Därför kan hyran höjas mer än någonsin 2024 – sju faktorer som påverkar
Förra året präglades av långdragna hyressamtal och förhandlingar som sprack. I år står parterna återigen långt ifrån varandra och hyresvärdarna kräver ännu större höjningar.
Det finns ett antal saker som talar för att hyresnivåerna kommer att öka extra mycket under 2024. Hem & Hyra reder ut vad som kommer leda till högre hyror.
Tabell. Här är årets tio högsta yrkanden
Tre parter ingår i förhandlingarna: privata fastighetsbolag via Fastighetsägarna, kommunala bostadsbolag via Sveriges Allmännytta och landets hyresgäster via Hyresgästföreningen. De tre parterna har enats om fem faktorer som ska vara med i underlaget. Det fem faktorerna är räntor, inflation, avgifter, BNP och kostnader för förvaltning och underhåll.
För samtliga fem faktorer ska ett medelvärde de senaste åren beräknas. Samtliga siffror pekar mot att hyran bör höjas mer än vanligt 2024. Så här ser det ut:
1. Högre räntor
Hyresvärdarna hänvisar till ökade räntekostnader som måste täckas upp med hyreshöjningar. Enligt underlaget i förhandlingarna har räntekostnaderna ökat med 57 procent i snitt de senaste tre åren.
– Räntekostnaderna är rätt dominerande nu och har stigit så mycket att de är drivande, säger Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna.
Hyresgästföreningen å sin sida menar att bostadsbolagen haft extremt låga räntor i många år. Men prognosen från Riksbanken är att de höga räntorna troligtvis ligger fast ett bra tag. Det gör att räntekostnaderna kommer att bli en betydande ingrediens i årets förhandlingar.
2. Inflationen
Priserna på det mesta i samhället stiger vilket även påverkar hyrorna. Det är främst under 2022 och 2023 som inflationen stuckit iväg. Det gör att snittet för de tre åren hamnar på 6,2 procent. Eftersom det är en av de uttalade faktorerna i förhandlingarna får det direkt effekt på nästa års hyror.
3. Fjärrvärme och andra avgifter
Även avgifter för el, sophämtning, vatten och avlopp samt fjärrvärme stiger kraftigt. Det visar den så kallade Nils Holgersson-rapporten som släpps varje år. Ökningen var ännu större 2022 än vad den är i år. Men eftersom parterna tittar på ett snitt över tre år blir effekten nu större när både 2022 och 2023 ska räknas med.
Snittet för 2021-2023 landar på 9,1 procent. Under 2023 sticker fjärrvärme ut och stiger mer än tidigare.
Just fjärrvärme är en av de största kostnaderna för fastighetsägare.
– Fjärrvärmen har gått upp väldigt mycket jämfört med tidigare. Ökningstakten har ökat kraftigt i spåren av energikrisen, säger Björn Berggren, energiexpert på Sveriges allmännytta som företräder de allmännyttiga bostadsbolagen.
Kostnaden för fjärrvärme steg enligt rapporten med 7,8 procent 2023 jämfört med 1,5 procent föregående år.
Dessa avgifter slår olika hårt i olika delar av landet, till skillnad från inflation och räntor som är nationella.
Enligt Björn Berggren är det just via hyrorna som de kommunala bostadsbolagen i slutändan måste ta betalt för sina ökade kostnader.
– Det är ingen hemlighet att bolagen bara har en intäktskälla och det är hyran. Man kan inte driva bolagen med förlust år efter år, det går inte.
4. BNP
Även BNP, bruttonationalprodukt, är en faktor i förhandlingarna som fortsätter att stiga. Den mäter värdet på varor och tjänster. Däremot ökar inte BNP per capita lika kraftigt som räntor och inflation. Under 2023 har BNP inte stigit lika mycket som tidigare år. Men precis som för övriga fem faktorer är det ett snitt över tre år som används och både 2021 och 2022 steg BNP kraftigt i spåren av coronapandemin.
5. Förvaltning och underhåll
För att beräkna kostnaden för förvaltning och underhåll tar parterna hjälp av Statistiska centralbyrån, SCB. SCB bidrar med ett Fastighetsförvaltningsindex. Det har varit förhöjt under både 2022 och 2023.
Utöver de 5 faktorer som ligger till grund för förhandlingarna finns det ytterligare saker som pekar på att hyreshöjningen kommer att bli extra hög.
6. Själva förhandlingsmodellen
De tre parterna i hyresförhandlingarna har alltså en ny modell som säger hur förhandlingen ska gå till. Kostnaderna under en treårsperiod ska beaktas när hyrorna ska sättas. Syftet är att svängningar i konjunkturen inte ska skapa jättehöjningar ett enskilt år.
Men det får också följden att kraftig inflation och höjda räntor ger utslag på hyrorna i flera år. När inflationen nu sjunker och räntorna så småningom stabiliseras kan det innebära fortsatt stigande hyror.
Ta exempelvis inflationen ovan där snittet är 6,2 procent för 2021, 2022 och 2023. Om inflationen sjunker 2024 så är fortfarande de höga inflationsåren 2022 och 2023 med i snittet som blir lika högt i nästa års förhandling.
7. Rekordhöga yrkanden
Årets yrkanden är högre än någonsin och slår även förra årets rekord. Hem & Hyras genomgång visar att snittkravet kan uppskattas till drygt 10 procent.
Hyreshöjningen hamnar i slutändan ofta en bit ifrån de hyreskrav som ställs från hyresvärdarna. Men höga yrkanden betyder generellt höga hyreshöjningar.
I tabellen nedan kan du se alla yrkanden som hittills kommit in.
Men detta kan hålla ner höjningen något
Siffrorna ser alltså dystra ut. Men det finns några ljusningar. Hyresgästföreningen har kallat de höga kraven ”orealistiska”. Inför förhandlingarna anger organisationen att hyresgäster tog en stor smäll redan förra året.
Hyresgästföreningen släppte nyligen en rapport som granskar hyresvärdarnas vinster. Den visar att över en fjärdedel av hyran blir till ren vinst för hyresvärdarna. Enligt Hyresgästföreningen finns det alltså utrymme för många bolag att hålla ner hyrorna något.
– När de nu har haft de här vinsterna så menar jag att de har en utrymme att leva med lite lägre nivåer i ett par år, säger Martin Hofverberg, chefekonom på Hyresgästföreningen
