Experter sågar fuskkontrakt för hyresgäster i ”kontor”: ”Det är maktmissbruk”
Hyreskontrakt som inte tar hänsyn till de boendes lagstadgade rätt till sina hem. Bostäder som hyresvärden kallar kontor och där värden höjer hyran utan att förhandla. En hyresvärd som inte riktigt vill ta ansvar för skötseln av lägenheterna.
Hem & Hyras granskning av fastighetsägaren Attila Miklos i Malmö har avslöjat ett system med osäkra levnadsvillkor för hyresgäster. Men experterna sågar modellen.
Läs mer: Värdens fusk – här tvingas hyresgästerna bo i ”kontor” och stå för renoveringar
Sead Kurtovic, juristchef på Hyresgästföreningen i södra Skåne, känner väl till att det förekommer att hyresgäster lever med osäkra lokalkontrakt, trots att det i själva verket handlar om bostäder.
– Vi ser säkert fyra-fem sådana ärenden per år, säger han.
Hyreskontrakt som lägger över allt ansvar
I vissa fall kan det handla om okunskap och ombyggda lokaler där gamla kontrakt hänger kvar. Det är mer ovanligt med hela hyreshus där alla boende har lokalavtal. Sead Kurtovic ser hur detta innebär en otrygghet eftersom lokalkontrakten saknar besittningsskydd. Det som enligt lag ska skydda hyresgästerna och deras hyreskontrakt mot godtyckliga uppsägningar. Skrivningen i Attila Miklos kontrakt lägger dessutom över allt ansvar för underhåll på de boende. I lokaler råder dessutom marknadshyror och fastighetsägaren kan i teorin ta hur mycket betalt som helst.
– Jag tycker det är förkastligt och fel. Är det en lägenhet som är avsedd att hyras som bostad så är inte lokalavtal den rätta formen, säger han.
Det kan få stora konsekvenser om en lägenhet är maskerad som lokal genom ett felaktigt avtal.
– Värden hyr ut i princip golv och väggar, ett utrymme. Teoretiskt sett blir det så här; Får du stopp i avloppet? Hyresgästen ska betala. Går kranen sönder? Hyresgästen ska betala. Trillar skåpet ner? Hyresgästen ska åtgärda detta. Men allt detta ingår i lägenheter där fastighetsägarna har ansvar för underhåll.
Kallar modellen ”maktmissbruk”
Sead Kurtovic riktar stark kritik mot värdar som satt i system att använda sig av fel typ av kontrakt.
– Jag tycker att det är maktmissbruk om man hyr ut till någon som utgår ifrån att de ska få hyra en lägenhet, säger han.
Men varför skriver folk under den här typen av hyresavtal?
– De är i behov av en bostad och det är bostadsbrist. De kanske har skulder, anmärkningar eller saknar inkomst. Allt detta gör att du inte kan få en plats i den vanliga bostadskön. Då är du hänvisad till den svarta marknaden eller osäkra hyresförhållanden. Det här är ett osäkert hyresförhållande.
Hem & Hyras granskningar på senare år har visat att det finns en grupp värdar som satt i system att fylla sina hus med boende som på ett eller annat sätt är utestängda från hyresmarknaden. Det rör sig om personer med skulder, låg inkomst eller som lever med ekonomiskt stöd från samhället. Den här typen av hyresvärdar ställer lägre krav och blir en form av räddning för socialt utsatta. Den andra sidan av myntet är ett parallellsystem där boende inte vågar eller vet att de kan protestera mot dålig behandling, höga hyror och bristande underhåll. Detta eftersom de kan få svårt att lösa sin situation på annat håll genom ett nytt hyreskontrakt om de inte får bo kvar.
Läs mer: Se upp för varningstecknen – så jobbar värstingvärdarna
Rubriken på hyreskontrakt spelar ingen roll
Att skriva osäkra avtal kan vara ett sätt för oseriösa fastighetsägare att runda reglerna. Men från hyresvärdarnas branschorganisation kommer ett liknande besked som från Hyresgästföreningen.
– Upplåts en lägenhet helt eller till en inte oväsentlig del som bostad så använder man bostadsavtal. Vi har inte stött på bland våra medlemmar att det skulle vara svårt att välja. Det kan väl möjligen i vissa fall vara om man hyr ut för kombinerade verksamheter. Att man har en hyresgäst som bedriver en viss typ av affärsverksamhet i en lägenhet, kanske en psykologmottagning eller advokatverksamhet, och att man behöver göra en bedömning, säger Diana Ercegovic, chefsjurist på Fastighetsägarna Syd.
Men detta är inte något som man kan välja fritt?
– Nej, precis. Även om man rubricerar ett avtal som ett lokalavtal men att det faktiskt är uthyrt för bostadsavtal så är det ett bostadsavtal. Själva rubriceringen avgör inte helt och hållet vad det är.
De faktiska omständigheterna kan alltså göra att hyresgäster har ett starkare besittningsskydd än vad en fastighetsägare tror?
– Ja, så kan man säga.
Domstolen skulle kunna göra en annan bedömning
Om Attila Miklos kontraktsmodell skulle bli undersökt i en domstol är sannolikheten stor att lokalkontrakten inte skulle bli godkända.
– Man gör alltid en bedömning från fall till fall men rubriken på avtalet har en relativt liten betydelse om man säger så. Det är de verkliga förhållandena som får betydelse. Bara för att det står en viss rubrik på kontraktet så gäller inte det omedelbart utan det är innehållet i avtalet och vad det är för hyresobjekt som är det viktiga, säger Susanne Björkman Ragnarsson som är hyresråd och chef på hyresnämnden i Malmö.
Du har som hyresgäst rätt att få ett skriftligt hyresavtal, men ett muntligt avtal gäller också i lagens mening.
På ditt hyresavtal ska följande framgå tydligt:
- Vad hyran ligger på och vad i övrigt som ingår, till exempel uppvärmning.
- Vilken uppsägningstid som gäller.
- Vilka, hyresgäst och hyresvärd, som avtalet berör.
- Aktuell adress och beskrivning av lägenhetens storlek.
Det förekommer att fastighetsägare skriver in specialregler eller andra typer av begräsningar för hyresgäster. Men en sak är viktig att komma ihåg. Hyreslagen står över allt annat. Om ditt avtal har sämre villkor på någon punkt än vad lagen föreskriver så är det alltid lagtexten som gäller.
