Drömmen om ett klipp blev en mardröm när kommunala hyresrätter ombildades – Daniel: ”De blåste oss rakt av”
”Stockholmshem” står det på ett grått lås för nyckelbrickor utanför ett förråd. Det är det enda synliga spåret av den tidigare hyresvärden.
– Alla var nöjda med Stockholmshem. De hade inte låtit husen förfalla så här, säger Anna, en tidigare hyresgäst, som vill vara anonym och har ett annat namn.
”Allt såg bra ut”
Det var 2021 som Anna och hennes grannar i Skärholmen röstade om de skulle omvandla sina hyresrätter till bostadsrätter. Det skulle bli en stor bostadsrättsförening med 293 lägenheter i ett av de områden i Stockholm med högst andel låginkomsttagare.
Husen från 1960-talet var i dåligt skick och i akut behov av stambyte. Det skulle det finnas pengar i budgeten till.
– Allt såg så bra ut på papperet. Alla skulle få nya badrum och avgifterna skulle vara låga, berättar Daniel, som egentligen heter något annat.
Ville ombilda i ytterområden
Den grönblå majoriteten i Stockholms stad ville ha ombildningar i förorten. Det gick dåvarande bostadsborgarrådet Dennis Wedin (M) ut med redan när han tillträdde 2018. Han hänvisade till att det skulle ge en blandning av boendeformer och motverka segregationen.
Dennis Wedin ville att fler hyresfastigheter skulle ombildas i ytterstaden och förklarade att bostadsbolagen på det sättet kunde minska sina skulder.
Stadens kommunala bostadsbolag Stockholmshem, Svenska bostäder och Familjebostäder sålde 805 hyresrätter till bostadsrättsföreningar för en bit över 1,76 miljarder bara under 2021, enligt siffror som Hem & Hyra sammanställt.
”Målade upp en solskenssaga”
Anna och flera andra hyresgäster i Skärholmen hade varit kritiska till planerna på ombildning. Hem & Hyras tidigare artiklar om fusk kopplat till ombildningskonsulten Restate hade cirkulerat.
– Restate målade upp en solskenssaga. Man såg kanske en chans att lura personer med utländsk bakgrund som inte hade någon koll överhuvudtaget, säger Anna.
Enligt den ekonomiska planen – ett dokument att luta sig mot för den som köper en bostadsrätt – krävdes att 70 procent av hushållen köpte bostadsrätter för att budgeten skulle gå ihop.
Köpet av fastigheten gick igenom i maj 2022. Men enligt årsredovisningen 2022 köpte endast omkring 60 procent. Enligt Anna och Daniel var det många med låga inkomster som inte beviljades bolån.
Dessutom fortsatte räntor och energipriser att stiga, samtidigt som inflationen nådde rekordnivåer.
Flera lägenheter stod tomma utan hyresgäster vid ombildningen. 20 av dem såldes till ett företag med hjälp av Restate. Enligt Daniel såldes bostadsrätterna till kraftigt underpris, cirka 65 procent av marknadsvärdet.
Missvisande bild av ekonomin
Anna och Daniel tycker att konsultföretaget Restate gav en missvisande bild av bostadsrättsföreningens ekonomi och inte tog höjd för att räntorna var på väg upp.
– Pengarna som fanns på bostadsrättsföreningens konto åts upp månad efter månad. Budgeten gick inte ihop, säger Daniel.
Litade blint på förvaltningsbolaget
I Hem & Hyras tidigare granskning berättade vi att Restate ställt krav på att en nybildad bostadsrättsförening skulle anlita ett specifikt förvaltningsföretag, vars företrädare tidigare har arbetat på Restate.
Även i Skärholmen uppmanade Restate bostadsrättsföreningen att anlita bolaget som skulle sköta ekonomisk och teknisk förvaltning. Det bekräftas av dåvarande ordförande för bostadsrättsföreningen.
Bostadsrättsföreningens styrelse litade blint på förvaltningsbolaget och konsulterna från Restate, säger Daniel.
