Så fick Eva sin hyra halverad i rätten: ”Jag har inte kunnat smälta det”
Den är lite speciell, den lägenhet som Eva Norén bor i sedan 2020. Gårdshuset som enrumslägenheten ligger i har tidigare fungerat som möbelaffär och spa. På 1800-talet bodde författaren Victoria Benediktsson i ett hus vid samma innergård och skrev under pseudonymen Ernst Ahlgren. Nu har Eva sin säng i ena hörnet av det enda rummet. I det andra hörnet finns ett enkelt kök, men de flesta köksgeråden förvarar hon i en klädkammare. Katterna Busen och Busan smyger omkring i krukväxtdjungeln.
När Eva Norén flyttade in reflekterade hon inte så mycket över hyresnivån – 5 750 kronor i kallhyra för de 43 kvadratmetrarna. Hon hade annat att tänka på. Kort innan hade hennes mor dött. Eva hade skulder och inte råd att bo kvar i den lägenhet hon och mamman bott i tillsammans den sista tiden. Därför var hon glad att få tag i någonstans att bo.
– Jag hade ju haft så många sorger så jag flyttade hit i ren panik, säger hon.
Började tänka på vad hon fick för pengarna
Det var när det visade sig att flera saker i lägenheten inte fungerade som de skulle som Eva började tänka på vad hon fick för pengarna.
– Det har varit svartmögel, kallras, och kylar och frysar som lagt av, säger hon.
Vintern 2023 blev dessutom, liksom för många andra svenskar, både kall och dyr. Under februari månad betalade hon sammanlagt 9 500 för hyra och el till uppvärmning. Den sjukpenning som är hennes inkomst ger henne runt 12 000 kronor i månaden.
När Eva Norén tog kontakt med Hyresgästföreningen om bristerna i lägenheten reagerade personalen där över hyresnivån. ”Vad kan man göra åt den när man redan har skrivit på ett kontrakt?” tänkte Eva, men fick sedan veta att det finns en möjlighet att låta hyresnämnden pröva hyresnivån trots att hon skrivit på ett hyresavtal.
Eva Norén bor liksom hundratusentals andra hyresgäster i fastigheter där det inte finns någon så kallad förhandlingsordning. Det vanligaste är att det finns en förhandlingsordning och då möts Hyresgästföreningen eller någon annan hyresgästorganisation och värden och förhandlar hyrorna i förväg. Men när det inte finns en sådan överenskommelse, kan den som är missnöjd med hyresnivån vända sig till hyresnämnden, och kräva att rätten ska fatta ett beslut om hyran.
Det var också detta som Eva gjorde.
– Jag hade inte kommit någonvart om det inte varit för Hyresgästföreningen och hyresnämnden, säger Eva Norén.
Fick hembesök av rätten
Ledamöterna i hyresnämnden har själva varit och tittat på Evas lägenhet och dessutom två andra lägenheter i Hörby. Det är också ettor på runt 40 kvadratmeter – men med lägre hyror än Evas, och med en förhandlingsordning. Det är så det brukar gå till, att hyresgästen som vill ha lägre hyra tar fram exempel på andra lägenheter som är lika men billigare.
I detta fall ansåg hyresnämnden att det inte gick att göra en direktjämförelse mellan Evas lägenhet och de andra lägenheterna, eftersom det finns för stora skillnader mellan dem. Då får istället rätten göra det som kallas en allmän skälighetsbedömning. Något som rätten vägde in när lägenhetens bruksvärde skulle bedömas var de höga kostnaderna för uppvärmning och de bristande förvaringsmöjligheterna.
Hyresnämnden valde att nästan helt gå på Evas linje. Hon hade krävt att hyran skulle sänkas till 2 500 kronor – nu blev den 2 800 kronor. Sänkningen gäller från första juli förra året, vilket innebär att Eva dessutom ska få tillbaka det överskjutande beloppet på flera gamla inbetalningar. Och detta var mer än vad hon hoppats på.
– Detta är en ljusning verkligen, jag har inte kunnat smälta det ännu, säger Eva.
