Efter massvräkningarna: Företagslägenheter blir vanliga hyresrätter
Högst upp i ett kontorshus på Regeringsgatan i Stockholm huserar Svenska Nyttobostäder. Ett ungt fastighetsbolag, som på kort tid har byggt närmare 2 000 lägenheter ”yteffektiva lägenheter i kommunikationsnära lägen” och hyrt ut dem via mellanhänder, som tillfälliga företagsbostäder.
Men 2022 blev ett omvälvande år.
Den 30 september vräktes närmare 100 hushåll från Nyttobostäders fastigheter i Hässelby och Häggvik med mycket kort varsel. Hyresgästerna blev inte bara av med sina hem. I många fall blev de också lurade på tiotusentals kronor som de hade betalat i depositioner och överhyror.
När Hem & Hyra granskade vad som hade hänt framträdde en komplicerad härva. Via flera led hade Nyttobostäders lägenheter hyrts ut dyrt till privatpersoner. Mellanhänderna hade misskött urvalet av hyresgäster och flera av dem som flyttade in hade kriminell bakgrund. Snart uppstod problem med narkotika, prostitution och polisrazzior i husen.
Efter en skottlossning in i en lägenhet i Häggvik sade Nyttobostäder upp blockhyresavtalet för 98 lägenheter. Det var då som hyresgästerna fick veta att de hyrde i tredje hand – och de ställdes på gatan.
Nyttobostäders vd: ”Jättetråkiga konsekvenser”
Svenska Nyttobostäder har sedan dess bestämt att inte längre anlita några mellanhänder vid nya blockuthyrningar. Fredrik Arpe är tillförordnad vd sedan två månader. Han säger att händelserna i Hässelby och Häggvik förskräcker.
– Det blev ju jättedåligt. Det är ingenting som enskilda personer eller bolagets ägare har haft någon enda tanke eller intention på. Det är effekten av många olika faktorer som har blivit väldigt olyckliga och fått jättetråkiga och dåliga konsekvenser.
Under hösten upptäckte man också att en privat kvinnojour, som fått hyra 80 lägenheter för att hjälpa misshandlade kvinnor med bostad, i själva verket hade hyrt ut lägenheter till vem som helst. Även den blockuthyrningen stoppades och i det fallet redan innan inflyttning skedde.
– Modellen med flera led gör det svårare att ha den kontroll man vill ha över sina fastigheter. Det ökar risken att något fallerar, säger Fredrik Arpe.
Vägledande domar om mellanhänder
Hela spelplanen för företagslägenheter har också påverkats av domar från Svea hovrätt och Högsta domstolen.
Tidigare var det lätt att få blockhyresavtal godkända av hyresnämnden, men i mars i fjol kom två vägledande hovrättsdomar som innebär att mellanhanden måste ha ett eget behov av bostäderna. Det kan till exempel vara arbetsgivare som behöver bostäder till sin personal eller lärosäten som behöver boende till gästforskare och studenter. Mellanhänder som bara vill göra affärer på vidareuthyrningen får däremot inte godkänt.
I december kom sedan en dom från Högsta domstolen, där en hyresgäst som hyrde av en kommersiell mellanhand fick rätt till förstahandskontrakt direkt med fastighetsägaren.
Tillsammans innebär domarna att uthyrning via mellanhänder är mer osäker än tidigare. Det bidrar till att Nyttobostäder numera skippar mellanhänderna vid nya uthyrningar och hyr ut direkt till arbetsgivare och lärosäten som tillfälligt behöver ett antal bostäder. Med godkännande från hyresnämnden.
– Vi verkar naturligtvis innanför de ramar och regler som samhället sätter upp och får vi förtydligande av vad som gäller så jobbar vi ju efter det, säger Fredrik Arpe.
Dessutom ökar nu Nyttobostäder sin uthyrning direkt till privatpersoner.
Nyttobostäder ökar privatuthyrning
Under våren har 178 lägenheter gått till Stockholms stads bostadsförmedling. Förutom i de omskrivna husen i Hässelby och Häggvik har även nyproducerade lägenheter i Nacka, Rönninge, Rinkeby och Järfälla förmedlats till vanliga hyresgäster som fått förstahandskontrakt.
