Per fick pengar tillbaka – så kan du upptäcka om din värd höjer hyran utan att förhandla
– Det visade sig att vi hade betalat för mycket, säger hyresgästen Per Linde.
Han och hustrun Eva fick tillbaka drygt 4 000 kronor som de betalt för mycket i hyra för lägenheten i stadsdelen Östermalm i Kristianstad. Det visade sig att värden höjt hyran utan att förhandla först.
Frivilligt system
Hyresfastigheten har en så kallad förhandlingsordning. Det innebär att hyresvärden och Hyresgästföreningen har kommit överens om att förhandla om hyran. Det gäller både i samband med de årliga ändringarna, och om någonting byggs om fastigheten som gör att hyresvärden vill kunna ta ut en högre hyra, till exempel ett badrum som får kakel och elektrisk handdukstork.
Det är frivilligt för en fastighetsägare att ansluta sig till systemet med förhandlingsordningar. Samtliga allmännyttiga bostadsbolag är anslutna. På den privata sidan är det vanligare att stora än små bolag är en del av systemet. Om det finns en förhandlingsordning brukar detta stå på lägenhetskontraktet, men ibland finns det en förhandlingsordning trots att det inte framgår av hyresavtalet. Den som är medlem i Hyresgästföreningen kan vända sig dit och se vad som gäller för den egna lägenheten.
Den som står utanför måste i stället själv förhandla hyran med varje hyresgäst. När det finns en förhandlingsordning är det i stället Hyresgästföreningen och ett fastighetsägaren eller ett ombud till denna som träffas.
– Man samlar förhandlingarna i stället för att förhandla med varje person, säger Michelle Komulainen som är förhandlare på Hyresgästföreningen och den som drev makarna Lindes fall.
Det innebär att hyresgästerna själva heller inte behöver förhandla hyrorna – men inte att de helt kan luta sig tillbaka och låta någon annan göra jobbet.
Beroende av tips
I detta fall var det Per Linde själv som reagerade på hyresnivån – och att det går till på det sättet är också det vanliga.
– Vi är nästan helt beroende av hyresgästernas engagemang, säger Michelle Komulainen.
Visserligen har Hyresgästföreningen möjlighet att göra egna kontroller, till exempel genom att begära in hyreslistor från bostadsbolag som är anslutna till systemet med förhandlingsordningar. Hyrorna på listorna kan sedan jämföras med resultatet av de senaste förhandlingarna.
Men eftersom det handlar om många lägenheter finns det ändå en risk att något missas, berättar förhandlaren Michelle Komulainen. Så att Hyresgästföreningen får tips är viktigt.
– Det är oftast en hyresgäst som kommer och frågar om sin hyra – eller grannens hyra, säger hon.
Hyresvärd riskerar skadestånd
Per och Eva fick tillbaka de 4 486 kronor de betalat för mycket i hyra. Men även Hyresgästföreningen fick betalt av värden. När frågan var uppe i hyresnämnden hade hyresgästorganisationen nämligen krävts ett skadestånd på 5000 kronor, för att värden brutit mot förhandlingsordningen.
5 000 kronor är vad organisationen brukar kräva per lägenhet och förhandlingsordningsbrott.
Möjligheten att kräva skadestånd kan användas som ett påtryckningsmedel, för att se till att hyresvärden verkligen betalar ut pengar till hyresgäster som har rätt till det. Detta kan vara effektivt, oavsett om det i slutändan bli ett ärende i hyresnämnden eller inte.
– Det brukar få fastighetsägare att jobba lite fortare, säger Michelle Komulainen.
Men skadeståndet används också för att se till att själva förhandlingssystemet faktiskt följs av de som har anslutit sig, och att Hyresgästföreningens namn inte ska kunna missbrukas för att motivera hyreshöjningar som de inte gått med på.
– Vi gör det för att vi vill bibehålla skyddet av förhandlingsordningen, säger Michelle Komulainen.
Michelle Komulainen på Hyresgästföreningen tipsar:
- Prata med grannarna, för att upptäcka om det är någon hyra som sticker ut. Oftast är det hyresgäster i mindre fastigheter som är mest aktiva med att bestrida hyror eller påpeka vad som händer.
- Tänk på att alla hyreshöjningar ska förhandlas – inte bara de som kommer årligen utan också om värden vill höja hyran i samband med renoveringar som innebär att lägenheten får en högre standard (eller ett högre bruksvärde, som det heter på fackspråk).
- Räkna själv på din nya hyra, om du misstänker att den inte stämmer. Kontrollera hur mycket höjningen är i procent. Vissa hyresvärdar skriver bara ut den nya hyran, och då är kan det vara svårt att upptäcka en orimligt stor förändring.
