Fri hyressättning i nyproduktion – så fungerar det i dag

Frågan om marknadshyror har blivit en het potatis. Det är kanske inte så konstigt när Vänsterpartiet hotar att fälla regeringen. Anledningen är den kommande utredningen om fri hyressättning i nyproduktion som presenteras om bara några dagar.

Kritiker beskriver det som ett förslag som på sikt leder till marknadshyror, den som är mer välvilligt inställd beskriver det som ingen större skillnad mot dagens system.

När Dagens nyheter nyligen avslöjade detaljer kring det kommande förslaget spelades exempelvis betydelsen av dessa förändringar ner något.

“I sak är utredningsförslaget som snart läggs fram ingen revolution”, skriver tidningens politiska kommentator Ewa Stenberg.

“Hyresvärdar har redan möjlighet att under 15 års tid sätta en hyra i nya lägenheter som ger både kostnadstäckning och vinst. Med det nya förslaget ökar friheten för värdarna och tidsgränsen försvinner. Men det byggs bara en procent nya hyresrätter om året, så de flesta hyresrätter berörs inte direkt”, skriver hon vidare.

Beskrivningen väcker en del frågor. Om hyresvärdar redan har möjlighet att få kostnadstäckning och vinst – varför behövs förslaget? Och om en så liten del av landets hyresrätter påverkas – varför hotar Vänsterpartiet med att fälla regeringen?

Några som sannolikt inte håller med om Dagens nyheters beskrivning är Hyresgästföreningen, som samlat in över 100 000 underskrifter i syfte att stoppa förslaget.

Så hur kan det som beskrivs som en mindre förändring för en liten del av landets hyresgäster väcka så stora protester? 

Så fungerar det idag

För att förstå det måste vi först förstå hur dagens system fungerar. För nyproducerade lägenheter kan hyran i dag sättas på tre sätt.

1. Fri hyressättning. Detta kan låta förvirrande med tanke på det kommande förslaget, men det finns alltså hyresvärdar som redan i dag sätter hyran själva. Kruxet är att hyresgäster som är missnöjda kan vända sig till hyresnämnden för att begära en prövning. Det kan leda till att hyresvärden tvingas sänka hyran. Just detta skedde i december 2019 när hyresgäster i Uppsala, efter beslut i hyresnämnden, fick hyressänkningar med tusentals kronor. Fri hyressättning används alltså i dag på “egen risk”.
2. Bruksvärdesprincipen. Detta är samma princip som är vägledande i vanliga hyresförhandlingar. Hyran sätts utifrån generella värderingar av standard och läge och får inte vara påtagligt högre än för jämförbara lägenheter.
3. Presumtionshyra. Det är detta system som används för att hyresvärdar ska få täckning för de investeringskostnader det innebär att bygga nya lägenheter. Presumtionshyror kan ofta bli betydlig högre än för befintliga, jämförbara lägenheter och de räknas som undantag. Efter 15 år är det meningen att hyran ska fasas in i bruksvärdessystemet.

I sak verkar det alltså som att Ewa Stenberg på Dagens nyheter beskriver situationen korrekt. Hyresvärdar har redan möjlighet att under 15 års tid sätta en hyra i nyproduktion som ger kostnadstäckning och vinst. Det är detta som kallas presumtionshyra.

Tidsbegränsning på dagens nyproduktionshyror

Men presumtionshyror sätts idag genom en förhandling, det är alltså inte samma sak som fri hyressättning utan här måste hyresvärden komma överens med Hyresgästföreningen. Och även om dessa hyror ofta är betydligt högre än för befintliga lägenheter så är alltså idén att de så småningom ska fasas in i nivå med andra hyror.

Men hur har det gått med den infasningen? Det är dessvärre lite svårt att svara på då tidsgränsen på 15 år inte har passerats för jättemånga lägenheter ännu. Systemet infördes 2006 men till en början var tidsgränsen bara 10 år, därför finns det några exempel.

– De nyproduktionshyrorna är idag inte problematiska. De har varit på acceptabla nivåer. Det har berott mycket på att andra renoveringshyror gått upp så mycket att bruksvärdet har fasats ikapp presumtionshyran, säger Stefan Björk, nationell förhandlare på Hyresgästföreningen.

Vad tycker parterna om presumtionshyror?

Att döma av ståndpunkterna hos hyresmarknadens parter, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna, är de föreslagna förändringarna av systemet med presumtionshyror kanske inte så små som det kan låta som.

När vi frågar Fastighetsägarna hänvisar Martin Lindvall, samhällspolitisk chef, till sitt eget betänkande i den kommande utredningen.

– Det fungerar dåligt och bör fasas ut. Jag utvecklar det i ett särskilt yttrande som återfinns i betänkandet.

Tror du att presumtionshyror kan finnas kvar parallellt med det nya förslaget?

– Det finns inga legala hinder för att behålla det, men det vore olyckligt att göra det med tanke på alla dess brister. Därtill saknas det i praktiken logiska skäl att använda presumtionshyror när fri hyressättning införs för nyproduktion. Det senare hanterar samma problem som man försökte lösa med presumtionshyressystemet, fast bättre och med färre osäkerheter, säger han.

Hyresgästföreningen håller absolut inte med:

– Att fasa ut det systemet skulle vara oerhört förödande. Det är det sätt som används mest idag när det gäller hyressättning i nyproduktion. Det funkar väldigt bra, inte minst på svagare marknader. Om man tar bort det systemet kan det bli byggstopp på de marknaderna, säger förbundschef Erik Elmgren.

Som Dagens nyheter skriver ska alltså det nya förslaget öka friheten för hyresvärdarna och tidsgränsen på 15 år ska försvinna. Så även om hyror i nyproduktion är höga redan i dag så är de enligt nuvarande system en sorts tidsbegränsat undantag. Det är de inte i det nya förslaget.

Hyresgästföreningens förbundschef Erik Elmgren är kritisk till förändringarna som föreslås.

– Hela frågan om fri hyressättning i nyproduktion har lämnat allt sunt förnuft bakom sig. Ingen diskuterar vilka problem en sådan reform ska lösa. Problemet i dag är att det byggs för lite och att det som byggs är för dyrt. Folk som jobbar med detta vet att det är markfrågor, produktionskostnader, skatter, regler och finansiering, att det är de stenarna man ska lyfta på. Nu blir det bara någon slags ideologisk debatt.

Martin Lindvall på Fastighetsägarna är däremot av uppfattningen att friare hyressättning kommer att bidra till fler nya lägenheter.

– På denna punkt har våra medlemsföretag varit tydliga.