Få försök med nya verktyget mot värstingvärdar – juristen som testat: ”Fungerar bra”
Farliga lekplatser, en vattenskada i tvättstugan, bristande snöröjning, olika hyra på avin från månad till månad och ett felanmälningssystem som inte fungerade. Det var några av en lång rad klagomål hyresgästerna hos Lindström Property i Lessbo hade. På Hem & Hyras färska Värsta värden-lista hamnar hyresvärden på plats 13.
– De saker som ska ingå i hyran måste ju fungera, som snöröjning, halkbekämpning, städning, lekbara platser, sa Sandra Thornell, folkrörelseutvecklare hos Hyresgästföreningen i region Sydost, tidigare till Hem & Hyra.
Lessebo miljöförvaltning har drivit en mängd ärenden som handlat om bostadsbolaget. Men kommunens miljöförvaltning kan bara slå ner på enskilda brister – inte ta ett helhetsgrepp på struliga hyresvärdar. I slutet av förra året provade Hyresgästföreningen i region Sydost därför om de kunde komma till rätta med de mer övergripande problemen genom att ansöka hos hyresnämnden om ett förvaltningsföreläggande mot Lindström Property.
Mindre ingripande än tvångsförvaltning
Sen tidigare finns två andra juridiska verktyg för hyresgäster med misskötsamma hyresvärdar: åtgärdsföreläggande och tvångsförvaltning. Förvaltningsföreläggande, som infördes 2022, är lite av ett mellanalternativ. Precis som vid tvångsförvaltning tar det sikte på gemensamma problem i en fastighet och det är Hyresgästföreningen eller kommunen som står bakom ansökan – inte enskilda hyresgäster. Men förvaltningsföreläggande är mindre ingripande. Det är inte någon annan som tillfälligt tar över förvaltningen, som vid tvångsförvaltning. I stället kan hyresnämnden ställa krav på att hyresvärden styr upp saker under hot om vite (en slags böter), på samma sätt som vid åtgärdsföreläggande.
Hyresgästföreningens ansökan om förvaltningsföreläggande mot Lindström Property fick snart effekt. I mars drog Hyresgästföreningen tillbaka ansökan, efter att hyresvärden tagit kontakt med föreningen och de kommit fram till en gemensam plan för att fixa problemen.
Vanligast att komma överens
Just en överenskommelse med värden är det absolut vanligaste resultatet av det fåtal ansökningar om förvaltningsföreläggande som har lämnats in till landets hyresnämnder. Under de tre första åren möjligheten fanns (2022–2024) lämnade Hyresgästföreningen samt Borås kommun in ansökningar vid sammanlagt 13 tillfällen. Vid nio av dem drog Hyresgästföreningen senare tillbaka ansökan. På det sättet kan man alltså säga att lagen har fått effekt, trots att hyresnämnden inte en enda gång beviljat någon ansökan om förvaltningsföreläggande.
Och det var faktiskt en av tankarna bakom utformningen av det juridiska verktyget. Att parterna kommer överens leder till snabbare lösningar för hyresgästerna och kostar mindre för skattebetalarna.
– Vi tycker att förvaltningsföreläggande fungerar bra på det sättet att i de ärendena vi har haft så har det lett till att hyresvärden själv har åtagit sig att åtgärda bristerna. Vilket förstås är hela syftet, att det ska lösa sig för hyresgästerna, säger Susanne Lindmark, chef för juridiska enheten på Hyresgästföreningen i region Norrland.
”Bra verktyg”
Norrland är den region av Hyresgästföreningen som hittills varit mest aktiva med att använda möjligheten. Susanne Lindmark ser flera fördelar med just förvaltningsföreläggande.
– Det är ett bra verktyg när det gäller de gemensamma delarna av en fastighet. En annan fördel är att Hyresgästföreningen kan fronta. Hyresgäster slipper känna sig utsatta eller utpekade, säger hon.
Finns det några nackdelar?
– Att hyresgästerna själva inte är part skulle kunna innebära att det är svårare för dem att delta i processen. Och om man ska träffa en överenskommelse med hyresvärden kan man ju inte göra det över huvudet på dem det berör. Det kräver att vi som driver ärendena har en dialog med hyresgästerna. Det kan förstås vara tidskrävande om det är många som är påverkade, säger Susanne Lindmark.
Även andrahandsalternativ
Vid tre tillfällen under 2022–2024 använde Hyresgästföreningen och Borås kommun förvaltningsföreläggande som andrahandsalternativ, en slags gardering, vid ansökningar om tvångsförvaltning. I två av de fallen blev det ja till tvångsförvaltning. Ett av dem gällde Mohammed Radjaian i Borås, som knep förstaplatsen på Hem & Hyras lista över landets värsta värdar.
Varför var det då bara tre av Hyresgästföreningens nio regioner och en kommun som använde sig av förvaltningsföreläggande under de tre första åren efter lagändringen? En av de regioner av Hyresgästföreningen som inte lämnade in en enda ansökan om förvaltningsföreläggande 2022–2024 var region Stockholm.
– Jag vet inte varför, men kanske beror det på att det ofta är en eller ett fåtal hyresgäster som hör av sig och vi inte har resurser att själva ta reda på om det finns mer omfattande brister i förvaltningen. Eller fall där man tycker att det är uppenbart att man kan gå in med en tvångsförvaltning, säger Mikael Areskog, chefsjurist i region Stockholm.
