Därför vill de höja hyror med upp till 32 procent: ”Tufft för oss”
– När vi tittat på det tycker vi inte att hyrorna ligger lågt. Sen kan det finnas skevheter i nivåer men vi ser inga som är så stora. Vi tycker absolut inte att hyressättningen i Torsås är låg, snarare tvärtom.
Ifjol blev hyreshöjningen 5,65 procent. Årets förhandlingar är klara, från den 1 januari blir det en snitthöjning av 60 kronor per kvadratmeter om året vilket motsvarar 4,8 procent. I år blev också hyreshöjningen så kallat differentierad, det vill säga höjningen blir olika hög beroende på om man till exempel har kallhyra, varmhyra eller totalhyra. Förra året avgjordes den hyreshöjningen i Hyresmarknadskommittén, vilket inte tog hänsyn till differentiering.
Hyran ligger redan högt
Om man jämför kvadratmeterpriset så ligger TBAB högt om man jämför med orterna i närområdet, bara slaget av de större städerna Kalmar och Karlskrona. Snitthyran per kvadratmeter i Torsås låg 2022 på 1175 kronor 2023. I jämförelse låg Ronnebyhus på 1165, Nybro på 1078 och Mönsterås på 1034.
– De lägger mindre på underhåll än de här orterna och man har inte särskilt mycket nybyggda lägenheter. Ändå ligger de på en så pass hög hyresnivå. Då blir 32 procent extremt mycket ovanpå det.
Du kan inte se något skäl till begäran, att bolaget får ut för lite i dagsläget?
– Nej, vår inställning är att hyressättningen redan är väldigt hög i Torsås, att den skulle bli så pass mycket högre är svårt att motivera.
Robin Aulin Söderqvist menar att det är ovanligt att allmännyttiga bolag bruksvärderar deras hela bestånd.
– Det har kanske blivit vanligare på grund av tuffa tider, att man som bolag har känt att man inte får så mycket som man behöver i den årliga förhandlingen och försöker med det här i stället.
En separat översyn av hyrorna är helt nödvändig enligt Stefan Sandgren, vd för Torsås Bostad AB. Han vill poängtera att det dock handlar om några få lägenheter de har begärt 32 procent hyreshöjning för.
Varenda krona ska läggas på underhåll
– Det är någon enstaka etta som ligger däruppe. Sen är det ett stort steg ner till flertalet, där det handlar om några procent. Det som florerat att vi ska höja hyran med 32 procent, det är ett otroligt litet antal små lägenheter som ligger jättefel i nivå. Flertalet är inte på något sätt i närheten av det.
Men varför vill ni se över hyresnivån för så många lägenheter?
– Generellt ser vi att likadana lägenheter har olika hyror. Vi har haft en pågående diskussion i flera år egentligen och försöka få till differentierad hyressättning. Det har inte funnits någon vilja senaste åren att få till det. Vi ser att det finns skevheter.
Fast ni fick differentierade hyror i årets förhandling?
– I år lyckades vi med det ja. Men det har varit omöjligt tidigare. Totalhyrorna har fått lika mycket som kallhyrorna, det har spätts på genom åren och nivåskillnaderna har ökat. Det tycker inte vi känns rimligt.
Om de får igenom vad de yrkar på så kommer inte en så hög höjning som 32 procent genomföras direkt, lovar Stefan Sandgren.
– Vi vill ha en bra relation med våra hyresgäster, skulle vi landa på de siffrorna så kommer det höjas under flera år. Sen gör det ganska lite, det kan handla om en liten etta med hyra på 2500kr, vi höjer inte för lägenheter som kostar 10000.
– Men varenda krona vi får in kommer vi lägga på underhållet. Man kan inte låna pengar till målarfärg, det måste betalas av verksamheten själv. Vi har en väl utvecklad underhållsplan men det kostar.
Ansträngt ekonomiskt läge
På bolagets egen hemsida nämns att kostnadsökningar har skjutit i höjden och att bolaget idag har ett ekonomiskt ansträngt läge. Tongångar som känns igen. I en intervju med Hem & Hyra 2022 chockade de höga elpriserna det lilla bolaget, som inte var förbereda på smällen och inte hade gjort tillräckligt med energisparande åtgärder.
”Ytterst är jag orolig för hela företagets och kommunens överlevnad” sa Stefan Sandgren då.
Idag har de kommit en bra bit på väg med energieffektiviseringen enligt Sandberg, men har å andra sidan stoppat renoveringsprojekt.
– Som så många andra så skjuter vi upp underhåll. Men det är fortfarande tufft för oss. Det är tufft för de små företagen, det är de som lider stort av höjda räntor, höjda fjärrvärmepriser, eller fastighetsskatten som kommer slå hårt mot oss eftersom vi förvaltar många småhus. 2025 ser vi en ökning på skatter med en halv miljon, det är jättemycket för oss.
Kan det bli aktuellt att sälja fastigheter?
– Vi har frågat kommunstyrelsen om vi får sälja några få fastigheter. Det är inget självändamål att sälja något, men vi har ställt frågan, för att kunna sköta det mest akuta underhållet.
Förslaget var att bostadsbolaget skulle sälja fastigheter för 30 miljoner kronor, men för att i första hand betala tillbaka på lån. Frågan är dock inte avgjord.
”Måste kanske flytta”
Stefan Sandgren lyfter att det har varit gott samtalsklimat hittills mellan parterna i årets hyresförhandlingar. Hyresgästföreningen menar att de står väldigt långt isär i den här frågan.
Även om det i kronor inte blir hisnande belopp ens med 32 procent höjning på en lägenhet med låg hyra menar Robin Aulin Söderqvist att det argumentet inte håller.
– Det är många som bor i de här lägenheterna som inte klarar av en sådan höjning, de flesta människor tror jag väljer en lägenhet som passar deras ekonomi. Går den hyran sen upp med 32 procent utöver den vanliga hyreshöjningen blir det tufft och då måste man kanske flytta, säger hon.
Bruksvärdet är det praktiska värdet lägenheten har ur hyresgästens synvinkel. Det är beroende på hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenheters egenskaper som bruksvärdet skapas. Ett exempel kan vara att en lättmöblerad lägenhet med en optimal planlösning har ett högre bruksvärde än en lika stor lägenhet i samma hus, fast med sämre planlösning.
Bruksvärdet bestäms av hyresnämnden utan hänsyn till kostnader för drift, produktion och förvaltning. En hyresvärd kan därför inte ta ut högre hyra på grund av högre kostnader för standardhöjande ingrepp.
Det händer också att hyresvärdar begär en så kallas bruksvärdering om de anser att några av deras bostäder ligger för lågt i hyra, man ser då över faktorer som påverkar bruksvärdet och förhandlar fram en ny hyra.
Källa: Hyresgästföreningen
