Förhandlingar kraschar på löpande band – hundratusentals kan få hyran bestämd av kommitté
Stora allmännyttor med tiotusentals hyresgäster har nu avbrutit sina förhandlingar. Det gäller för Stockholm, Göteborg, Malmö och flera andra orter. Samma sak har dessutom skett med stora privata värdar i både Stockholm och Göteborg.
Det drabbar sammanlagt hundratusentals hyresgäster över hela landet. Enligt Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, finns en förklaring i inflationen och stigande räntor.
– Det är ett tufft ekonomiskt läge. Även om vi har mycket bättre förhandlingar än förra året där vi parter är mer överens om underlaget så är de ekonomiska utmaningarna svåra att balansera, säger han.
Han tycker det är ett problem om för många av de privata förhandlingarna går till oberoende skiljeman.
– Det är allvarligt om vi har en motpart som förhandlar för syns skull, som sitter av tiden och sedan vill att någon annan ska ta beslutet.
Fastighetsägarna, som representerar privata värdar, säger att hyreshöjningarna hittills är alldeles för låga och att man därför vänder sig till oberoende skiljeman för att få ett utslag.
– Jag tror det hade varit otroligt bra om vi lyckats komma överens i förhandlingarna. Nu har Hyresgästföreningen valt att inte utgå från de kostnadsbehov som utvecklats. Då har vi landat här. Jag hoppas vi ska slippa det i framtiden, säger Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna.
Sveriges Allmännytta, som organiserar de kommunala bostadsbolagen, tonar ner problemen med att de stora allmännyttorna nu skickat sina ärenden till Hyresmarknadskommittén, HMK.
– Det är inget nederlag att gå till HMK, det är en del av det systemet vi har, säger Anders Nordstrand, vd för Sveriges Allmännytta.
Det finns två olika instanser som kan lösa tvister i hyresförhandlingarna. För den som bor i allmännyttan går en tvist till den så kallade Hyresmarknadskommittén. För privata värdar finns en ny tvistelösning där en skiljeman kan avgöra hyran i stället. Men hur ser processen då ut?
Hem och Hyra reder ut vad som sker vid tvister om den nya hyran.
Är det ovanligt många förhandlingar som brutit samman?
Ja. Förra året avgjorde Hyresmarknadskommittén, HMK, totalt 60 ärenden. Det var det högsta antalet någonsin. Hittills i år har fler förhandlingar hänvisats till HMK jämfört med samma tidpunkt förra året. Men det är samtidigt fler förhandlingar som redan gått i mål. Så på så sätt går det både bättre och sämre i årets förhandlingar jämfört med tidigare.
Varför hamnar förhandlingen hos Hyresmarknadskommittén?
Det är när de lokala parterna i Hyresgästföreningen och Sveriges allmännytta inte kan komma överens som de kan begära hjälp från Hyresmarknadskommittén. Det kan finnas olika skäl. En orsak kan vara att de står så långt ifrån varandra att förhandlingen låser sig. För privata värdar finns en annan lösning som vi återkommer till.
Vad är Hyresmarknadskommittén?
Hyresgästföreningen och organisationen Sveriges Allmännytta har tillsammans skapat tvistelösningen Hyresmarknadskommittén, HMK. Sedan 1957 har den hjälpt kommunala värdar och lokala hyresgästföreningar som inte lyckas komma överens i förhandlingarna. Båda parter har förbundit sig att följa det beslut som HMK fattar.
Hur bestämmer HMK min hyra?
I ett första skede kan HMK försöka medla och komma med ett förslag som parterna får ta ställning till. Det kan leda till att förhandlingen fortsätter. I nästa skede kan kommittén ta ett beslut baserat på de yrkande och argument som presenterats. Om inte heller de centrala parterna är överens så fattas beslutet om hyran av oberoende ordförande.
Vad händer om HMK inte lyckas sätta en hyra?