Vågar sätta på elementet
Hon var tveksam till att över huvud taget våga ta hyran till hyresnämnden. Men sedan hon fått klart för sig att hon själv inte skulle behöva stå för några rättegångskostnader även om hon förlorade, och att hon inte kunde bli uppsagd för att hon klagade, vågade hon ändå ta steget.
Den sista hyran hon betalade under 2023 var mindre än hälften än de 6 063 kronor som hon betalt innan. Det märktes direkt i lägenheten, berättar Eva Norén.
– Nu har jag mycket varmare här för innan hade jag sådan ångest över att sätta på ett element.
Evas hyresvärd heter Venche Larsson. Hon är inte nöjd med hyresnämndens beslut som hon säger drar undan mattan för henne.
– Att göra en sån sänkning är väl oförskämt, säger hon.
Venche Larsson berättar att hon hyr ut tio lägenheter via sin enskilda firma. Hon tycker att beslutet inte är rättvist eftersom det innebär en sänkning av det som kan räknas som hennes vinst eller lön.
– Det är inget man kan leva på, om någon över en ska bestämma vad det är för hyror, säger hon.
Men om Eva i Skåne efter ett beslut i rätten fick lägre hyra, så gick det på andra hållet för makarna Allan Pedersen och Ritva Elofsson Pedersen i Halland. Förra året avslutades en lång process som innebar att de fick en hyreshöjning – från 7 660 till 10 353 kronor i månaden.
Makarna har själva lagt ner en hel del tid på att ta fram material som skulle tala för deras sak i rätten. De har bland annat tagit foton, mätt hur stor golvytan egentligen är, och sparat korrespondens mellan värden och makarna för att visa att brister inte åtgärdades i tid.
– Jag har kanske 200 mejl som rör lägenheten, säger Allan Pedersen.
Värden ville höja hyran
Denna gång var det hyresvärden som vände sig till hyresnämnden för att få igenom höjningen för lägenheten i Unnaryd i Hylte kommun, sedan makarna sagt nej till den. Makarnas främsta invändning var att underhållet inte sköttes, men hyresnämnden höll inte med. ”Hyresvärdens service och fastighetsförvaltning håller normal standard”, skriver rätten i sitt beslut.
Hyresnämnden har också varit och tittat på lägenheten. När rätten skulle pröva frågan hade paret inget ombud.
– Det kändes ju för jäkligt rent ut sagt. En liten människa mot alla dessa som kan reglerna, säger Ritva Pedersen.
Eftersom makarna inte var nöjda med det hyresnämnden kommit fram till överklagade de beslutet till Svea hovrätt. Men när den domstolen kom med sitt beslut förra året stod höjningen fast.
Sedan december förra året har makarna en ny hyresvärd. De valde att säga upp kontraktet och flytta till en lägenhet hos kommunala Hyltebostäder. Den är mindre till ytan, men hyran är också lägre, 8 100 kronor.
– Det känns säkrare och mer seriöst, säger Ritva Elofsson Pedersen.
Om det inte finns någon förhandlingsordning för en fastighet, kan hyran prövas i hyresnämnden.
Enligt Hyresgästföreningen beräknas uppemot 180 000 hyresgäster hyra utan förhandlingsordning.
Läs mer om vad en förhandlingsordning innebär här: ”Per fick pengar tillbaka – så kan du upptäcka om din värd höjer hyran utan att förhandla”
Hem & Hyra har granskat alla utfall i ärenden som rör ändring av hyran för lägenheter i Skåne och Halland 2023. Det var sammanlagt 30 ärenden.
I de flesta fallen (20) är det hyresvärden som ansökt om att få höja hyran, medan det i 10 fall var hyresgästen som krävde en sänkning.
Det är ovanligt att hyresnämnden behöver fatta något beslut – bara i tre fall har detta skett, och då handlar det om hyresgäster som ansökt och fått rätt. I lika många fall finns en stadfäst förlikning, som innebär att parterna kommer överens men låter hyresnämnden skriva ner vad överenskommelsen går ut på.
I majoriteten av fallen – 24 stycken – har den sökande dragit tillbaka ärendet. Då kan det handla om att parterna nått en förlikning utan inblandning av hyresnämnden.
Källa: Hyres- och arrendenämnderna i Malmö och Göteborg
