Experten: Tveksamt att konceptrenovera 50 år gamla hus
Bo Nordlund är värderings- och redovisningsspecialist inom fastigheter. Han anser att det finns tillfällen då det ur ett förvaltningsperspektiv kan vara okej att renovera enstaka lägenheter. Exempelvis om husen är 25 år gamla och många av de väsentliga delarna på och i huset har halva livslängden kvar. I miljonprogramshus som passerat 50-årsåldern är det däremot inte alltid långsiktigt optimalt, anser han.
– Det är ofta så mycket annat som behöver göras då. Exempelvis fasader, tak, vatten-/avloppssystem och värmesystem. Att då koncentrera sig på att renovera invändigt för att det ger rätt att höja hyran, är många gånger inte optimalt för den långsiktiga förvaltningen och ekonomin för fastigheten, säger Bo Nordlund.
I somras presenterade Hyresgästföreningen en rapport där man går till hårt angrepp mot konceptrenoveringar, som man menar sätter kortsiktiga intressen före hyresgästernas bästa och fastigheternas långsiktiga välbefinnande.
– Det vi har sett är hur man går in i fastigheterna och gör väldigt mycket ytskikt i lägenheterna, medan exempelvis fönsterbyten och annat viktigt underhåll lämnas därhän. Det är varken bra för hyresgästerna, fastighetens långsiktiga status, eller för miljön, säger Hyresgästföreningens ordförande Marie Linder.
Det traditionella sättet att renovera en fastighet är en så kallad rot-renovering, där hyresgästernas evakueras under hela eller en del av tiden renoveringen pågår. Även då brukar Hyresgästföreningen ha synpunkter. Inte minst på hyrorna efter renoveringen. Marie Linder menar att föreningen inte är principiellt emot att renovera en lägenhet i taget, men att det inte får ske på annat fastighetsunderhålls bekostnad och inte i för stor omfattning, eftersom det innebär stora störningar för grannarna.
Även om Hyresgästföreningen är kritisk både till metod och hyreshöjningar så har många av de konceptrenoverade hyrorna förhandlats med Hyresgästföreningen. Det kan handla om höjningar mellan 30–40 procent. Marie Linder menar att kraven ofta förhandlats ner och att hyrorna innan renovering ofta är relativt låga.
Tomas Ernhagen, chefsekonom på Fastighetsägarna, menar att konceptrenoveringarna har både för- och nackdelar. Ingen tvingas flytta, men det finns risk för att grannarna störs. Han menar att det är ”mycket som är tokigt” i Hyresgästföreningens rapport.
– Det hävdas att bolagen i rapporten underhåller mindre än allmännyttan. Det verkar stämma, men det beror på att kommunala bolag ofta renoverar mindre. Då ökar underhållsbehovet eftersom fastigheterna är i sämre skick. Att det blivit så beror till stor del på att de årliga hyreshöjningarna inte varit tillräckliga, säger Tomas Ernhagen.
