Deras mål – förstöra festen för bulvanuthyrarna: ”Vi räknar med att vinna”
Han stämde sin värd och fick tre miljoner för att flytta. Nu hyr Adam Wais återigen en svindyr lägenhet och tar strid mot sin nya värd.
De senaste åren har Adam Wais blivit frontfigur i kampen mot bulvanuthyrning. Den parallella bostadsmarknad där hyresvärdar under många år tjänat stora pengar på att hyra ut vanliga hyresrätter dyrt via mellanhänder, så kallade bulvaner.
Allting började med att han hyrde en lägenhet på Sibyllegatan på Östermalm för 23 000 kronor. På tok för dyrt tyckte Adam Wais och gick till domstol. Högsta domstolen slog i december 2022 fast att hyresvärden hade hyrt ut lägenheten till honom via ett bulvanföretag.
Adam Wais fick bo kvar med sänkt hyra och samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, trygghet i form av besittningsskydd.
Fick tre miljoner för att flytta
Tidigare i år betalade hyresvärden honom tre miljoner för att han skulle flytta.
Men HD-domen påverkade inte bara Adam Wais utan skakade om hela marknaden för så kallade hotellägenheter. Hem & Hyras granskning visar att flera hyresgäster och företag använder domen för att ta strid och försöka stoppa mellanhandsuthyrningen. En marknad som kan omfatta så många som 15 000 hotellägenheter i Stockholm, enligt en rapport från Hyresgästföreningen.
Hem & Hyras granskningar visar att fenomenet med hotellägenheter breder ut sig över landet.
Huvudpersonen själv, Adam Wais, berättar att han i somras hyrde en ny lägenhet av ett uthyrningsföretag, en mellanhand till värden. Han var förvånad över att de hyrde ut till honom med tanke på vinsten i HD.
– Jag trodde aldrig att de skulle gå med på det. Jag tror bara att de vill tjäna pengar och inte bryr sig så mycket om vem som hyr, säger han.
Betalar 50 000 i hyra
I juli flyttade han in i paradvåningen på 170 kvadratmeter ett stenkast från Stureplan med en andrahandshyra på 50 000 kronor.
I höstas startade han företaget Urban Rights tillsammans med techentreprenören Leo Giertz och juristerna Sebastian Ländin och Melker Lindh. Företagets affärsidé är att hjälpa andrahandshyresgäster att ta strid mot värdar som använder mellanhänder.
– Men vi kommer att rikta in oss på de som gör det här professionellt och inte på privatpersoner som hyr ut en lägenhet, säger Adam Wais.
Några månader efter inflyttningen tog han hjälp av Urban Rights jurister och gick till hyresnämnden.
Nu tar han alltså strid en gång till mot en hyresvärd och dess mellanhand – allt med stöd av sin egen HD-dom.
Adam Wais kräver att hyran sänks från 50 000 till 12 132 kronor, som han menar är den förhandlade hyran. Han kräver även att få tillbaka 95 281 kronor, den överhyra han anser att han har betalat.
En genomgång av Urban Rights ärenden i hyresnämnden och tingsrätten visar att de driver tolv ärenden mot misstänkt bulvanuthyrning.
Han betalar rekordhög hyra
Ett rör Leo Giertz lägenhet. Han hyr Stockholms troligen dyraste andrahandslägenhet – en stor trerummare vid Gärdet i Stockholm med en hyra på 90 000 kronor. Med hjälp av Urban Rights driver han en process i hyresnämnden där han hävdar att värden har hyrt ut via bulvan och att han har samma rättigheter som en förstahandshyresgäst.
Han kräver en hyressänkning till 21 741 kronor och att värden betalar tillbaka 273 036 kronor.
– Vi räknar med att vinna mot värden, säger Leo Giertz.
Zlatan i tvist med hyresgäst
Den före detta fotbollsspelaren Zlatan Ibrahimovic har också hamnat i hetluften. I ett annat ärende som rör misstänkt bulvanuthyrning har han blivit stämd av en av sina hyresgäster på Östermalm.
När Zlatan köpte huset hyrde hyresgästen redan lägenheten av en mellanhand till den förre fastighetsägaren.
Tidigare i år försökte Zlatan vräka hyresgästen.
Men Hyresgästföreningen hjälpte hyresgästen att stämma fastighetsägaren. Hyresgästen hävdar att det rör sig om bulvanuthyrning och att han därför har rätt att bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst.
Zlatan, har å sin sida hävdat att hyresgästen inte bor i lägenheten. Ett julkort från hyresgästens föräldrar har lite oväntat kommit att spela en viktig roll i ärendet. Julkortet ska enligt hyresgästen och dess ombud bevisa att hyresgästen visst har bott i lägenheten.
