Ja till betalningsanmärkning men nej till hyresgäst som vill bo större – så bedöms lägenhetsbyten
Vad krävs för att byta lägenhet? Vill du byta bostad med någon som har en som passar dig bättre? Då är du inte ensam – intresset går upp i tuffare tider. Men det är inte givet att din hyresvärd godkänner bytet. Får du ett nej kan du vända dig till hyresnämnden – som Virginia i Uppsala gjorde när hon blev nekad byte av hyresvärden Uppsalahem.
Hem & Hyra har granskat hennes och en stor mängd andra beslut tagna i olika hyresnämnder de senaste fem åren.
Vår granskning visar att praxis och lagar styr men att varje fall är unikt – och även det tar hyresnämnden hänsyn till. Granskningen visar också att när värden säger nej är det få hyresgäster som driver sin sak vidare.
Även om allt fler byten stoppas i hyresnämnden kan det vara värt att testa – för det är heller inte ovanligt att hyresnämnden ger klartecken. Se nedan flera exempel på hur besluten kan se ut.
Det här gäller för att byta lägenhet:
Är det svårt att byta lägenhet? Det behöver det inte vara – men ofta ska vissa kriterier vara uppfyllda.
För det första – hyresvärden måste godkänna bytet. Det är helt upp till värden att säga ja eller nej. Värden måste också godkänna den som ska flytta in i din lägenhet. Säger värden nej kan du vända dig till hyresnämnden. Det kostar ingenting.
Det finns åtta hyresnämnder i Sverige som kan ge tillstånd enligt lagbok och praxis – det vill säga hur högre instans har dömt i liknande fall.
Detta krävs för att byta lägenhet:
Finns det så kallade beaktansvärda skäl?
- Utgångspunkten vid bedömningar är att det ska ha inträffat någonting nytt som är ”beaktansvärda skäl”. Till exempel att ekonomin plötsligt har försämrats, arbetslöshet och behov av lägre hyra. Ett annat skäl kan vara att familjen växer, fler barn är på gång och familjen behöver större. Eller tvärtom att barnen har flyttat ut.
- Studier eller arbete på annan ort är beaktansvärda skäl.
- Ett skäl är också förbättrad standard, som att du vill byta till en lägenhet med uteplats eller ett sprillans nytt kök.
Är bytet ”utan påtaglig olägenhet för hyresvärden”?
- Kan värden acceptera den nya hyresgästen? Kommer den du ska byta med, och som blir värdens nya hyresgäst, klara hyran?
- Har den nya hyresgästen till exempel varnats för störningar i sin nuvarande boende kan värden ha laglig rätt att säga nej.
Du måste ha bott i lägenheten i minst ett år innan du får byta den. Vill du göra det innan behövs ”synnerliga skäl”. Ett sådant skäl kan exempelvis vara ett dödsfall eller att man förlorat jobbet och inte kan betala nuvarande hyra.
Här fick hyresgästerna ja till att byta lägenhet:
”Hyr bara ut till barnfamiljer”. Ett par i Malmö vill byta lägenheten med ett annat par men hyresvärden motsätter sig med argumentet att de bara hyr ut till barnfamiljer i vissa trappuppgångar. Hyresnämnden anser inte att den interna policyn håller som argument och säger ja till bytet.
Väntar sitt tredje barn. Paret i Helsingborg väntar sitt tredje barn och vill en större lägenhet. Värden säger nej för att den tilltänkta nya hyresgästen har försörjningsstöd – en grupp de inte hyr ut till. Enligt hyresnämnden har hyresgästen dock alltid skött sina hyror och det finns inget som talar för att hon inte fortsatt kommer att ha en inkomst. Dessutom får hon i och med bytet lägre hyra. Bytet innebär ingen ”påtaglig olägenhet” för värden.
Nytt jobb i Stockholm. En man har fått jobb i Stockholm och vill byta lägenheten. Värden säger nej för att han redan äger en bostadsrätt där tillsammans med sin fru. Mannen menar att han som professionell golfare under många år har rest runt i världen och att han och frun är vana att bo isär. Hyresnämnden menar att det är ett ”beaktansvärda skäl” att han fått nytt jobb på annan ort och ifrågasätter inte mannens andra uppgifter.
Hyresgästen har skulder. Värden i Åstorp säger nej då en av hyresgästerna har en betalningsanmärkning. Nämnden ger ändå tillstånd, bland annat för att skulden nu är betald och det inte handlar om en hyresskuld. Nämnden konstaterar att de ska göra bedömningar utifrån det enskilda fallet. De som ska byta klarar den nya hyran med god marginal.
