Fria hyror för nya lägenheter – så här ser förslaget ut
En utredning föreslår nu fri hyressättning i nyproduktion. Det här innebär det nya förslaget i detalj:
När börjar det gälla?
Enligt utredningen ska reglerna börja gälla från och med den 1 juli 2022, men datumet kan komma att ändras beroende på hur lagstiftningsprocessen fortlöper. Utredningens förslag kan dessutom komma att förändras i en sådan process.
Vilka lägenheter gäller det?
Lägenheter som produceras eller konverteras från och med den 1 juli 2022 kan bli aktuella för det nya systemet. Men inget som är byggt före det datumet.
Kan en hyresvärd “konvertera” en gammal lägenhet till en ny?
Nej. Konverteringen gäller om kontorslokaler eller annat görs om till lägenheter. Enligt utredare Kazimir Åberg är det till exempel inte möjligt att riva ut ett helt bostadshus och bygga nya lägenheter och sedan kalla det för nyproduktion.
Kommer de fria hyrorna att påverka befintligt bestånd?
Enligt utredare Kazimir Åberg finns det skrivningar i utredningen som ska stoppa det. När en hyra förhandlas för en lägenhet i det befintliga beståndet är det inte möjligt att jämföra med nyproducerade lägenheter som fått hyror enligt det nya systemet.
Kommer alla nya lägenheter att få fri hyressättning?
Troligtvis inte. Enligt det nya förslaget ska nuvarande system också finnas kvar. Det är alltså frivilligt för hyresvärdar att använda systemet med fri hyressättning.
Kan värden sätta precis vilken hyra den vill?
Enligt utrednignen så bestäms hyran mellan hyresvärd och hyresgäst och det betyder i praktiken att hyresvärden måste hitta en hyresgäst som är villig att betala hyran. Men i övrigt är det fritt fram att sätta vilken hyra som helst. Men. Under det första året kan en hyresgäst protestera mot att hyran är för hög. Hyresgästen måste då visa att hyran är väsentligen högre än för liknande lägenheter.
Men när systemet börjar gälla finns det väl inga liknande lägenheter?
Nej, det stämmer. Hyresvärdar som tillämpar det nya systemet har visserligen en skyldighet att redan första månaden rapportera in hyran till Skatteverket som lämnar den vidare till Lantmäteriets lägenhetsregister. På så sätt ska det fort byggas upp en databas av jämförbara objekt. Men utredare Kazimir Åberg medger att det kan komma att ske en del prövningar till en början.
Hur kommer lägenheternas hyror att ändras i framtiden?
Till skillnad från nuvarande system, där hyrorna förhandlas varje år, så kommer hyresvärden att höja dessa hyror enligt KPI. Enligt utredningen ger det en förutsägbarhet för hyresgäster att veta vad hyreshöjningen kommer att bli. Men det går att frångå KPI, om det råder ändrade förhållanden.
Vad innebär ändrade förhållanden och hur mycket höjs hyran då?
Det kan till exempel handla om att lägenhetens attraktionskraft ökar. Utredare Kazimir Åberg nämner exempelvis om det tillkommer en tunnelbanestation i området. Då kan hyresvärden höja hyran mer än vad KPI medger. På samma sätt kan en hyresgäst begära sänkning om en det exempelvis försvinner en tunnelbanestation eller anläggs en soptipp bredvid huset.
Men kan inte hyresvärden bara hävda ändrade förhållande och höja hyran godtyckligt?
Till en början kommer det att vara oklart vad som räknas och enligt Kazimir Åberg så kommer rättsliga prövningar, alltså hyrestvister som avgörs i hyresnämnden, att så småningom visa vilka typer av förändringar som kan motivera extra stora höjningar eller sänkningar av hyran.
Kommer förslaget att leda till fler nya hyresrätter?
Enligt parterna Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta skulle förslaget kunna leda till 11 000 nya lägenheter per år under en femårsperiod. Siffrorna kommer från enkäter som organisationerna genomfört med sina medlemmar. 45 procent av allmännyttorna svarade och 16 procent av medlemmarna i Fastighetsägarna svarade.
Enligt utredare Kazimir Åberg bör dock siffrorna tas med en nypa salt då enkäterna gjordes innan förslaget var färdigt och de svarande har inte nödvändigtvis tagit hänsyn till hur andra parter tänker bygga.
