Forskare vill ändra lagen om renoveringar: ”Hyresgästers inflytande är extremt begränsat”
– Hyresgästers inflytande är extremt begränsat. I de fall där de lyckats påverka så sker det trots systemet, inte tack vare det, säger Håkan Thörn.
Han är en av författarna till rapporten Standardhöjning eller underhåll? Deltagande och hållbarhet i renoveringar av hyresbostäder som släpps idag.
Rapporten är ett samarbete mellan Stockholms, Göteborgs och Uppsala universitet samt Södertörns högskola.
Mål från FN
Det forskarna har velat studera är om hyresgästers inflytande påverkar hur FN:s hållbarhetsmål (se faktaruta) uppfylls i Sverige.
Mer specifikt i samband med renoveringar, som ofta innebär kraftiga hyreshöjningar och kan leda till så kallad renovräkning.
Dominika Polanska är en annan av rapportförfattarna.
– Tidigare har man mest studerat enskilda renoveringsprocesser. Nu har vi tagit ett större grepp och systematiskt följt ett antal renoveringar i Stockholm, Göteborg och Uppsala, säger hon.
Har studerat sambanden
Forskarna har intervjuat hyresgäster, fastighetsägare, politiker och företrädare för Hyresgästföreningen.
Dessutom har de studerat om det finns ett samband mellan hyresgästinflytande, protester och ett utfall som är mer positivt för hyresgästerna.
Det vill säga att renoveringen inte blir lika omfattande eller att hyran inte höjs lika mycket som värden först krävt.
Slutsatsen är att det finns ett sådant samband.
– Men då sker det genom att hyresgästerna organiserar sig och protesterar och får uppmärksamhet i media. Inte tack vare samråd, säger Håkan Thörn.
Flera olika problem
Forskarna konstaterar att det finns en rad problem med det nuvarande regelverket:
• Lagen om att hyresgäster har rätt att säga nej till åtgärder i lägenheten är tandlös. I över 90 procent av fallen går hyresnämnderna på värdens linje och godkänner åtgärderna ändå.
• I de samrådsavtal som finns saknas det riktlinjer för hur hyresgäster ska bjudas in till samråd, hur många som ska få vara med och hur de ska utses. Detta skapar ofta problem.
• Hyreshöjningen är nästan alltid den viktigaste frågan för hyresgästerna. Men hyresförhandlingen sker först efter att samrådet är avslutat. Därför vet i regel inte hyresgästerna vad renoveringen de ska ta ställning till kommer att kosta dem.
Renovering eller underhåll
• Standardhöjande renovering ger rätt att höja hyran, men vanligt underhåll ska vara höjningsfritt. Dock anser hyresgästerna ofta att mycket av renoveringsbehovet beror på att värden inte skött underhållet. Trots det saknas tydliga riktlinjer runt denna situation.
• För att visa att renovering är nödvändig ska hyresvärden presentera en teknisk rapport. Men det är vanligt att den är skriven på ett svårbegripligt tekniskt språk. I vissa fall vill inte fastighetsägaren över huvud taget låta hyresgästsidan läsa rapporten.
För att komma till rätta med de här problemen föreslår rapportförfattarna lagändringar, en statlig utredning och bättre lokalt hållbarhetsarbete ute i kommunerna (se faktaruta).
– Det vi kommer fram till är att förutsättningarna för förändring ligger på den politiska nivån. Dels hos lagstiftarna, men också ute i kommunerna. Allmännyttan har en mycket viktig roll att spela. Därför är det viktigt att inte sälja ut den, det motverkar politikens möjligheter, säger Håkan Thörn.
Råd till Hyresgästföreningen
Forskarnas rekommendationer riktar sig även till Hyresgästföreningen. Dels uppmanas föreningen att hitta sätt att delvis förhandla hyrorna redan innan samråden, dels att bli bättre på att samordna hyresgästers organisering.
Rapporten konstaterar att flera personer som varit drivande i renoveringsfrågor har uteslutits ur Hyresgästföreningen i alla tre städerna, vilket har försvagat arbetet.
Ni har en ganska lång önskelista. Vilken förhoppning har ni att samhället ska lyssna på de här rekommendationerna?
Dominika Polanska:
– Kritiska inlägg från forskare som går emot mainstreamekonomiska analyser brukar tyvärr inte lyssnas på, men vi hoppas förstås.
Håkan Thörn:
– Ett problem är att frontlinjen idag går vid kampen mot marknadshyra. Införs det kan man glömma allt vi har skrivit. Det hotet måste tryckas tillbaka, om hyresgäströrelsen ska kunna utvidga hyresgästers rättigheter och inte bara försvara det nuvarande systemet. Där är vi inte idag.
LÄS RAPPORTEN HÄR
LÄS MER: Därför riskerar du kraftigt höjd hyra vid renovering
I dokumentet Agenda 2023 finns rubriken Hållbara städer och samhällen.
Forskarna bakom rapporten har framför allt intresserat sig för två aspekter.
Dels ambitionen att skapa en inkluderande och hållbar urbanisering.
Dels målet att det skapa ekonomiskt överkomliga bostäder för alla.
På listan finns bland annat:
• Skärp lagstiftning som stärker hyresgästers rättigheter och ger ett skydd mot drastiska hyreshöjningar.
• Skapa förutsättningar för hållbarhetsarbete i lagen. Hållbarhet måste ses ur ett strukturellt perspektiv.
• Öka kompetensen kring hållbarhet bland samtliga aktörer på lokal nivå.
Forskarna vill se en utredning kring följande frågor:
1) De sociala konsekvenserna av Allbolagen. Speciellt kravet på att kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt och att allmännyttans hyror inte längre är normerande för andra hyror.
2) Möjligheten att återinföra en stopplag mot utförsäljning av allmännyttan.
3) Möjligheten att inkludera större privata hyresvärdar i samma regelverk som allmännyttan.