Risk för trångboddhet. En man i Uppsala ansöker om att få byta till en större lägenhet i Knivsta för sig och sin familj. Hyresvärden anser dock inte att mannens inkomst skulle räcka till för att betala hyran. Dessutom bedömer värden att familjen skulle bli trångbodd i lägenheten, i och med att ytterligare barn bodde växelvis i familjen. Hyresnämnden tycker inte att hyresvärden kan bevisa på vilket sätt det skulle vara ett problem för honom om familjen bor trångt. Och eftersom även sambon har en inkomst anser nämnden att paret har råd att hyra lägenheten.
Tvingas låna av sin pappa. En man bor med sin son i en fyra i Gävle. Inflationen gör det svårt för honom att få det att gå ihop ekonomiskt. Ibland får han låna pengar av sin pappa till mat. För att förbättra familjens ekonomi vill han flytta till en mindre lägenhet med lägre hyra. Gavlegårdarna sa nej med motiveringen att de prioriterar hyresgäster med akuta behov. Men hyresnämnden ger klartecken för byte. ”Ökade levnadskostnader slår hårdare mot ensamstående föräldrar”, skriver de i beslutet.
Får inte bära tungt. Kvinnan är gravid, har ont i ryggen och får inte bära tungt. I fastigheten i Gävle finns inget förråd och hon skulle bli tvungen att bära upp barnvagnen till lägenheten varje dag. Därför vill hon byta till en större lägenhet i markplan. Gavlegårdarna säger nej eftersom familjen bott kortare tid än ett år i lägenheten. Hyresnämnden konstaterar att eftersom kvinnan har svårt att ta sig in och ut ur lägenheten finns det synnerliga skäl för byte.
Här fick hyresgästerna nej till att byta lägenhet
Sambons ekonomi. Hyresvärden i Kävlinge säger nej till ett byte för att den nya hyresgästen inte har tillräckligt bra ekonomi. Hyresgästen menar att dennes sambo har det. Hyresnämnden säger nej då det inte spelar någon roll – det avgörande är kontraktshavarens ekonomi.
Hemmajobb. Halmstadskvinnan har avtalat med sitt jobb om att jobba hemma fyra dagar i veckan och ansöker om att byta sin lägenhet med en hyresgäst som har en större. Kvinnan vill ha ett sovrum separerat från hemmajobbet. Värden tycker inte att det vara ett ”beaktansvärt skäl”. Det anser inte heller hyresnämnden som menar att arbetsmiljön är arbetsgivarens sak – inte värdens.
Slippa åka buss. En man i Uppsala vill byta lägenhet för att ha gångavstånd till jobbet och slippa åka buss, samt ha närmare till släkt och vänner. Han fick avslag med motiveringen att ”byte till annan lägenhet av samma typ på samma ort inte är ett beaktansvärt skäl”.
Varannan vecka-förälder. Uppsalaparet hade skilt sig och sonen skulle bo varannan vecka hos föräldrarna. Men efter hand kom pojken att bo större delen av tiden hos mamman. Mannen tyckte då inte att han längre hade behov av en trea och ansökte om att få byta till en mindre. Det visade sig i förhör att sonen bor sex dagar istället för sju hos sin pappa när det är faderns vecka. Hyresnämnden tycker att sonens ändrade boendeförhållande när han vistas hos pappan är ”marginell”, och säger nej till byte.
Ångrar sig. Kvinnan flyttade nyligen till Skälby i Västerås med sin son. Men nu ångrar hon flytten. Sonen längtar tillbaka till Gryta där de bodde förut, där han har sina kompisar. Han vill inte byta skola så mamman måste skjutsa honom till skolan på Gryta varje dag. Hyresnämnden konstaterar att det krävs synnerliga skäl för att en hyresgäst ska få byta lägenhet tidigare än efter ett år, och att sådana saknas i det här fallet.
Källa: Hyresnämnden i Göteborg, Malmö, Västerås och Sundsvall.
Att läsa vidare: Rekordmånga vill byta lägenhet på grund av sämre ekonomi
Huvudregeln är att hyresnämndens beslut om lägenhetsbyten inte kan överklagas. Men om nämnden anser att det finns frågor som är bra att även hovrätten tittar på för framtida bedömningar kan en överklagan tillåtas. Hyresnämnden kan också själv driva ärendet hit.