– Det saknades väldigt elementära kunskaper i styrelsen. Styrelsen var helt i förvaltningsbolagets händer. För minsta lilla småsak ringde de bolaget som givetvis fakturerade för allting, säger han.
”Husen är förfallna”
Kritiken riktas också mot den tidigare ägaren, kommunala Stockholmshem.
Stockholmshem borde ha insett vad det innebär att förvalta en fastighet på nästan en halv miljard med det här renoveringsbehovet och i det här svåra ekonomiska läget, menar Anna och Daniel.
– Husen är förfallna. Det visste Stockholmshem. De visste att det var dags för stambyte. Stockholmshem tjänade storkovan på att bli av med skithus, säger Anna.
– Stockholmshem har gett grönt ljus till processen där Restate blåst alla hyresgäster rakt av. Hade Stockholmshem tagit pulsen på bostadsrättsföreningens styrelse så hade de kunnat förutsäga kaoset som följde, säger Daniel.
Saknades pengar till stambytet
Enligt den ekonomiska planen som presenterades inför ombildningen skulle det finnas 87 miljoner kronor till bland annat stambyte, men det stämde inte.
– För den mest kompetenta styrelsen skulle det här vara ett mardrömsarbete. Nu hade vi folk i styrelsen som inte hade någon ekonomisk kunskap och som knappt visste vad ett protokoll var, säger Daniel.
Trasiga stammar och vattenläckor
I ett informationsbrev som skickades ut till bostadsrättsföreningens medlemmar i november 2023 skrev styrelsen uttryckligen att det inte fanns pengar till stambytet.
Vattenskadorna har i snitt kostat drygt en miljon kronor per månad under 2022 och 2023.
”Fick laga mat i badrummet”
Vattenläckorna är så omfattande att husen även har börjat få fasadskador på grund av att vatten läckt ut i putsen, berättar tidigare hyresgäster. Läckorna har blivit allt fler.
– En kvinna hade en läcka i köket och fick laga mat i badrummet. Där var det hål i taket. När grannen duschade så droppade det ner på henne. En annan person var utan badrum i ett halvår och var tvungen att duscha i simhallen, säger Daniel.
Dyrt fastighetslån
Förutom läckande stammar så har bostadsrättsföreningen även drabbats av höga räntekostnader.
På uppmaning av Restate tog bostadsrättsföreningen ett dyrt lån av SPP, ett pensions- och försäkringsbolag som tillhör en norsk finanskoncern, för att sy ihop affären. Liknande upplägg förekommer vid andra Restate-ombildningar. Det visade sig bli en katastrof för föreningens ekonomi.
Bostadsrättsföreningen hade ett lån med rörlig ränta, beräknad på 90 dagar plus 2,5 procents påslag. Räntan för lånen låg på över 6 procent 2023.
– Bostadsrättsföreningar brukar få bättre villkor än privatpersoner eftersom en bostadsrättsförening anses vara stabil. Men räntan för fastighetslånet var genomusel, säger Daniel.
Expert kritisk
Ingrid Uggla, jurist och expert på bostadsrättsfrågor och en av dem i Sverige som kan allra mest om frågan, är kritisk.
– Man ska vara mycket försiktig när en ombildare föreslår att en bostadsrättsförening ska ta upp lån ”utanför” själva banksystemet. Tyvärr har det blivit vardagsmat att ombildningskonsulter föreslår olika varianter, allt för att kunna genomföra en ombildning, säger hon.
Hon känner till andra ärenden av samma slag.
– Många gånger känns det som att man vill till varje pris att ombildningen ska genomföras. Man kan ju undra varför. Ombildningskonsulterna har arvoden som helt beror på om ombildningen genomförs eller inte. Blir det ingen ombildning så får konsulten inget arvode.
Rädsla för konkurs
Under det första året efter ombildningen säger Daniel att rädslan var stor att bostadsrättsföreningen skulle gå i konkurs och att bostäderna skulle göras om till hyresrätter igen.
