Carolines studentbostad räddad – genom 50 år gammalt avtal: ”Jätteglad att få bo kvar”
En tvåa innanför tullarna – med låg hyra. Caroline Sköld var glad när hon hösten 2021 flyttade in i studentbostaden i det karakteristiska dragspelshuset på Kungsholmen tillsammans med en vän.
Caroline Sköld, som är färdig jurist och nu läser kriminologi, tyckte om den lite annorlunda planlösningen i 60-talshuset.
– Det är väldigt sällsynt med billiga och bra lägenheter som också ligger centralt. Det var skönt med två rum, det är ovanligt, säger hon.
Men snart skulle Caroline Sköld märka att hon hyr lägenheten via ett ovanligt upplägg.
I huset – som går under smeknamnet Erlanderhuset eftersom den tidigare statsministern Tage Erlander bott där – hyrs 30 studentlägenheter ut i andra hand av Stockholms studentbostäder, SSSB.
Studentbostadsbolaget hyr i sin tur lägenheterna av husets bostadsrättsförening via ett blockhyresavtal från 1976.
Upplägget är inte speciellt smidigt för de boende, tycker Caroline Sköld. När hon skulle göra en felanmälan av en vattenläcka skedde kontakten i flera led – med SSSB, HSB och bostadsrättsföreningen. Felanmälningar har tagit tid, och hon har ännu inte fått hjälp att sätta upp köksluckor och en dörr till sovrummet.
– Det har varit tydligt att upplägget inte varit uppskattat av bostadsrättsföreningen, säger hon.
”Orimligt att inte kunna säga upp det”
Bostadsrättsföreningen har mycket riktigt försökt säga upp hyreskontraktet med Stockholms studentbostäder. Syftet har varit att sälja de 30 lägenheterna som bostadsrätter för att förbättra föreningens ekonomi.
Bostadsrättsföreningen tog lån när den 2019 köpte loss marken. Huset har även ett stort renoveringsbehov av exempelvis fasad, balkonger, kök, badrum och tvättstuga, enligt styrelsen. Föreningens lån ligger nu på 220 miljoner kronor, vilket motsvarar ungefär 16 000 kronor per kvadratmeter.
– Det har varit påtryckningar om det här under lång tid från våra medlemmar. Hur ska vi få in pengar? Då kom vi på att vi måste kunna säga upp det här kontraktet, säger Paula Thunberg Bertolone, bostadsrättsföreningens ordförande.
– Blockhyresavtalen har pågått i snart 50 års tid. Det vore ju orimligt om man inte kunde säga upp det, säger sekreteraren Mats Dahlström.
”Visste ingenting”
Avtalet med SSSB sades alltså upp, och utflytt skulle ske 30 september 2022. Men Stockholms studentbostäder överklagade, och tog ärendet både till hyresnämnden och till Svea hovrätt. En process som Caroline Sköld och flera av de andra studenterna inte fått någon information om.
– Jag visste inte om det här innan du hörde av dig. Vilket jag tycker är jättekonstigt, säger hon.
I hyresnämnden argumenterade studentbostadsföretaget för att varje enskild lägenhet är ovärderlig för dem, med tanke på den stora bristen på studentlägenheter.
– Det finns en stor efterfrågan på de här bostäderna, och vi ser ett värde i att kunna tillhandahålla lägenheter i attraktiva lägen, säger Eric Hansson, förvaltningschef på SSSB.
Han tycker inte att bostadsrättsföreningens ekonomiska situation ska behöva påverka avtalet från 70-talet. Bostadsrättsföreningen har känt till förutsättningarna ända sedan föreningen bildades 1990, menar han.
– Att delar i huset är slitna, ja det är en del av ett hus resa och förvaltningen av det. Vi har förståelse för att de behöver genomföra renoveringar. Men hur föreningen väljer att finansiera dessa är en fråga för dem och inte för oss, säger han.
Används som kryphål
Blockuthyrning, där minst tre lägenheter hyrs ut för att i sin tur hyras ut i andra hand, är omdebatterat.
I vissa fall har de boende både förlorat sitt besittningsskydd och fått betala en mycket högre hyra än vanligt, eftersom regleringen gör att man kan runda vissa delar av hyreslagen.
