Coronaviruset kan leda till lägre hyreshöjningar
Coronaviruset orsakar inte bara luftvägssymtom, feber och hosta. Världsekonomin har fått sig en rejäl törn, med kraftigt fallande börser, stillastående industrier och paniksänkta styrräntor på köpet.
Dragkampen om årets hyror har hunnit in i sitt slutskede, och majoriteten av landets hyresgäster ser ut att få en höjd månatlig boendekostnad. Så hade det kanske inte blivit om coronasmittan brutit ut tidigare.
Med förhandlingarna avklarade för merparten av allmännyttan och knappt hälften av de privata bostadsbolagen ligger den genomsnittliga höjningen nu på 1,9 procent, berättar Hyresgästföreningens förhandlingschef Erik Elmgren.
Han är besviken på hyresvärdarna, som i hans mening kunde ha varit betydligt mer återhållsamma med sina krav.
– Vi har förhandlat så hårt vi har kunnat men höjningarna håller sig – tyvärr – på förra årets nivåer. I snitt yrkade man på 3,4 procents högre hyra, vilket är alldeles för högt.
Huvudargumentet för bostadsbolagens väl tilltagna hyreskrav har varit att hyresutvecklingen ska följa den samhällsekonomiska utvecklingen. Men kraven speglar inte verkligheten, anser Erik Elmgren.
Särskilt inte nu, när ekonomin står i gungning till följd av coronavirusets spridning, och de långtgående effekterna är osäkra.
– När förhandlingarna startade i slutet av förra året var detta okänd materia. Där ser vi ett helt annat läge i dag. Vi får se hur det utvecklar sig och hur det påverkar världsekonomin, inklusive Sverige. Redan nu har BNP-prognosen justerats ner.
Om coronaviruset påverkar hyresgästernas ekonomi, kommer ni då att agera hårdare i nästa års förhandlingar?
– Ja, det kommer att vara en given utgångspunkt, kan jag säga. Då kommer vi att kräva lägre hyreshöjningar. Vi har redan börjat titta lite på nästa års förhandlingar och följer upp hur det som sker i omvärlden påverkar företagens ränteläge. Vi kommer också vara noga med att följa upp de drygt två miljarder kronor som hyresgästerna betalat i höjd hyra, så att pengarna har fått jobba.
Om förhandlingarna hade påbörjats i dag, när smittan är ett faktum, hade läget varit annorlunda då?
– Det är omöjligt att svara på – det hade varit en annan situation. Vi hade sannolikt inte ingått några fleråriga hyresförhandlingar utan utgått från det läge vi har nu. Och omvärldsfaktorerna hade talat för väsentligt mer återhållsamma hyreshöjningar. Jag vill ändå säga till hyresgästerna att hyran kommer att förhandlas precis som vanligt. Det förhandlingssystem vi har idag är robust och har klarat av att stå emot både finanskriser, skatteomväxlingar, hög och låg konjunktur. Det är stabilt.
I förlängningen kan coronasmittan påverka den svenska ekonomin genom både sänkt KPI och BNP, vilket skulle leda till att hushållens köpkraft försvagas. Samtidigt som den superlåga räntan kan bli ännu lägre, vilket gynnar fastighetsägare i form av billiga lån.
– Senast ett liknande scenario inträffade var 2008 och den stora finanskrisen vilket ledde till sänkta räntor, alltså till sänkta kostnader för fastighetsägare. Men det är för tidigt att säga om det blir så nu, säger Erik Elmgren.
Till de värdar där förhandlingarna inte är klara räknas bland annat samtliga fyra kommunala bostadsbolag i Göteborg samt allmännyttan i Umeå och Uppsala.
Tomas Ernhagen, chefekonom på branschorganisationen Fastighetsägarna, är försiktig med att kommentera huruvida corona kan påverka framtida hyreshöjningar.
Om hyresförhandlingarna hade påbörjats i dag, hur hade det förändrat förhandlingsläget?
– I vilken mån coronasmittan kommer att få allvarliga konsekvenser för den svenska ekonomin är ännu för tidigt att uttala sig om. Och i vilken mån ett företag kan dra nytta av lägre marknadsräntor, om så blir fallet, beror ju på hur företagets finansieringsstruktur ser ut. I stället bör fokus i förhandlingarna ligga på köpkraftens utveckling, det vill säga de disponibla inkomsterna. Det finns i dagsläget inget som tyder på att dessa kommer att ändras till följd av coronaviruset.
Om coronasmittan leder till en försämrad köpkraft, kommer det då leda till lägre yrkanden i nästa års förhandlingar?
– Att i efterhand kompensera för en hyresjustering till följd av att framtiden inte blev vad man trodde, är ingen princip som bostadsmarknadens parter är överens om. Vi kan tyvärr konstatera att de hyreshöjningar som Erik Elmgren och hans kollegor har släppt fram inte har varit tillräckliga för att skapa rimliga förutsättningar för långsiktig förvaltning av hyresrätter. Att Erik Elmgren nu delar vår uppfattning att köpkraftens utveckling ska styra hyresutvecklingen är positivt. En sådan samsyn lovar gott inför kommande hyresförhandlingar.
