Dyrt för värdar att inte hyresförhandla – får betala skadestånd: ”Närmast ren lagtrots”
Det handlar enbart om två lägenheter men Hyresgästföreningen yrkade på 114 600 kronor i skadestånd för brott mot förhandlingsordningen – mycket högre än tidigare praxis på 5 000 kronor per lägenhet.
En förhandlingsordning betyder att hyresgästerna vill att Hyresgästföreningen ska sköta hyresförhandlingarna med värden åt dem. För hyresvärden innebär det kort och koncist att all förändring av hyran alltid ska förhandlas.
Hyresnämnden i Malmö håller med om att beloppet i detta fall ska vara kännbart, men konstaterar samtidigt att det rör sig om en mindre hyresvärd. Hyresnämndens beslut är att skadeståndet till Hyresgästföreningen ska stanna på 57 300 kronor.
Det var inte första gången som hyresvärdarna i Åstorp struntade i att kontakta Hyresgästföreningen när de i juni förra året skickade brev till två hushåll om att de skulle höja hyran mellan 4 000 kronor och 5 000 kronor. Att värdarna på detta sätt på egen hand höjde hyran var tredje gången.
Större skadestånd för att värna om systemet
När Hyresgästföreningen fick reda på brevet med den aviserade hyreshöjningarna beslöt de att pröva en ny lagstiftning.
Det finns få tidigare beslut. Lagstiftningen blev testad i Sundsvall förra året. Det ärendet handlade om en värd som hade höjt hyran efter en renovering utan att förhandla med Hyresgästföreningen. Hyresnämnden i Sundsvall slog då fast att ett skadestånd på 26 250 kronor.
Under 2023 tillkom ändringen i hyresförhandlingslagen som innebär att skadestånden kan bli riktigt kännbara för den som bryter mot lagen, minst ett så kallat prisbasbelopp per lägenhet. Prisbasbelopp är ett belopp som fastställs årligen av regeringen för beräkning av ersättningar och avgifter.
Är felen grova kan skadeståndet bli ännu högre. 2024 var basprisbeloppet 57 300 kronor.
Syftet med större skadestånd är att systemet med förhandlingsordning inte ska sättas ur spel. Beloppet måste vara kännbart och avskräckande.
”Ren lagtrots”
I det aktuella fallet i Åstorp yrkade Hyresgästföreningen på ett helt basprisbelopp för två lägenheter, det vill säga 114 600 kronor. Hyresnämnden skriver i sitt beslut att hyresvärdarnas har haft ett beteende ”som upplevs närmast som ren lagtrots”. Det har medvetet och vid flera tillfällen ignorerat förhandlingsordningen.
Att hyresnämnden ändå inte går på Hyresgästföreningens linje utan beslutar om att skadeståndet ska vara ett halvt prisbasbelopp motiveras så här:
- Det är fråga om en mindre privat fastighetsägare.
- Det handlar enbart om två lägenheter.
- Även ett halvt prisbasbelopp per lägenheten kan ge en avskräckande effekt.
”Finns ingen förhandlingsordning”
Under förhandlingen i hyresnämnden menade hyresvärdarna att det inte finns någon förhandlingsordning alls. För det aktuella huset skrevs en sådan 2013 och det var före de köpt det. Deras namnunderskrifter finns inte på något avtal. Värdarna berättade också att de inte hade betalat en så kallad hyressättningsavgift, något som de borde ha gjort om det fanns en förhandlingsordning.
De menade vidare att ”De är fattiga hyresvärdar och hyresnivåerna sattes 2013.
Hyresnämnden konstaterar dock att det är klarlagt att hyresfastigheten omfattas av förhandlingsordning.
Parterna har fram till den 20 mars på sig att överklaga.
Doriora och Dorinel Bou äger en hyresfastighet på Nämndemansgatan i Nyvång och Doriora också en på Borrgatan i Nyvång.
I oktober 2020 skrev Hem & Hyra första gången om konflikten mellan hyresgästerna och makarna Bou. Då hade värdarna sagt upp alla hyresgäster.
I maj 2024 besökte vi hyresgästen Homsi på Borrgatan som inte haft vatten i köket i 25 dagar.
Samma månad berättade vi i en artikel om hur omfattande värdarna kameraövervakar hyresgästerna.
Här hittar du alla artiklar om värdarna, som 2023 hamnade på Hem & Hyras lista över Sveriges värsta värdar.
2020 slår Hyresnämnden i Malmö slår fast att fastigheten i Nyvång omfattas av en förhandlingsordning. Hyresvärdarna har velat få den ogiltigförklarad. Hyresnämnden skriver i beslutet att hyresvärden ska betala tillbaka ca 400 000 kronor till fyra hushåll i fastigheten samt 20 000 kr i skadestånd till Hyresgästföreningen. Svea hovrätt fastställer senare nämndens beslut.
Juni 2021. Ett nytt försök från värden att säga upp förhandlingsordningarna blir inte framgångsrikt. Beslut i hyresnämnden om att förlänga förhandlingsordningen för fastigheterna i Åstorp och Nyvång.
Oktober 2023. Hyresnämnden beslutar att värdarna ska betala 60 000 kronor i skadestånd till Hyresgästföreningen. Anledningen är att de har aviserat hyreshöjningar till fyra hyresgäster i strid mot förhandlingsordningen. I början av 2024 sätter Svea hovrätt ner skadeståndet till 40 000 kronor, men likt hyresnämnden slår den fast att det finns en förhandlingsordning och menar att värdarna borde veta det och därför har ”förfarit illojalt”. Värdarna fortsätter hävda att det inte finns någon förhandlingsordning.
Februari 2025. Hyresnämnden beslutar att värdarna ska betala 57 300 kronor i skadestånd till Hyresgästföreningen för brott mot förhandlingsordningen.
- Baseras på hyresförhandlingslagen.
- Innebär att hyresgästen inte själv förhandlar hyran med sin värd. Istället görs en kollektiv förhandling med en hyresgästorganisation.
- Om värden vill höja hyran, genomföra standardförbättringar eller göra andra förändringar i boendet är värden skyldig att kalla till förhandlingar.
- Den part som bryter mot förhandlingsordningen riskerar skadestånd.
- Förhandlingsordningen kan sägas upp. Hyresnämnden kan då pröva om det är skäligt att säga upp den, eller om det är mera rimligt att hyresgästernas villkor fortsätter förhandlas kollektivt.