– Det är ett viktigt bevis, säger Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen region Stockholm.
Zlatan och hyresgäst möts i rätten
Hur det går kommer att avgöras i en rättegång i februari.
Men den största striden mot bulvanvärdar har utspelat sig 16 kilometer från Östermalm.
På Cervins Väg 9–15 i Spånga, har fastighetsägaren Landia hyrt ut flera hundra lägenheter via mellanhänder. Där gick cirka 100 hyresgäster till hyresnämnden och krävde tillbaka hundratusentals kronor i överhyra.
I många ärenden företräddes hyresgästerna av företaget Orimlig hyra, vars affärsidé är att hjälpa till med återbetalning av hyra mot att de får en viss procent.
Rejäl smäll för mellanhand
En av mellanhänderna på Cervins väg, SSCE AB, åkte på en rejäl smäll. Förutom att bolaget krävdes på återbetalning av cirka 100 hyresgäster blev de uppsagda av Landia.
Hyresgästernas krav och uteblivna hyresintäkter gjorde att bolaget är nära konkurs, har vd:n Serman Kanat tidigare uppgett.
Ett stort antal hyresgäster på Cervins väg har också stämt Landia i tingsrätten, med hjälp av bolaget DER Juridik, som har samma företrädare som Orimlig Hyra. Hyresgästerna krävde att få bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, alltså med besittningsskydd.
Oväntat besked till hyresgästerna
Några dagar innan julafton tog ärendet en oväntad vändning.
Orimlig Hyra skickade då ut ett brev till hyresgästerna på Cervins väg och berättade att fastighetsägaren Landia skulle sluta hyra ut lägenheter via mellanhand och i stället skriva förstahandskontrakt direkt med hyresgästerna. Enligt brevet erbjöd sig Landia också att betala tillbaka 42 procent av den överhyra som hyresgästerna betalat till den uppsagda mellanhanden SSCE.
Hyresgästerna fick tre dagar på sig att skriva på kontraktet annars riskerade de att bli uppsagda.
Uppgörelsen mellan Orimlig Hyra och Landia har dock kritiserats av Hyresgästföreningen som menar att den nya hyran är för hög.
Exemplet från Cervins väg visar dock att det går att påverka mellanhandsmarknaden.
Alban Dautaj, grundare av Orimliga Hyra och styrelseordförande i Der Juridik, berättar att de driver flera andra ärenden mot bulvanuthyrning.
Hittills har Der Juridik lämnat in nio stämningsansökningar där de företräder hyresgäster i bland annat Spånga, Lidingö och Hässelby.
Flera bulvanärenden väntar därmed på att avgöras i tingsrätten och hyresnämnd.
”Bulvanmarknaden ska bort”
Adam Wais är både självsäker och målmedveten.
– Målet med Urban Rights är att vi ska få bort marknaden med mellanhänder och att Urban Rights inte ska behöva finnas i framtiden och vi tror vi kommer att vinna, säger han.
Fotnot: Hem & Hyra har sökt ställt frågor till uthyrningsbolaget Stay in Sweden AB, som hyr ut lägenheten till Adam Wais. Men varken de eller Humlegården Fastigheter AB, som äger huset, vill svara på några frågor.
- Den som betalar för hög andrahandshyra kan kräva återbetalning av överhyra i som mest 24 månader tillbaka. Men kom i håg att du måste ansöka om återbetalning i hyresnämnden inom tre månader från det att du flyttat ut.
- För att kontrollera om du betalar rätt hyra kan du fråga hyresvärden eller vad dina grannar betalar i hyra. Den som hyr ut i andrahand får som mest lägga på 15 procent på hyran om lägenheten är möblerad. Utöver det får hyresvärden ta betalt för till exempel bredband och el.
- Betalar du en högre hyra än du ska när eventuella påslag är inräknade kan du kräva tillbaka den del du betalar för mycket.
- Hyr du din lägenhet av en mellanhand till hyresvärden, en så kallad bulvan, kan du också ha rätt att bo kvar i lägenheten med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, alltså besittningsskydd. Allt enligt en dom i Högsta Domstolen.
- Hotellägenheter eller företagslägenheter kallas lägenheter som hyrs ut till företag och hyresgäster. Oftast använder hyresvärden en mellanhand som hyr lägenheterna och sedan hyr ut dem med ett påslag.
- Bulvan kallas den mellanhand som värden anlitar för att hyra ut hyresvärdens lägenheter.