Även några av de som tidigare hade korttidskontrakt i Häggvik har erbjudits tillsvidareavtal.
– Efter den här olyckliga hösten blev det ganska stora vakanser som vi successivt har fyllt. Jag tror inte det är helt fyllt i dagsläget, för det tar lite tid med administrativ hantering, men det är väl inte så att det inte finns en efterfrågan på bostäder, så vi är snart där, säger Fredrik Arpe.
Privatuthyrningen kommer också att öka framöver. Fredrik Arpe vill ändå inte beskriva det som att företaget bytt affärsidé från företagslägenheter till vanliga hyresrätter.
– Vi har hela tiden haft flera ben att stå på och nu ökar privatuthyrningen. Från tid till annan kan behovet se olika ut beroende på konjunktur, marknadsläge och efterfrågan och just nu så lämpar det sig för oss att vända oss mot privatmarknaden.
Säljer lägenheter som bostadsrätter
Svenska Nyttobostäder har även behövt dra i bromsarna när det gäller sina expansionsplaner. Tanken var att de inom ett par år skulle äga 6 000 lägenheter. Nu har bolaget dragit ner på takten och planen är att ha cirka 4 000 lägenheter år 2025.
Ett lägenhetshus vid Telefonplan i södra Stockholm står färdigt i höst. I stället för att hyra ut lägenheterna är planen nu att sälja dem som bostadsrätter.
– Nu provar vi det också som ett spår, även för att stärka bolagets finanser och minska skuldsättningen. Ränteökningarna har slagit ganska hårt för oss och försäljningen är ett medel för att vi ska kunna fortsätta vår ordinarie verksamhet.
Det är små lägenheter på 22 kvadratmeter, går de att sälja som bostadsrätter?
– Vi får väl se vad marknaden säger. Det är också ett sätt att i kärvare tider bredda oss lite och även vända oss till dem som söker ett ägt boende.
Kritik mot många små lägenheter
I Häggvik var kommunen kritisk till att ni har byggt stora hus med många väldigt små lägenheter. Det bäddar för hög omflyttning och problem, menar de. Kan du förstå det?
– Nu är de husen byggda och det kan vi inte ändra på, men vad vi kan göra är att försöka få in en mix av hyresgäster där. Studenter, företagsboende, privatpersoner, lite olika kategorier.
Om ni planerade nu, skulle ni bygga sådana hus då?
– Jag tror att vi skulle ha dragit nytta av de erfarenheter vi har och haft en lite annan fördelning av lägenhetsstorlekar, säger Fredrik Arpe.
Är det mer lönsamt för er med företagslägenheter än att hyra ut till privatpersoner?
– Det går inte att generalisera så, för det beror på vad det är som omfattas. I hyresavtal mot privatperson är det väldigt tydligt vad hyresvärden står för och vad hyresgästen står för, men i företagsavtal kan det se väldigt olika ut.
Svårt att hitta ny bostad
Tania Kashkol var en av de hyresgäster som trodde att hon fick ett förstahandskontrakt i Häggvik förra våren. Efter en orolig sommar med skottlossning och maskerade män i korridoren hörde hon till dem som tvingades flytta.
Tania flyttade in i pojkvännens studentlägenhet, men de letar fortfarande efter en fast bostad. Hon tycker att Nyttobostäder borde ta större ansvar och skickar med en fråga till tf vd Fredrik Arpe:
– Kommer ni att gottgöra eller kompensera de hyresgäster som blev drabbade av härvan?
Han svarar via mejl:
”Det är en otroligt olycklig situation som uppstod i höstas som vi verkligen beklagar men man måste hålla isär parterna och Nyttobostäder har aldrig haft en avtalsrelation med de som drabbades utan eventuella krav för fel måste ställas till rätt part. Däremot har vi många lägenheter som är på gång att förmedlas i Häggvik till privatmarknaden så vi rekommenderar alla som är intresserade att anmäla sig till bostadsförmedlingen.”