– När räntorna började klättra upp på de högsta nivåerna gick det upp för styrelsen vilken kris det var – minst 1,4 miljoner kronor i månaden gick till räntebetalningar. Styrelsen fick kämpa månad för månad. Det fanns inte pengar att betala vissa räkningar. Det balanserade verkligen på gränsen. Det hade kunnat bli en konkurs, säger han.
– Vi fruktade att allt skulle gå förlorat – lägenheterna, våra besparingar, allt. Folk har paniksålt. Många annonser har varit ute. Själv räknar jag med att gå back när jag säljer, säger Anna.
”Ingen har blivit lurad”
Restates ägare Patrik Rosén och Jonny Öhlander har en helt annan uppfattning om ombildningen.
Varken Patrik Rosén eller Jonny Öhlander har velat ställa upp på en intervju. Men Jonny Öhlander skriver i ett mejlsvar att de högre räntorna har drabbat alla med lån i samhället de senaste åren. Han hänvisar till att villkoret för fastighetslånet gicks igenom på en extra föreningsstämma och att medlemmarna röstade igenom dem med stor marginal. ”Ingen har blivit lurad, åtminstone inte av oss på Restate,” skriver han. Läs svaren från Restate här.
”Vi hade Restate som hjälpte oss”
Bostadsrättsföreningens dåvarande ordförande säger att det hade varit svårt för dem att bära ansvaret på egen hand.
– Vi var helt nya. Ingen av oss hade någon utbildning angående bostadsrättsföreningar.
– Jag tror att folk inte var medvetna om vad det betyder att äga en lägenhet. Ingen kanske visste vad det innebär. Men vi hade förvaltare och vi hade Restate som hjälpte oss. Vi hade tät kontakt med dem. Så vi lade ganska stort ansvar på de personer som visste hur man förvaltar en fastighet, säger hon.
Hon säger också att Restate hjälpte bostadsrättsföreningen att hitta bolaget som kunde låna ut pengar.
– Om vi inte hade accepterat den här möjligheten så hade vi inte kunnat köpa våra lägenheter. Så vi accepterade den här räntan.
Visste ni att det fanns en risk med ett sånt låneavtal?
– Nej, vi hade inte planerat att räntorna skulle gå upp så pass mycket.
När det gäller vattenläckorna så hänvisar hon till att bostadsrättsföreningens styrelse inte var medveten om att stammarnas skick var så pass dåligt.
– Stockholmshem hade inte meddelat oss att det var så pass förstört.
Månadsavgifter nästan fördubblade
En viktig fråga när man köper en bostadsrätt är hur stor skuldsättning en förening har. Inför ombildningen i Skärholmen presenterades att skuldsättningen skulle vara drygt 9 000 kronor per kvadratmeter totalyta och 13 000 kronor per kvadratmeter brf-yta. Numera ligger skuldsättningen för bostadsrättsföreningen på nästan 11 000 kronor per kvadratmeter totalyta och 18 000 kronor per kvadratmeter brf-yta.
Inför ombildningen lockades hyresgästerna också med löften om att månadsavgifterna skulle vara låga. Men det höll inte.
Bostadsrättsföreningen har därför behövt göra betydande avgiftshöjningar. Nu är avgifterna nästan fördubblade och nästan i nivå med de gamla hyrorna. Utöver det betalar många dyrt för sina bostadslån.
– Tidigare hade jag en hyra på runt 6 700 kronor för min trea. Nu är månadsavgiften nästan lika hög. Ovanpå det betalar jag räntor på lån, säger Anna.
Bluestep-lån och skuldfällor
Medan det allmännyttiga bostadsbolaget Stockholmshem kunde minska sina skulder vid affären i Skärholmen blev bostadsrättsföreningen och de tidigare hyresgästerna i flera fall djupt skuldsatta.
Flera som hoppades göra sitt livs affär sitter med skyhöga räntekostnader. Daniel berättar om en granne som tog lån hos bolåneföretaget Bluestep. Ingen annan bank ville låna ut.