Bollar över till miljöförvaltningen
Medan Susanne Lindmark i region Norrland nämner problem med ventilation som ett exempel där förvaltningsföreläggande är ett bra verktyg, eftersom det gäller en hel fastighet, säger Mikael Areskog att de i region Stockholm ofta bollar över sådana ärenden till kommunernas miljöförvaltningar. De har andra möjligheter än Hyresgästföreningen. Enligt miljöbalken (lagen miljöförvaltningen jobbar utifrån) gäller till exempel omvänd bevisbörda – hyresvärden måste visa att det inte finns någon brist. I hyresnämnden är det hyresgästsidan som måste bevisa att bristen finns.
– Men sen är de också bättre på det. Är det väldigt eftersatt, vad det gäller brister som kan påverka hälsan, då är det de som kan det, säger Mikael Areskog.
Om Hyresgästföreningen lämnar in en ansökan om åtgärdsföreläggande eller förvaltningsföreläggande mot en hyresvärd som kommunens miljöförvaltning redan har ställt krav på i ett föreläggande kan det dessutom hända att hyresnämnden avvisar ansökan utan att pröva den.
Första fallet i mars
I slutet av mars i år lämnade Hyresgästföreningen i region Stockholm för första gången in en ansökan om förvaltningsföreläggande. Då var det som andrahandsalternativ till tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen förslog ett vite på en miljon kronor på grund av hur allvarliga de anser problemen är.
– Det kommer säkert bli fler fall framöver. Finns det inte tillräckliga skäl för en tvångsförvaltning är det här ett bra alternativ. Plus att man i vissa fall kanske tycker att det är lämpligare. Om vi leker med tanken att det är en stor och normalt seriös hyresvärd, men där en fastighet har klappat igen totalt. Då kanske man tänker att hyresvärden med största sannolikhet kommer att rätta sig efter ett beslut om förvaltningsföreläggande, säger Mikael Areskog.
”Kan vara en brottslig hyresvärd”
Han ser liksom Susanne Lindmark att det finns flera fördelar med just förvaltningsföreläggande. En av dem är att man kan samla ihop problem som flera hyresgäster upplevt i en och samma ansökan. Det blir även en fördel om Hyresgästföreningen gör en överenskommelse med hyresvärden i stället för att vänta in ett beslut.
– Då kan man komma överens om massa saker på en gång. Det kan också vara så att flera hyresgäster inte är medlemmar i Hyresgästföreningen och inte vet vad de har för rättigheter. Då blir det här ett effektivt sätt att förlikas vad det gäller flera ärenden i större omfattning, på en gång, än om man bara går in med styckvisa åtgärdsförelägganden, säger Mikael Areskog.
Han tycker också att det är en fördel att Hyresgästföreningen kan gå in som part i stället för enskilda hyresgäster.
– Det kan ju vara en väldigt obehaglig eller till och med brottslig hyresvärd. Men vilken nivå av eftersatt underhåll som krävs för att vi ska kunna använda oss av förvaltningsföreläggande är inte klart än. Vi vet inte var ribban ligger förrän det har kommit fler beslut. Framför allt beslut från hovrätten, säger han.
Hittills har ansökningar om förvaltningsföreläggande ofta lett till att Hyresgästföreningen och hyresvärden kommit överens innan hyresnämnden har fattat sitt beslut. I regeringens förslag till lagändring stod det också att en utgångspunkt var att ”den nya möjligheten till ingripande så långt det är möjligt bidrar till att en överenskommelse kan träffas utan att frågan behöver prövas rättsligt”.
- Åtgärdsföreläggande: Hyresgäster kan vända sig till hyresnämnden om hyresvärden inte åtgärdar brister i boendet trots felanmälningar. Hyresnämnden kan då utfärda ett åtgärdsföreläggande (ett krav på att fixa bristen) under hot om vite (en slags böter).
- Förvaltningsföreläggande: Kommunen eller Hyresgästföreningen (eller annan organisation av hyresgäster) kan ansöka hos hyresnämnden om förvaltningsgföreläggande. Det riktar in sig på gemensamma problem i en hyresfastighet, till exempel eftersatt underhåll, dålig trappstädning eller att hyresvärden är svår att få tag i. Hyresnämnden kan också koppla förvaltningsföreläggandet till ett vite.
- Tvångsförvaltning: Om det finns väldigt allvarliga brister i hur en hyresvärd sköter en fastighet kan kommunen eller Hyresgästföreningen (eller annan organisation av hyresgäster) ansöka hos hyresnämnden om tvångsförvaltning. Om hyresnämnden godkänner ansökan tar ett annat bolag tillfälligt över förvaltningen av fastigheten. För att det ska gå att få igenom en tvångsförvaltning krävs att något bolag vill ta på sig uppgiften att tvångsförvalta huset.
- Om man har allvarliga brister med inomhusmiljön – till exempel med ventilationen, fukt, mögel, värme eller kyla – kan man anmäla det till kommunens miljöförvaltning. De kan göra inspektioner och kräva att hyresvärden fixar brister. De kan också besluta om vite om en hyresvärd inte åtgärdar bristen.
- I vissa extrema fall kan kommunen också utfärda uthyrningsförbud så att hyresvärden inte får hyra ut vissa lägenheter med allvarliga problem med inomhusmiljön.
