Din egen ekonomi avgör byggtakten

Varför byggs det inte fler bostäder när det uppenbarligen finns ett behov?

Det var en av frågorna Sveriges Byggindustrier ville få svar på när de anlitade analysföretaget Evidens för att studera bostadsbyggandet över tid.

Läs ocksåLilla Nykvarn toppar listan – bygger flest nya hyresrätter

En slutsats är att hushållens egen ekonomi och möjligheter att finansiera sitt boende har en betydande roll i hur många lägenheter som byggs.

Samt vilken upplåtelseformen är.

Om finansieringen inte fungerar blir det inga nya bostäder.

Läs ocksåTrädgårdsexperten John Tizzard: "Gräsmatta vid hyreshuset räcker inte längre"

– Studien visar att det är viktigt att tänka på hur finansieringslösningen ser ut för att åtgärda bostadsbristen, säger Fredrik Isaksson, chefekonom på Sveriges byggindustrier.

Som exempel nämner studiens författare att det från 1985 till 1993 färdigställdes cirka 45 000 bostäder per år – medan man mellan 1994 och 2012 bara färdigställde hälften så många.

Förklaringen till det flitiga byggandet på 80-talet är att staten tillhandahöll det riskkapital som var avgörande för produktionen.

Läs ocksåDyra renoveringar plågar allt fler – en av fem hyresgäster tvingas flytta: ”Allt billigt bortrenoverat"

Men sedan denna finansieringsmodell avskaffades sker byggandet på marknadens villkor, i direkt relation till hushållens efterfrågan och förmåga att betala för sig.

– Just därför är det viktigt att inte strypa den luft som finns genom att göra det svårare för hushåll att belåna sig för att köpa bostad, säger Fredrik Isaksson, chefekonom på Sveriges byggindustrier.

Samma mekanismer gör det svårt att lösa bostadsbristen genom billiga, nyproducerade hyresrätter.

När inte staten längre står för riskkapitalet tvingas hushållen täcka investerarens avkastningskrav, vilket avspeglas i högre hyror.

Det gör hyresrätter dyrare och mindre attraktiva att bygga, förklarar Fredrik Isaksson.

Studien visar att hyresgästen på grund av kapitalkostnader betalar närmare 50 procent mer i månaden per kvadratmeter än bostadsrättsinnehavaren.

– Ett företag som bygger hyresrätter behöver en marknad som är villig att stå för riskkapitalet. Vid bostadsrätter finns inte det problemet eftersom den som köper bostaden räknar med en värdeökning på sin bostad i stället för en avkastning på riskkapitalet.

Att framtvinga byggandet av hyresrätter är svårt eftersom hushållen – som i slutändan betalar bygget – i högre grad lockas av ett ägt boende.

– Frågan är vem man bygger för. Om det blir billigast för hushåll att bo i ägt boende kommer nyproduktionen per automatik att styras mot bostadsrätter. Men det vore synd om andelen hyresrätter blir för liten eftersom man tappar diversifieringen av marknaden.

 Hur ska vi då åtgärda bostadsbristen?

– Vi kommer inte att ta oss ut ur bostadsbristen enbart genom att bygga nytt. Vi behöver också öka rörligheten inom det befintliga beståndet.

Förutom hushållens finansiella netto har produktionstakten enligt studien styrts av fyra variabler: förändringen av fastighets- och reavinstbeskattningen, reporäntan, sysselsättningen och byggkostnaderna.