för att den ska kunna vara mycket högre. Sedan kan man tycka vad man vill om det. Men det är så riksdagen beslutade.
Däremot kan det ändå finnas uthyrare som tar en rövare och lägger på extra. För att avgöra om andrahandshyrorna är för höga eller ej skulle fler hyresgäster behöva pröva dem juridiskt, menar Martin Lindvall.
Men konsumentskyddet är svagare för den som hyr en bostadsrätt, och sviker ofta den som vågar.
– Problemet är att om jag prövar det, då riskerar jag att bli av med lägenheten. Det här är ett dilemma. Jag skulle gärna se att man prövar om man håller sig inom lagens råmärken. Men det är få som är beredda att göra den prövningen.
Privatuthyrningen kostar även staten pengar i form av avdrag. De som i fjol deklarerade vinst på sin bostadsuthyrning har först haft rätt till skattefria inkomster på över 3 miljarder kronor.
Det motsvarar en skattelättnad från staten på drygt 900 miljoner kronor.
I verkligheten är det statliga stödet sannolikt betydligt större. Statistiken visar inte uthyrare som drar av mindre än 40 000 kronor året, vilket bedöms vara det stora flertalet.
Rekord för korttidsuthyrning i sommar
Sommaren är högsäsong för så kallad korttidsuthyrning, alltså uthyrning som görs till turister snarare än folk som behöver någonstans att bo.
Enligt Fastighetsägarna Stockholm beräknas den slå nytt nationellt rekord i år. När årets tre sommarmånader räknas ihop väntas uthyrare landet runt ha haft intäkter på 915 miljoner kronor – alltså cirka 40 procent mer än rekordsommaren 2019.
Prognosen bygger på utbud och efterfrågan via förmedlingsplattformarna Airbnb, Booking, Expedia/Vrbo och Tripadvisor.
Bara i Stockholm väntas korttidsuthyrarna tjäna 192 miljoner kronor under sommaren. Här består utbudet av en större andel lägenheter jämfört med landet i stort.
Samtidigt har uthyrningen av andra sorters bostäder återhämtat sig snabbare efter pandemin. Vilka faktorer som driver efterfrågan hoppas Fastighetsägarna kunna få svar på i höst.
– Man ska bland annat ska göra intervjuer med fastighetsägare och boende i både hyresfastigheter och bostadsrättsföreningar. Då tror jag man kommer kunna få svar på de frågorna. Turism kontra andra typer av uthyrningar till exempel, säger Johan Flodin på Fastighetsägarna Stockholm.
För bostadsrätter gäller privatuthyrningslagen, eller lagen om uthyrning av egen bostad. Äger du en bostadsrätt får du ta ut en andrahandshyra som motsvarar driftskostnaden (avgift, el, internet, möbelslitage) och en uppskattad kapitalkostnad. Kapitalkostnaden är en schablon och avgörs inte av vad du egentligen betalar för bolånet, utan beräknas som en ”skälig” årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.
Om du hyr ut en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagen. Då får du ta ut den hyra du själv betalar, plus ett påslag för eventuella möbler (max 15 procent). Andrahandshyresgästen kan betala för el, internet och liknande – men tar du ut mer än så räknas det som överhyra. Om du tar ut överhyra, eller hyr ut utan hyresvärdens godkännande, så kan du bli uppsagd utan varning. Den som gör båda delarna riskerar att dömas till böter eller fängelse i upp till två år. Här kan du läsa mer om vad som gäller.
