Därför fick Eva en hyressänkning och Allan en höjning – så går det när rätten prövar nivån
Hyresutgifterna är på mångas läppar just nu, med rekordhöga yrkanden och stora höjningar från flera fastighetsbolag. För första gången på tio år är också frågor om hyresnivån det vanligaste ämnet, när det gäller medlemmar som hör av sig till Hyresgästföreningens rådgivning.
Hyresgästen Eva fick sin hyra mer än halverad, sedan hon vänt sig till hyresnämnden för att få nivån prövad. ”Det är helt underbart”, säger hon. För Allan gick det inte lika bra – han fick en höjning med flera tusen kronor. Detta har Hem & Hyra berättat om.
Läs mer och dela: Den här artikeln finns även på arabiska
Eva och Allan är inte ensamma om att hyra en bostad, där hyran kan prövas i rätten. Uppemot 180 000 svenskar hyr lägenheter där det inte finns någon så kallad förhandlingsordning mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Det innebär att det i slutändan kan bli hyresnämnden som sätter hyresnivån, till skillnad från hur det fungerar hos alla kommunala bostadsbolag och flera privata värdar där hyrorna förhandlas kollektivt.
Läs mer: ”Per fick pengar tillbaka – så kan du upptäcka om din värd höjer hyran utan att förhandla”
Hem & Hyra har granskat alla ärenden som rör ändring av hyran för lägenheter i Skåne och Halland 2023 (se faktaruta nedan). Det är i en minoritet av fallen som hyresnämnden fattar ett beslut, och de flesta ärenden dras tillbaka under resans gång. Björn Agertoft är förhandlare på Hyresgästföreningen i Helsingborg och säger att detta nödvändigtvis inte är något dåligt.
– Det är för att man kommer överens vid sittande bord och det är kanske det bästa för då är man villig att ge och ta lite grann från båda hållen, säger han.
När hyresnämnden beslutar om en hyresnivå går det inte till som vid en vanlig förhandling, och rätten tar alltså inte ställning till sådana saker som bostadsbolagens kostnadsökningar och ekonomiska prognoser. Istället ska nämnden bedöma vilket bruksvärde lägenheten har.
Den hyresgäst som tycker att hen betalar för mycket i hyra, brukar ofta ta fram exempel på andra lägenheter på samma ort som är likartade men har en förhandlingsordning och en hyra som är lägre. På motsvarande sätt lyfter en hyresvärd fram lägenheter med högre hyra.
Men på mindre orter med få lägenheter är det ibland svårt att hitta lämpliga lägenheter att göra en direktjämförelse med. Då får nämnden istället använda sig av sin lokalkännedom om orten.
Björn Agertoft på Hyresgästföreningen svarar på vad som gäller när hyresnämnden prövar hyran.
Jag har redan skrivit på ett kontrakt, men misstänker att hyran är för hög. Kan jag ändå vända mig till hyresnämnden?
– Ja, men enligt lagstiftningen är det först sex månader efter det inflyttningsdatum som står på kontraktet som man får ifrågasätta hyran. Från det att du börjar betala måste det alltså först gå ett halvår. Man kan höra av sig till hyresnämnden direkt, men man kan inte räkna med att någonting händer innan dess.
Min värd vill höja hyran, och det finns ingen förhandlingsordning. Måste jag betala den nya, högre hyran?
– Nej, om fastighetsägaren aviserar en högre hyra har man rätt att inte betala höjningen. Och om förhandlingen mellan dig som hyresgäst och fastighetsägaren inte funkar, får fastighetsägaren vända sig till hyresnämnden, som tar ställning till bruksvärdet, det vill säga vad som är korrekt hyra för lägenheten.
Vad tar en hyresgäst som inte går med på värdens högre hyra för risk?
– Risken är att man har gjort en felbedömning av bruksvärdet av sin lägenhet och att fastighetsägaren i hyresnämnden yrkar på en ännu högre hyra än den som först aviserats – och att hyresnämnden också anser att detta är det korrekta bruksvärdet.
Hur hög kan höjningen bli?
– Det är inte höjningen i procent utan vad hyran kommer hamna på som är det avgörande för bruksvärdet. Så hyran kan gå upp 20, 30 procent och fortfarande vara billig om den var för låg från början.
Vad är det hyresnämnden tar hänsyn till när hyran sätts?
– Lägenhetens storlek, planlösningen, ljudisolering, var i huset lägenheten är placerad, standard samt tillgång till service och kollektivtrafik.
Om hyresnämnden beslutar om en ny hyra, när börjar den att gälla?
– Först tre månader efter att ansökan kommit in till hyresnämnden kommer den nya hyran att gälla. Det gäller oavsett om det är hyresgästen eller hyresvärden som ansökt och vinner. Även om beslutet drar ut på tiden är det tre månader som gäller. Det är bra att lägga undan pengar från den dagen som ansökan kom, om fastighetsägaren får rätt.
Hur lätt eller svårt är det att driva en sådan här process utan ombud?
– Man kan ju göra det mesta genom att själv läsa på men det absolut svåraste i sammanhanget är att hitta jämförelseobjekt att visa upp för hyresnämnden, alltså andra lägenheter med kollektivt förhandlade hyror.
Kan man få hjälp av Hyresgästföreningen om man är medlem i den?
– Ja, det är en del av medlemsnyttan. Vi behöver veta var lägenheten ligger, vilken standard den har, vilka villkor som är kopplade till vatten och värme, och så vidare. Med den informationen säger vi ”Oops, du betalar för dyrt”, eller att det där är ingen hyra att klaga på.
Kostar det någonting för en hyresgäst att vända sig till hyresnämnden för att få en sänkt hyra?
– Nej, det gör det inte. Man behöver inte betala något för förhandlingen i hyresnämnden.
Kan min hyresvärd säga upp mig om jag vill få en sänkt hyra?
– Nej. Det kommer aldrig att kunna koka ner till ”du vill inte betala hyreshöjningen, därför blir du vräkt”, om man bara betalar det gamla beloppet och gör det i tid. Man kan bli uppsagd av hyresvärden, men behöver inte flytta förrän hyresnämnden har prövat uppsägningen som en separat fråga och gett värden rätt. Hyresgästföreningen kan hjälpa till om detta skulle bli aktuellt.
Vad gör jag om min hyresvärd inte betalar tillbaka de pengar som jag betalt för mycket i hyra?
– Då skickar man det till Kronofogden.
Hem & Hyra har granskat alla utfall i ärenden som rör ändring av hyran för lägenheter i Skåne och Halland 2023. Det var sammanlagt 30 ärenden.
I de flesta fallen (20) är det hyresvärden som ansökt om att få höja hyran, medan det i 10 fall var hyresgästen som krävde en sänkning.
Det är ovanligt att hyresnämnden behöver fatta något beslut – bara i tre fall har detta skett, och då handlar det om hyresgäster som ansökt och fått rätt. I lika många fall finns en stadfäst förlikning, som innebär att parterna kommer överens men låter hyresnämnden skriva ner vad överenskommelsen går ut på.
I majoriteten av fallen – 24 stycken – har den sökande dragit tillbaka ärendet. Då kan det handla om att parterna nått en förlikning utan inblandning av hyresnämnden.
Källa: Hyres- och arrendenämnderna i Malmö och Göteborg
