Experter varnar för andelsägarlägenheter
Botkyrkabyggen erbjuder sina hyresgäster i Norsborg att köpa sin bostad med hjälp av Andelsägarmetoden. Konceptet innebär att köparen får ansvar för lägenhetens inre underhåll medan Botkyrkabyggen är huvudägare och förvaltare av fastigheten. Istället för hyra betalas en förvaltningsavgift till Botkyrkabyggen.
Men lagom till att Andelsägarmetoden lanseras på den svenska bostadsmarknaden stöter det på hård kritik från jurister på Uppsala universitet och Institutet för fastighetsrättslig forskning, IFF, vid Uppsala universitet.
– Jag skulle inte köpa en andel eller rekommendera någon att göra det. Metoden är i sin utformning rättsosäker och risken är att hyresgästen förlorar sina pengar, säger Erika P Björkdahl, docent i civilrätt vid Juridiska institutionen på Uppsala universitet.
Hon tycker att ett av grundproblemen är avtalet som reglerar köpet. Hon och hennes kollegor behövde flera dagar för att förstå konsekvenserna av avtalet på 18 sidor och nio bilagor.
– Jag tror det är omöjligt för gemene man att förstå innebörden av avtalet som skrivs på, säger hon.
Henrik Friman, vd, Andelsägarbolaget, understryker att han är mån om att de som köper ska vara nöjda. Han håller med om att avtalet kan vara svårt att förstå.
– Men enda skälet till att det är så långt och omfattande beror bara på att vi vill skydda de som köper, säger han.
Enligt Erika P Björkdahl är det mest slående att den som köper en andel avsäger sig nästan alla rättigheter som en ägare annars har. Rättigheterna och makten över till exempel investeringar och yttre skötsel, skrivs över på huvudägaren, i det här fallet Botkyrkabyggen.
– När du köper en ägarlägenhet eller bostadsrätt har du en stark rätt som ägare, här har du i princip ingen alls. Kanske kan en andelsägare tycka att det är skönt att slippa ta del i förvaltningen, men man måste vara medveten om riskerna, säger hon.
Henrik Friman ser inga problem med ägarkonstruktionen eftersom makten och ansvaret hos den som köper sin lägenhet och huvudägaren regleras i specificerade avtal.
– De flesta uppskattar att få ansvara för lägenhetens inre underhåll medan huvudägaren tar hand om övrig förvaltning och skötsel. Att vi inte har en styrelse beror på att de flesta inte vill sitta i en styrelse, säger han.
Ulf Nyqvist, vd på Botkyrkabyggen, tror det är en fördel att en professionell förvaltare fortsätter sköta om fastigheten.
– Men det är viktigt att människor förstår att det till exempel inte finns en styrelse och att de inte får göra rotavdrag. Sedan finns det en återköpsgaranti för de som ångrar sig i det första pilotprojektet, säger han.
Erika P Björkdahl säger att problemet är om huvudägaren missköter sig eller om övriga andelsägare har synpunkter på förvaltning och investeringar. Då finns inget forum där de boende kan påverka eller få bort huvudägaren. Andelsägare är i så fall hänvisad till allmän domstol eller skiljenämnd.
– I avtalet står att även om huvudägaren begår ett grovt kontraktsbrott har inte övriga ägare rätt att häva avtalet och därigenom få bort huvudägaren. När problem uppstår är risken stor att samägandet havererar och att andelsägarna förlorar sina pengar, säger hon.
Henrik Friman säger att avtalet ser ut som det gör för att ingen vill ha en situation där man samäger fastigheten utan att avtalet gäller – det skulle helt ändra spelreglerna för alla delägare och hyresgäster.
– Därför är målsättningen att avtalet ska gälla så länge man äger en andel i fastigheten, och vill man komma ur avtalet ska man sälja sin andel.
Vad kan andelsägarna göra om de är missnöjda och vill påverka huvudägaren eller rent av få bort honom?
– Som det ser ut idag kommer vi att ha en medlingsinstans som kan ge rekommendationer om hur oenighet skall lösas innan man går vidare till domstol, säger Henrik Friman.
