Fyra år efter ombildningen blöder föreningens ekonomi – nu pressas hyresgäster att flytta: ”De vill bli av med oss”
Monica Calderon ville absolut inte köpa radhuslägenheten när erbjudandet kom i samband med den förra ombildningsvågen i Stockholms stad.
Bäverdalen 1 i Rågsved, där Monica Calderon och hennes familj hyrde ett radhus, var en av fastigheterna i de utvalda förorterna där hyresgäster erbjöds att köpa sina hyresrätter.
”Blandade boendeformer är ett sätt att motverka segregation”, sa dåvarande bostads- och fastighetsborgarråd Dennis Wedin (M), som drev frågan om att ombilda fler hyresrätter till bostadsrätter i de kommunala bostadsbolagen i ytterstaden.
Skeptisk till ekonomisk plan
Monica Calderon satt som ordförande i den lokala hyresgästföreningen och tyckte det fungerade bra med Stockholmshem som hyresvärd. Hyran låg på drygt 13 000 i månaden för radhuslägenheten på 124 kvadratmeter.
Dessutom var hon skeptisk till den ekonomiska planen som presenterades av ombildningskonsulten Restate, som anlitats av bostadsrättsföreningen för att få igenom köpet.
Redan där var skuldsättningen hög för föreningen – drygt 19 000 kronor per kvadratmeter, vilket är en mycket hög belåningsgrad.
– Fasaderna höll på att släppa på flera ställen, både på radhusen och lägenhetshusen, men de hade inte budgeterat för det underhållet, säger Monica Calderon.
Att många av hyresgästerna i Bäverdalen 1 var låginkomsttagare gjorde henne ännu mer skeptisk till om en ombildning verkligen var det bästa för de som bodde där.
Hösten 2021 går ombildningen igenom och bostadsrättsföreningen köper Bäverdalen 1 för 309 miljoner kronor. Men vägen dit var långt ifrån spikrak.
Storbanken drog sig ur
SEB, som lovat ett lån för köpet, drog sig ur då de ansåg att föreningens ekonomi just verkade för osäker.
I stället hjälpte ombildningskonsulten Restate till med att fixa ett lån via Aros Kapital, en bank som varnades av Finansinspektionen 2023 bland annat för bristfälliga riskbedömningar av sina kunder.
När Aros Kapital inte ville bevilja hela summan gick Restate in och lånade ut resten, cirka 6 miljoner, till föreningen så att ombildningen kunde gå igenom. Restates arvode för ombildningen var 10,6 miljoner – en summa som bara skulle betalas ut om affären gick i lås.
Monica blir övertalad av sin man att de ska köpa. De nekas lån hos de vanliga storbankerna och tar i stället lån hos Nordax, till en högre ränta. Och så blir hon motvilligt bostadsrättsägare.
– Jag gick med i bostadsrättsföreningens styrelse för att få insyn, säger hon.
Men många av de andra hyresgästerna som vill köpa har inte tillräckligt med inkomster för att godkännas som låntagare, inte ens hos nischbanker som Nordax.
De blir kvar som hyresgäster.
Fyra år efter ombildningen är en stor andel av lägenheterna fortfarande hyresrätter. Enligt årsredovisningen från 2023 är 50 av de 131 lägenheterna hyresrätter.
Skyhög belåning
Belåningsgraden är fortfarande skyhög. Skuld per kvadratmeter för totalytan ligger på 19 798 kronor enligt årsredovisningen från 2023 och skuld per kvadratmeter för bostadsrättsyta ligger på 32 349 kronor. En skuldsättning på upp till 8 000 kronor per kvadratmeter anses vara en bra siffra.
Både avgifterna för de som köpt och hyrorna för de som bor kvar som hyresgäster höjs i flera omgångar.
Styrelsen går ut med flera erbjudanden till hyresgästerna om att de får köpa sina lägenheter till ett bra pris, alternativ få ett bidrag för att flytta.
Men hyresgästerna bor kvar. De har inte råd att köpa och vill inte flytta.
Restate, som lånat ut pengar till föreningen, är angelägna om att föreningen får loss hyresrätter som kan säljas, så de kan få tillbaka sina pengar.
– De var inblandade i styrelsens arbete från början. De kunde styra och ställa då många i styrelsen var oerfarna och inte visste så mycket om styrelsearbete, säger Monica Calderon.
Restate låg på styrelsen om att de måste få loss hyresrätter som de kan sälja för att få ordning på den blödande ekonomin.
– Våren 2023 blir flera hyresgäster vräkta, även barnfamiljer, säger Monica Calderon.
Erbjuder ”trädskakare”
Enligt uppgifter som Hem & Hyra tagit del av presenterar Restate en rad lösningar för styrelsen för att få ihop kapital. Bland annat metoden att ”skaka i trädet” för att få bort hyresgäster som ligger efter med hyran eller de som hyr ut olovligt i andra hand.
”Vi kommer att hjälpa till att ta fram en trädskakare”, skriver en av Restates ombildningskonsulter i ett mejl.
I ett annat mejl uppmanar konsulten styrelsen att tipsa om vilka hyresgäster som är sena med hyran, har hyresskulder eller hyr ut i andra hand utan lov, så de kan ”sätta advokaten i arbete” angående vilka som kan bli aktuella för uppsägning.
– De hjälpte till att fixa fram advokater som kunde driva vräkningarna. Många hyresgäster kände sig inte längre trygga. Jag ifrågasatte att föreningens pengar skulle gå till advokatkostnader och vräkningar, men blev motarbetad, säger Monica Calderon, som till slut fick nog och flyttade.
