Elena klagade på mögel i fem år – nu vill Rikshem höja hyran för att fixa hennes badrum
Det var under sommaren och hösten 2018 som hyresgästen Elena Savin började uppmärksamma hyresvärden Rikshem på att hon hade problem med mögel i sitt badrum och att golvmattan i plast behövde bytas ut. Året därpå hörde hon av sig på nytt med en felanmälan. Men hon upplevde att ingenting hände.
– Jag städar och skrubbar och rengör med mögeltvätt. För det första går det inte att få bort allt mögel och för det andra är det tillbaka efter några få dagar, säger Elena.
Bad om badrumsbesiktning
Sommaren 2020 ringde hon och bad Rikshem besiktiga hennes badrum.
– Förvaltaren kom och jag fick höra att fläckarna i badrummet var rester av schampo och balsam, säger Elena Savin.
2022 anlitade Rikshem bolaget Swoosh, berättar Elena.
– Han som var här då sa ”Vet ni att ni har svartmögel och en fuktskada under golvmattan?”, säger hon.
Swoosh gjorde ingen fuktskaderapport
Hon var i kontakt med Rikshem flera gånger efter Swoosh besök och undrade hur hyresvärden skulle följa upp uppgifterna om fuktskadan. När Hem & Hyra frågar Rikshem om rapporten från Swoosh uppger Marie Hedberg, som är kommunikatör, att Swoosh inte har varit anlitade av Rikshem för att undersöka fukt och mögel. ”Swoosh har bara haft uppdraget att göra stamspolning, däremot gjorde en annan entreprenör en statuskontroll av fastigheten inför förstudie och projektering, de var inne i lägenheterna. Detta skedde ungefär samtidigt”, skriver hon i ett mejl.
När kommunens miljöförvaltning ställde samma fråga till Rikshem i oktober 2023 svarade förvaltaren Alexander Köhler: ”Det finns ingen fuktskaderapport i den formen ni menar att det ska finnas. Det stämmer att Swoosh har gått igenom samtliga lägenheter på fastigheten, emellertid undersökte de primärt risker med konstruktionen som kunde innebära framtida vattenskador, alternativt områden där ex. matta har släppt som kan bli en större risk i framtiden. Huset är ca 30 år och mycket av de lösningar som har används är ej godkända att göra idag.”
Alexander Köhler har sen dess slutat arbeta på Rikshem.
Kommunen bekräftade fuktskadan
Enligt Elena Savin var det hur som helst genom Swoosh hon fick kännedom om fuktskadan. När tiden gick och den inte åtgärdades vände hon sig till kommunens miljöförvaltning, under sommaren 2023.
Miljöförvaltningen krävde att Rikshem skulle göra en fuktutredning och mäta luftflödena. Kommunens inspektörer var dessutom själva på besök hos Elena. Deras mätning visade på höga fuktnivåer. Det tydde enligt dem på fuktskador under plastmattan, precis som Elena påtalat. Inspektörerna mätte också upp luftflödena och fick fram betydligt sämre värden än de som Rikshems personal senare mätte upp. Enligt Rikshem behövde Elena städa köksfläkten, vilket kan ha påverkat mätvärdena.
Ny utredning hittade skador i tätskiktet
Rikshem anlitade en extern firma, Polygon, för fuktutredningen. Även de kom fram till att det var förhöjda fuktnivåer som tydde på en fuktskada under golvmattan. De upptäckte också skador på tätskiktet.
Polygon noterade att det fanns ”mikrobiell påväxt” i kakelfogar. ”Mikrobiell påväxt” är ett samlingsbegrepp för exempelvis mögel, alger och bakterier. Enligt Polygon kan påväxten uppstå när det finns smuts som damm och tvålrester, samtidigt som ventilationen är otillräcklig. Men enligt deras mätningar funkade ventilationen hos Elena Savin som den skulle. Firman rekommenderade städning/sanering.
Rikshem höjer hyran vid renoveringen
Miljöförvaltningen krävde också en tydlig tidsplan av Rikshem för när de skulle åtgärda fuktskadan i Elenas badrum. Annars skulle kommunen skriva ett föreläggande. Rikshem återkom i februari med besked att de siktade på att renovera badrummen i Elenas trappuppgång med start vecka 21.
I oktober förra året skickade Rikshem ut brev där de bad Elena och hennes grannar om godkännande att renovera badrummen och göra standardhöjande åtgärder. Åtgärderna innebär att de får 595 kronor mer i hyra per månad, utöver den årliga höjningen som landade på 5,3 procent i år.
– De hänvisar till en paragraf i hyreslagen i godkännandebrevet. Man fattar ingenting när man läser, men det första jag gjorde var att slå upp lagparagrafen. Det känns manipulativt och vilseledande att kalla det de vill göra för standardhöjande åtgärder. Det är dags för planmässig renovering av badrummen. Ändå läggs kostnaden för att bevara värdet på hyresvärdens egendom på hyresgästerna, säger Elena Savin.
Elena är kritisk mot hyreshöjningen
Elena tycker inte att det är rimligt att hon ska behöva betala extra för ett nytt golv när det gamla har nått sin livslängd och dessutom behöver rivas ut för att åtgärda fuktskadan. Eller för att toaletten och badrumsskåpet byts ut mot nya som är likvärdiga de gamla.
