Bristfällig information vid ombildning
Innan jul gick det ut ett brev från ombildningskonsulten Restate till de 32 hyresgästerna som bor i lägenheten som kan komma att ombildas. I brevet ber ombildningskonsulten hyresgästerna att fylla i en fullmakt och därmed säga ja till att föreningen köper fastigheten från Wallenstam. Men Jakob Eklund tycker det känns märkligt att man ska skriva på en fullmakt utan att det har redovisats någon ekonomisk plan med alla ekonomiska förutsättningar för affären.
– De har presenterat en månadskostnad för de som köper som bygger på att räntan är 2,2 procent och att man inte amorterar på lånen och då ser kalkylen rätt bra ut. Men vad händer om det blir ett amorteringskrav eller räntan går upp, de har de inte berättat, säger han.
Generellt saknar han olika ekonomiska scenarion, hur påverkar till exempel räntehöjningar och amorteringskrav månadskostnaden. I informationsbrev från Hyresgästföreningen som gått ut till hyresgästserna står det också att en kommande badrumsrenovering på 110 000 kronor inte finns med i kalkylen som ombildningskonsulten redovisat för hyresgästerna.
– Min stora invändning mot ombildningsförsöket är den selektiva informationen från ombildningskonsulten. Ombildningskonsulten borde vara på vår sida men det känns inte så, säger Jakob Eklund.
Restate uppmanade i ett brev den 15 december hyresgästerna att skriva på en fullmakt som innebär att de säger ja till ett köp av fastigheten. Men samtidigt redovisas inte all ekonomisk information kring affären. I informationsbrevet står till exempel att fastighetens renoveringsbehov de närmaste tio åren är 925 000 kronor. Men i den tekniska besiktningen står det att utöver det måste alla 30 badrum renoveras 2017 till en kostnad av 3,3 miljoner.
Det står inte heller om amortering på föreningens lån ingår i kalkylen eller om det är en kostnad som kommer att läggas på senare. Inte heller redovisas om det ingår någon avskrivning av fastigheten.
Petter Brolin, på ombildningskonsulten Restate, ansvarig för ombildningsprocessen, varför saknas den här informationen?
– Vi är mitt uppe i processen. Allt som du nämner kommer att redovisas i god tid, men är inte färdigbehandlat än, även om vi har hunnit kommentera en del av frågeställningarna muntligt. Man måste ha respekt för att en ombildning är en komplicerad process där informationen växer fram allt eftersom. Den ekonomisk planen kommer att vara klar i god tid före köpstämman.
Men de som ni uppmanar att skriva på en fullmakt för att köpa fastigheten får inte den informationen innan de skriver på eller hur?
– Nej, de har inte sett den informationen som inte är framtagen än. Vissa tycker att den hittillsvarande informationen är tillräcklig för sitt beslut, andra väntar på kompletterande information.
En hyresgäst tycker att informationen från er är selektiv och saknar information om vad som händer med månadskostnaden om räntan går upp eller det införs amorteringskrav för den som köper sin lägenhet. Varför saknas den informationen?
– Det är sådan information som vi håller på att ta fram. Det går också bra att höra av sig till oss om man vill ha svar på någon särskild fråga, säger han.
Affärens ekonomiska kalkyl bygger på att bostadsrättsföreningen lånar 28 av de 52 miljoner som fastigheten kostar.
Genom att dela föreningens lån på 28 miljoner med föreningens intäkter, de pengar som föreningen får in i form av hyror och månadsgifter, som är 1,5 miljoner kronor per år, fås siffran 18. En siffra som bostadsrättsexperten på webbsajten Borättupplysning Skåne, beskriver som mycket illa.
Att lånen är 18 gånger större än intäkterna betyder att varje procent i räntehöjning leder till en höjning av månadsavgiften med 18 procent, enligt sajten. Höjs räntan två procent får bostadsrättsinnehavaren räkna med 36 procent högre månadskostnad. Vad säger du om de siffrorna?
– Det stämmer att årsavgiften stiger. I det aktuella fallet har vi räknat med en ränta som gör att föreningen kan binda sina lån åtta år framåt i tiden. Vi har även lagt in sådana marginaler att räntan sedan kan stiga till 4% utan att boendekostnaden blir högre än dagens hyra. När det gäller den aktuella lånedelen är det min uppfattning att den är tämligen normal för en nyombildad förening, säger Petter Brolin.