– Vissa har suttit med skulder upp över öronen. För en del har det handlat om månadskostnader på 13 000 kronor bara för räntor hos Bluestep. De har övertygats om att göra det här bostadsklippet. Nu sitter de med bostadsrätter som knappt går att sälja.
För i takt med att månadsavgifterna har stigit har försäljningspriserna störtdykt. Den som säljer sin bostadsrätt i dag säljer för nästan samma snittpris per kvadratmeter som vid ombildningen, när priset var nedsatt.
Krävs på restskatt
Det senaste bakslaget är att bostadsrättsföreningen i dag inte kan klassas som äkta. Det visar uppgifter från Skatteverket. Samtidigt står det i annonser på bostadssajterna Hemnet och Booli att det är en äkta bostadsrättsförening som man köper in sig i.
Tillräckligt många har inte köpt bostadsrätter för att det ska bedömas som en äkta bostadsrättsförening. Att månadsavgifterna hölls låga under flera år betraktar Skatteverket som en ekonomisk förmån. Så ovanpå allt annat kommer alla bostadsrättsinnehavare att drabbas av restskatt.
Nytt lån med lägre ränta
Men den senaste tiden har en del positiva saker hänt. Nyligen lyckades bostadsrättföreningen få ett nytt fastighetslån med lägre ränta och det har säkert räddat bostadsrättsföreningen, menar Daniel.
Enligt årsredovisningen 2023 har bostadsrättsföreningen också kunnat sänka föreningslånen genom att betala av 25 miljoner kronor.
– Nuvarande styrelsen sliter för att få det bättre. Det är jag tacksam för. Det handlar ju om våra livsbesparingar, säger Anna.
Stämde förvaltningsbolaget
Bostadsrättsföreningen har gjort sig av med det gamla förvaltningsbolaget, som de inte tyckte skötte sitt uppdrag. Nu har de också stämt företaget och krävt tillbaka ett förskott på 2,4 miljoner kronor som bolaget fick för att arbeta med stambytet.
Bostadsrättsföreningen har också krävt skadestånd på 17 miljoner kronor för att förvaltningsbolaget dröjt med att upphandla och projektleda stamrenoveringen.
Enligt bostadsrättsföreningen har förvaltningsbolaget själva uppgett att de efter ett år och 9 månader inte ens tagit fram något underlag för en upphandling av en stamrenovering.
Men de tog bra betalt. För teknisk konsultation och projektledning tog förvaltningsbolaget ut 1 200 kronor per påbörjad timme.
Daniel berättar att bolaget bara lyckades akut byta ut två av 42 stammar.
– Det är allt som gjorts. När det var klart var alla pengar slut.
Hem & Hyra har sökt förvaltningsbolaget för frågor, men företaget har inte återkommit.
Evakuerad efter mögelskador
Anna berättar att hon varit evakuerad i över ett år på grund av mögelskador i bostaden till följd av vattenläckor.
– Eftersom det inte har funnits pengar till stambyte har föreningen hela tiden bara kunnat göra akuta åtgärder. Vi är många som sitter i skiten. Kan man inte bara vrida tillbaka klockan så att Stockholmshem blir tvungna att köpa tillbaka sina lägenheter?, säger Anna.
”Om vi visste då vad vi vet nu hade vi aldrig köpt”
När hon får tillbaka sin lägenhet vill hon sälja och flytta så snart hon kan.
– Min lägenhet står och ruttnar. Trägolvet har helt luckrats upp. Inget av det här hade hänt om Stockholmshem haft kvar husen. Om vi visste då vad vi vet nu hade vi aldrig köpt. Då hade vi kanske haft kvar tryggheten som hyresgäster hos Stockholmshem.
Fler delar i Hem & Hyras granskning av ombildningarna publiceras på fredag.