I praktiken kan det inte ske eftersom det i sista steget är kommitténs oberoende ordförande som tar ett beslut. Båda parter har på förhand kommit överens om att följa det beslut som HMK tar.
Jag vill att min hyra förhandlas, inte bestäms av en kommitté?
Det finns en rad krav som de lokala parterna måste uppfylla innan de kan hänvisa sin förhandling till HMK. Det ska inte vara för enkelt att skicka förhandlingen vidare. Just nu använder parterna en ny förhandlingsmodell som alla inte är vana vid. Dessutom är det ekonomiska läget tufft. Hyresvärdar och hyresgäster står därför väldigt långt ifrån varandra i sin syn på hyreshöjningarna.
Men både Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta säger till Hem & Hyra att de tror att antalet förhandlingar hos HMK kommer att minska under kommande år.
Jag bor inte hos allmännyttan utan hos en privat värd – vad gäller för min del?
För första gången finns nu en tvistelösning även för privata värdar. Den användes på prov i norra Sverige förra året men används för första gången skarpt i år. Den har både likheter med Hyresmarknadskommittén och skillnader.
Hur fungerar den privata tvistelösningen jämfört med Hyresmarknadskommittén?
Båda lösningar kräver att det finns en förhandlingsordning mellan parterna och att de först måste uttömma möjligheterna att förhandla fram en hyra. Skillnaden är att de centrala parterna, Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta själva utgör Hyresmarknadskommittén. Tvistelösningen mellan Hyresgästföreningen och den privata intresseorganisationen Fastighetsägarna fungerar annorlunda. Där är det direkt en oberoende instans som ska avgöra hyran.
Parterna kan hänvisa förhandlingen till hyresnämnden som utser en oberoende skiljeman som har sex veckor på sig att komma med ett beslut.
Är det bra eller dåligt att en skiljeman eller kommitté bestämmer hyran istället för en förhandling?
Både Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen säger att de är nöjda med systemet med Hyresmarknadskommittén. Båda parter arbetar för att så få ärenden som möjligt ska hamna där, och tror också att färre förhandlingar bryter samman när det ekonomiska läget förbättras.
Däremot är Hyresgästföreningen mer kritisk till tvistelösningen gentemot Fastighetsägarna, som organiserar privata värdar. I det systemet är inte parterna inblandade i tvistelösningen. Det är direkt en oberoende skiljeman som tar ett beslut.
Hyresgästföreningens förhandlingschef Carl-Johan Bergström säger till Hem & Hyra att han misstänker att vissa privata värdar vill ha möjlighet att “skylla på” en oberoende part.
– Tvistelösningen hos skiljemannen är ett sätt att slippa ta ansvar. Om den skulle användas på ett ansvarsfullt, restriktivt sätt så kan det vara bra men blir det på bred front under hösten så är det inte ansvarsfullt och restriktivt. Då har vi ett problem.
Allmännyttan i Göteborg har avbrutit förhandlingarna för cirka 75 000 lägenheter. Det är sjunde året i rad som Framtidenkoncernen går till HMK.
Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder med 7 400 lägenheter har avbrutit förhandlingarna för femte året i rad.
Fastighetsägarna har avbrutit förhandlingarna i Göteborg för cirka 27 000 hushåll.
Fastighetsägarna har avbrutit förhandlingarna i Stockholm om ett ramavtal som berör cirka 100 000 hyresgäster.
Stockholms stads allmännyttor har avbrutit förhandlingarna för cirka 75 000 lägenheter.
MKB i Malmö har avbrutit förhandlingarna för 26 400 hushåll. Dessa förhandlingar har dock återupptagits.
Gotlandshem har avbrutit förhandlingar för femte året i rad för 4 500 hyresgäster. Hyresvärden har presenterat årets högsta yrkande, på 17,53 procent.
Bjuvbostäder har avbrutit förhandlingarna för 816 lägenheter i Bjuv.