Men syftet när regleringen kom på 80-talet var något annat. Då ville man göra det lättare att ordna just studentbostäder, men även personalbostäder och olika typer av sociala bostäder eller vårdboenden.
Avtalet som rör dragspelshuset på Kungsholmen tecknades redan 1976. Det var alltså innan regleringen av blockuthyrning kom till. Det är en viktig del i att det är svårt att säga upp, enligt Haymanot Wachtmeister, jurist hos Fastighetsbolaget Heba som tidigare forskat om hyresmarknadsfrågor.
– Det här är helt enkelt ett vanligt hyresavtal, där man upplät 30 lägenheter samtidigt i ett och samma avtal, säger hon.
”Orimligt att betala för att bli av med dem”
De undantag som görs när blockhyresavtal tecknas i dag fanns inte på den tiden.
– Det positiva för hyresgästen Stockholms studentbostäder är att de har ett betydligt starkare besittningsskydd. För studenterna som hyr i andra hand är det ingen skillnad, men samtidigt är deras rätt att bo kvar beroende av stiftelsens besittningsskydd, säger Haymanot Wachtmeister.
Även för Stockholm studentbostäder sticker avtalet på Kungsholmen ut. Studentbostadsbolaget har bara den här typen av upplägg i dragspelshuset och på två andra ställen.
Ett av dem är i grannföreningen, där de flesta av studentlägenheterna nyligen sagts upp efter en överenskommelse med bostadsrättsföreningen där.
– Men vi tyckte att det var orimligt att vi skulle behöva betala pengar, kanske flera tiotals miljoner, för att bli av med dem, när vi har ett sakligt intresse att säga upp avtalet, säger sekreteraren Mats Dahlström.
Hyresnämnden höll med om att bostadsrättsföreningen har ett sakligt motiverat skäl att säga upp hyreskontraktet, eftersom man behöver få in pengar.
Men SSSB:s behov av lägenheterna för att hyra ut till studenter väger över, var bedömningen. Något som även hovrätten – som sista instans – nyligen höll med om.
Bostadsrättsföreningen måste alltså fortsätta att hyra ut lägenheterna till studenter via Stockholms studentbostäder.
– Det var helt väntat. Om bostadsrättsföreningens ekonomiska behov hade vägt över stiftelsens fortsatta behov av att tillhandahålla studentlägenheter så hade det förvånat mig. Så ser inte lagens utgångspunkt ut, säger juristen Haymanot Wachtmeister.
”Har fester”
En negativ aspekt av det nästan 50 år gamla avtalet är dock att underhållet inte kan regleras, enligt Haymanot Wachtmeister. Det är något som oftast görs i nyare blockhyresavtal.
Här är det bostadsrättsföreningen som har underhållsansvar, trots att SSSB är studenternas hyresvärd. Både SSSB och bostadsrättsföreningen håller med om att det kan ställa till en del svårigheter.
– Det är utmaningar i att vi de facto inte äger fastigheten, vi är ju en hyresgäst vi också. Det blir ett extra lager av kommunikation och dialog med fastighetsägaren, bostadsföreningen i det här fallet, säger Eric Hansson på SSSB.
– Det är ett ständigt förvaltande av de här lägenheterna. Allt från att nycklar kommer bort, till att man har fester, eller byter hyresgäster utan att man vet vem som bor där. Det vållar merarbete för oss i föreningen, plus att vi behöver ha en dialog hela tiden med SSSB, säger Mats Dahlström.
Caroline Sköld hade hellre haft ett förstahandskontrakt med SSSB. Men hon är ändå tacksam över att upplägget finns, och lättad över att studentbostäderna nu har räddats.
Nyligen kom ett besked som hon väntat på: att hon ska få hjälp att åtgärda en mindre vattenskada i köket.
– Kanske får vi mer hjälp nu, när de förstår att vi kommer att få bo kvar, säger hon.
Blockuthyrning är ett hyresavtal som omfattar minst tre bostadslägenheter, och som hyresgästen ska hyra ut i andra hand. Regleringen kom till i mitten av 80-talet.
Syftet är att en kommun, ett företag eller ett lärosäte skulle kunna hyra fler lägenheter för att tillhandahålla personalbostäder, omsorgsbostäder eller studentbostäder. Regleringen gör att man bland annat kan göra avsteg från besittningsrätten, underhållsskyldigheten, regleringen av hyran och uppsägningstiden.