Läs svaren från Dennis Wedin (M) här.
| BRF | Område | Antal lgh | Lån kronor per kvm brf-yta enligt ekonomisk plan | Lån kronor per kvm brf-yta enligt årsredovisning 2023 | Lån kronor per kvm totalyta enligt årsredovisning 2023 |
| Brf Harholmen 3 | Skärholmen | 293 | 13 216 | 18 151 | 10 934 |
| Brf Silvret 2 | Grimsta | 60 | 14 979 | 20 986 | 14 665 |
| Brf Slalomåkaren 1 | Västertorp | 46 | 5 019 | 13 418 | 10 390 |
| Brf Bysätra 1 | Sätra | 101 | 12 607 | 20 054 | 13 393 |
| Brf Bäverpälsen | Rågsved | 35 | 13 831 | 25 850 | 16 121 |
| Brf Lugnet | Västertorp | 37 | 5 078 | uppgift saknas | uppgift saknas |
| Brf Bäverdalen 1 | Rågsved | 131 | 19 512 | 32 349 | 19 798 |
| Brf Neonet | Vällingby | 104 | 18 938 | 15 436 | 13 724 |
| Brf Mätpinnen 1 | Fagersjö | 60 | 17 538 | 20 193 | 19 859 |
| Brf Näringsministern 1 | Bagarmossen | 54 | 21 406 | uppgift saknas | uppgift saknas |
| Brf Tungstenen 5 | Vällingby | 72 | 19 511 | uppgift saknas | 15 880 |
| Brf Säteritaket 2 | Hässelby | 97 | 15 480 | uppgift saknas | uppgift saknas |
Vid en ombildning bildar hyresgäster en bostadsrättsförening som köper fastigheten av hyresvärden. Därefter blir de ansvariga för husets underhåll och ekonomi. De boende i föreningen anlitar vanligen en ombildningskonsult som sköter kontakten med bostadsbolaget som säljer. Konsulten tar också fram en ekonomisk plan åt den nya bostadsrättsföreningen. Ombildningen godkänns om minst två tredjedelar av hushållen röstar ja.
Läs mer här: Så fungerar ombildningar – undvik att bli lurad
Om en ombildningskonsult har tagit på sig en uppgift som de utfört felaktigt kan de få stå till svars för det. Om en bostadsrättsförening anser att de inte fått det de blivit lovade vid en ombildning kan de kräva ombildningskonsulten på ersättning. Kommer man inte överens får man driva tvisten till domstol.
Källa: Konsumentverket
Varken Stockholmshems vd Åsa Wigfeldt eller kommunikationschef Åsa Stenmark har svarat på några frågor. Åsa Stenmark hänvisar till att frågorna och kritiken från tidigare hyresgäster ska riktas till ansvariga politiker. Hon skickar en kommentar via mejl:
”Erbjudandet att ombilda kom från dåvarande politisk majoritet i Stockholm. Det var även de som angav vilka krav som ställdes på föreningar som ville ombilda, det hade Stockholmshem ingen rådighet över. Ombildning skedde på hyresgästernas initiativ. Stockholmshem hade inte möjlighet att neka en förening att ombilda, om de uppfyllde stadens krav”.
Vi får inga svar på om Stockholmshem ser behov av starkare kontroller och rutiner vid ombildningar eller hur de ser på kritiken som riktas mot dem från tidigare hyresgäster när det gäller husens dåliga skick och vattenläckor, och den bristande kunskapen hos hyresgästerna att förvalta en fastighet till ett värde på nästan en halv miljard kronor.
Stockholmshem svarar inte heller på om det behövs krav på att en viss andel hyresgäster köper bostadsrätter för att undvika att de nya ägarna ställs inför ekonomiska problem. Bolaget svarar inte heller på om de ser behov av kontroll av den ekonomiska planen för att slå fast att det inte handlar om glädjekalkyler som presenteras för hyresgästerna.
Stockholmshem svarar inte heller på hur de ser på att många av deras tidigare hyresgäster blivit djupt skuldsatta genom till exempel Bluestep-lån i samband med ombildningen, samtidigt som Stockholmshem kunnat minska sina egna skulder genom försäljningen.
Bolaget bemöter inte heller kritiken som riktas mot dem från tidigare hyresgäster att bolaget ska ha tjänat mycket pengar på att ”bli av med skithus”.