– Såklart passar de på att installera några finesser för att kunna kalla det för standardhöjande, så att de kan höja hyran. Det vill säga bekosta planmässigt underhåll med en hyreshöjning, säger hon.
Det gick att hoppa över vissa saker, som att installera golvvärme och tvättmaskin. Men hon har inte fått möjligheten att välja bort att en handdukstork – som ska gå på el som hon själv betalar – ersätter elementet som finns idag.
– Vad betyder det? Att jag ska bekosta att badrummet torkas upp, säger hon.
”Uppskattas av många”
Rikshem skriver i ett mejl till Hem & Hyra att ”Vid de första anmälningarna som gjordes informerades hyresgästen om att det handlade om smuts och inte fukt. Fuktmätning under 2023 har dock visat på problem. Då lägenheten ska renoveras men det först måste godkännas av hyresgästen, vilket inte gjorts, har det tyvärr tagit ytterligare tid.”
Den badrumsrenovering som ska göras är enhetlig i hela fastigheten. Eftersom badrummen inte ligger utåt mot fasaden krävs enligt Rikshem inget element för att nå den rekommenderade temperaturen på 21 grader. ”Handdukstork är en del av den enhetliga renoveringen och något som uppskattas av många”, skriver Marie Hedberg, kommunikatör.
Borde man inte kunna få brister åtgärdade utan att tvingas på en hyreshöjning?
”Här handlar det om att badrummen i hela huset ska renoveras, det görs då till modern standard vilket innebär ett nytt bruksvärde och därmed en högre hyra som är förhandlad och överenskommen med Hyresgästföreningen”, skriver Marie Hedberg.
Hyresvärdar får oftast rätt att renovera
Elena Savin har nekat Rikshem att göra standardhöjande åtgärder som leder till en hyreshöjning, men vill att de åtgärdar fuktskadan och möglet så snart som möjligt. Ärendet har ännu inte avgjorts i hyresnämnden, men hyresvärdar blir nästan aldrig nekade att göra standardhöjande åtgärder.
– Det är två olika situationer här. Den ena handlar om att det finns en brist i bostaden som hyresvärden ska åtgärda. Hur bristen åtgärdas är upp till hyresvärden, med begränsningen att om det är standardhöjande åtgärder krävs godkännande från hyresgästen eller tillstånd från hyresnämnden. Men den processen har i sig ingen koppling till bristen, säger Johan Candler, jurist på Hyresgästföreningens servicecenter.
Ibland sätter hyresnämnden stopp för lyx
I praktiken får hyresvärden nästan alltid rätt att göra standardhöjande åtgärder. Men det finns tillfällen då fastighetsägare fått nej i hyresnämnden. Diös på Norrtull i Gävle fick till exempel inte installera tvättmaskiner och torktumlare 2017, eftersom det fanns tvättstuga. I Landala i Göteborg blev Stena fastigheter förra året nekade att sätta in elektriska handdukstorkar i samtliga badrum i en fastighet. Hyresrådet gick då emot tidigare praxis runt handdukstorkar. Hon pekade på att elen blivit så dyr att en elektrisk handdukstork blivit en lyx som många hyresgäster saknade intresse av. Stena överklagade inte beslutet, utan gjorde handdukstorkarna till ett frivilligt tillval.
Det kan också finnas vissa andra situationer då reglerna om hyresgästinflytande spelar roll.
– Är det en skada som måste åtgärdas skyndsamt hinner inte hyresvärden vänta in ett beslut från hyresnämnden. Då måste de ju göra åtgärder som inte är standardhöjande och därför inte kräver tillstånd, säger Johan Candler.
Hyresgäster kan begära hyresnedsättning
Har man fått vänta länge på att en brist åtgärdas kan man begära hyresnedsättning för perioden från att man gjorde felanmälan till att bristen åtgärdades (se faktaruta).
– När det gäller fuktskador och mögel är det jättesvårt att säga något generellt om hur stor hyresnedsättning man kan få. Det kan vara allt från några få procent till 30-40-50-procent beroende på hur allvarliga problemen är, säger Johan Candler.
- Du kan ha rätt till en hyresnedsättning för perioden då du felanmälde bristen fram till att den åtgärdades, om den har gjort att du inte kunnat använda lägenheten på ett normalt sätt och utan hälsorisk.
- Om du är medlem i Hyresgästföreningen är det bra att vända dig dit för rådgivning så tidigt som möjligt.
- Är du inte medlem kan du själv skicka ett skriftligt krav till hyresvärden där du begär en hyresnedsättning. Behåll en kopia på brevet.
- Om du inte blir nöjd med det hyresvärden erbjuder kan du vända dig till hyresnämnden och begära medling. Hyresvärden är inte skyldig att delta i medling, men det är kostnadsfritt för dig att vända dig till hyresnämnden och du riskerar inte att få stå för rättegångskostnaderna.
- Om hyresvärden inte går med på att ge dig en hyresnedsättning kan du vända dig till tingsrätten, men det kostar pengar. Risken är också att du kan få stå för hyresvärdens rättegångskostnader om du förlorar. Om du är medlem i Hyresgästföreningen kan du få kostnadsfri juridisk rådgivning och/eller hjälp med juridiskt biträde. Ibland täcker hemförsäkringen vissa kostnader för jurist eller advokat – kolla upp noga vad som ingår.
