Fördubblad förlust – tomma lägenheter fortsätter kosta miljoner: ”Måste bli bättre på marknadsföring”
I höstas skrev Hem & Hyra om att kommunala bostadsbolag står med allt fler tomma lägenheter, trots att de är inflyttningsklara.
Lägre befolkningsökning än förväntat, kriget i Ukraina, höga hyror i nyproducerade lägenheter och att det byggts mycket på kort tid var några av förklaringarna till vakanserna. Under åren 2019–2023 steg hyresförlusterna markant för de flesta av de fem hyresvärdarna som ingick i en del av granskningen.
Nu visar det sig att den negativa trenden fortsatte under 2024 för två av dessa värdar – Örebrobostäder, Öbo, och Kfast i Eskilstuna.
Förlorade 36 miljoner
Framför allt gick det dåligt för Kfast under fjolåret. Hyresförlusterna landade på 36 miljoner kronor. Det är nästan en fördubbling jämfört med de 18,7 miljonerna man förlorade under 2023.
I första hand finns de tomma lägenheterna i stadens ytterområden och ofta handlar det om rotrenoverade lägenheter där hyran höjts mycket. Det säger Kfasts styrelseordförande Mats Bengtsson (M).
Men han understryker att det inte bara är Kfast som har vakanser och som kämpar med att det numera tar längre tid att få en lägenhet uthyrd. Även de privata hyresvärdarna har liknande problem.
– Jag träffade en privat fastighetsägare för en tid sedan. Han berättade att de i dag kan få vänta två–tre månader på att få en lägenhet uthyrd. Tidigare flyttade en ny hyresgäst in dagen efter att den förra flyttat ut.
Underhållet minskas
Kfasts hyresförluster gör att man får dra in på underhållet. Kortsiktigt är det ändå ett hanterbart problem och hyresgästerna kommer inte att påverkas i någon högre grad, enligt Bengtsson.
– Det kan handla om att man minskar antalet lägenheter som ska rotrenoveras eller att man skjuter på renoveringen något år.
Mats Bengtsson är övertygad om att Kfast kommer att vända den negativa utvecklingen. Bolagets mål är att hyresförlusterna om fyra år ska vara nere i 2021 års nivå, det vill säga fyra miljoner kronor.
”Tuff plan”
– Vi har antagit en tuff plan för att åtgärda vakansproblemet. Vi måste bli bättre på marknadsföring och hur vi annonserar ut våra lediga lägenheter. Uthyrarna måste bli mer flexibla och exempelvis vara beredda att visa en lägenhet klockan sex på kvällen.
– Dessutom måste vi bli bättre på att tillgodose våra kunders önskemål, om än inom rimliga gränser, säger Mats Bengtsson.
Även för Örebrobostäder, Öbo, ökade hyresförlusterna – från 30 miljoner 2023 till 35 miljoner i fjol. Ungefär samma nivå som Kfast, men då ska man komma ihåg att Öbo har nära tre gånger fler lägenheter än Eskilstunabolaget.
Kan inte fortsätta
Den negativa trenden bekymrar Karin Blaxmo som är chef för Öbos uthyrning.
– Även om siffrorna var väntade kan vi inte fortsätta så här, säger hon.
Bolaget har i dag ett system där hyresgästen som flyttar från lägenheten kan få hålla i visningarna. Men systemet bygger på frivillighet och huvudansvaret för att visa lägenheter för potentiella hyresgäster har de sju uthyrarna på Öbo.
Och de är alldeles för få.
– Vi har 300–400 tomma lägenheter och bara sju uthyrare. Det är omöjligt för dem att hinna visa alla lägenheter, säger Karin Blaxmo.
Fler uthyrare anställs
Lösningen blir att anställa ytterligare tre uthyrare och i slutet av mars kommer de att vara på plats.
– När de är fullärda kommer vi att få ut våra lägenheter på ett bättre sätt.
Men även om antalet uthyrare ökar till totalt tio är det betydligt färre än de cirka 60 bovärdar som förut ansvarade för lägenhetsvisningarna. Så fungerade det nämligen fram till 2023 då systemet ändrades i och med de ekonomiska besparingar som Öbo genomförde då.
Ingen solklar koppling
2023 var också året då hyresförlusterna sprang iväg ordentligt – de ökade med 20 miljoner jämfört med året innan. Karin Blaxmo ser dock ingen solklar koppling mellan att färre anställda visar lägenheterna och de ökande problemen med att få dem uthyrda.
– Bovärdarna kan absolut vara en liten del av förklaringen. Men tittar man på hur det ser ut hos andra bostadsbolag i Sverige ser man samma trend även där med tomma lägenheter. Och tittar man även på köpemarknaden så är det svårare att sälja sina bostadsrätter och villor.
Öbo har nu infört ett nytt rabattsystem för svåruthyrda lägenheter, oavsett var i kommunen de är belägna. Första året får man 1 500 kronor i hyresrabatt i månaden, år två ger 1 000 kronor och år tre 750 kronor. Rabatten är densamma oavsett lägenheternas storlek.
Slumpar ut
I dag slumpar Öbo ut ett fåtal lägenheter till bostadssökande, oavsett vilken köpoäng de har i det som kallas Bostad slumpen. Nu funderar bolaget på att hitta andra sätt att hyra ut lägenheter där köpoängen inte spelar någon roll.
Bland annat sneglar man på kommunala hyresvärden Mimer i Västerås och deras koncept Poängfritt. Här kan den som helt saknar köpoäng få en lägenhet snabbt. Det handlar om bostäder som först utannonserats i den vanliga bostadskön utan att någon nappat (se faktaruta).
Måste våga
– Det har fungerat väldigt bra och är intressant för oss, även om vi kanske inte tar Mimers koncept rakt av. Men vi måste våga pröva nya saker, säger Karin Blaxmo.
Hon säger sig vara övertygad om att Öbo kommer att vända trenden och att vakanserna minskar.
– Jag ser ljust på framtiden. Om det inte händer något omvälvande i världen tror jag att konjunkturen är på väg att vända och att vi vågar flytta och röra på oss igen.
Poängfritt infördes i januari 2024.
Konceptet innebär att man inte behöver ha några köpoäng för att få en bostad. Det gör att bolaget nu når helt nya målgrupper – de som behöver en lägenhet snabbt på grund av exempelvis separation eller flytt till Västerås på grund av jobb. Tidigare tappade man dessa personer till privata värdar som inte styrs av poäng när de hyr ut.
Var fjärde lägenhet som Mimer nu hyr ut, 24 procent, sker via Poängfritt.
Ihop med andra åtgärder har bolaget lyckats minska hyresförlusterna. 2023 uppgick de till 13,7 miljoner kronor, under fjolåret sjönk summan till 8,4 miljoner. Notera dock att Mimer inte inkluderar studentlägenheter i sina siffror, till skillnad från de andra bolagen i den här artikeln.