”Fokuserar på fel saker”
Jonny Öhlander, Restates delägare, tror inte att hans konsult skulle använda ord som ”trädskakare”. Däremot säger han att de har hänvisat föreningen till kompetenta jurister i frågor som rör hyresgäster som har brutit mot hyresavtalet.
– Jag upplever att ni fokuserar på fel saker och att ni förefaller ha ett större intresse i tråkiga glosor än att se till sakfrågan, skriver han i ett mejlsvar.
Varför har Restate fortsatt att engagera sig i BRF Bäverdalen 1 efter att ombildningen gick igenom?
– Att säga att vi erbjudit oss att hjälpa till att bli av med hyresgäster är direkt felaktigt. Däremot så har vi helt riktigt engagerat oss i denna bostadsrättförening även efter tillträdet då vårt uppdrag egentligen formellt är avslutat. Detta har vi gjort för att vi tagit ansvar i en speciell tid av ekonomisk oro.
– Den cyniskt lagde skulle kunna hävda att detta är för att vi i det här enskilda fallet har en fordran på föreningen.
Men enligt Jonny Öhlander ger de samma hjälp till alla föreningar som ber om det – något de inte heller tar extra betalt för, enligt honom.
Fem lägenheter sålda
Marita Larsson är ordförande i styrelsen för bostadsrättsföreningen Bäverdalen 1. Hon säger att föreningens skuld per kvadratmeter har gått ner något sedan senaste årsredovisningen. Exakt hur mycket kan hon inte uppge då årsredovisningen för 2024 inte är offentlig än.
– Vi har sålt fem lägenheter i år och fler är på gång. Vi har i flera omgångar erbjudit hyresgäster att de kan få köpa sina lägenheter lite billigare än marknadspris. För dem som kan tänka sig flytta erbjuder vi även ett flyttbidrag, säger hon.
Stämmer det att Restate har ordnat fram en advokat som hjälper styrelsen att säga upp hyresgäster?
– Det kan hända att Restate var de som tipsade om advokaten från början. Men nu är det vi som anlitar advokat själva.
Hur många hyresgäster har blivit uppsagda sedan ombildningen?
– Det rör sig om två eller tre som blivit av med kontrakten på grund av obetalda hyror eller olovlig andrahandsuthyrning. Sedan har vi tre familjer som varit sena med hyran som fått en prövotid på 2-3 år med kontrakt utan besittningsskydd. Om de sköter sig med inbetalningarna återgår kontraktet till ett vanligt när prövotiden är över.
Hyresgäster vi har pratat med känner sig otrygga och är oroliga över att bli uppsagda. Vad säger du om det?
– Vi måste få in våra pengar, och betalar man inte hyran så är det skäl för uppsägning. Det gäller även om man hyr ut i andra hand utan lov.
Restate verkar ha varit väldigt delaktiga i styrelsens arbete lång tid efter ombildningen. Är de fortfarande kvar och påverkar?
– Till en början i övergångsfasen var de väldigt aktiva men vi har sagt ifrån och vill sköta arbetet själva. De har fasats ut och nu håller vi egna möten. Nu har vi ingenting med dem att göra längre mer än att vi har en låneskuld till dem. Men i övrigt ska de inte vara med och styra. Vi är medlemmar i Bostadsrätterna där vi får bra hjälp om vi behöver. Styrelsen jobbar jättehårt med att få ordning på ekonomin, säger Marita Larsson.
”Hotfulla varningar”
En av hyresgästerna som var nära att vräkas men får bo kvar med prövotid känner stor oro över att bli av med kontraktet.
– Varningarna man får är väldigt hotfulla. De vill bli av med oss på ett aggressivt sätt. Det känns jätteotäckt och skapar stor rädsla. Det var mycket prat om hur bra allt skulle bli med ombildningen, att det skulle bli billigare att bo och hur fint det skulle bli på gården. Men allt var bara lögn.
Läs hela intervjun med Restates delägare Jonny Öhlander här.
| BRF | Område | Antal lgh | Lån kronor per kvm brf-yta enligt ekonomisk plan | Lån kronor per kvm brf-yta enligt årsredovisning 2023 | Lån kronor per kvm totalyta enligt årsredovisning 2023 |
| Brf Harholmen 3 | Skärholmen | 293 | 13 216 | 18 151 | 10 934 |
| Brf Silvret 2 | Grimsta | 60 | 14 979 | 20 986 | 14 665 |
| Brf Slalomåkaren 1 | Västertorp | 46 | 5 019 | 13 418 | 10 390 |
| Brf Bysätra 1 | Sätra | 101 | 12 607 | 20 054 | 13 393 |
| Brf Bäverpälsen | Rågsved | 35 | 13 831 | 25 850 | 16 121 |
| Brf Lugnet | Västertorp | 37 | 5 078 | uppgift saknas | uppgift saknas |
| Brf Bäverdalen 1 | Rågsved | 131 | 19 512 | 32 349 | 19 798 |
| Brf Neonet | Vällingby | 104 | 18 938 | 15 436 | 13 724 |
| Brf Mätpinnen 1 | Fagersjö | 60 | 17 538 | 20 193 | 19 859 |
| Brf Näringsministern 1 | Bagarmossen | 54 | 21 406 | uppgift saknas | uppgift saknas |
| Brf Tungstenen 5 | Vällingby | 72 | 19 511 | uppgift saknas | 15 880 |
| Brf Säteritaket 2 | Hässelby | 97 | 15 480 | uppgift saknas | uppgift saknas |
