Hyresgäster jublar efter ny dom – värdar varnar för färre lägenheter
Det som tidigare ansetts vara nästintill omöjligt har nu hänt. Hyrorna för ett antal nyproducerade lägenheter sänks kraftigt, efter att hovrätten slagit fast en tidigare dom från hyresnämnden.
När Uppsalahem inte kunde enas med Hyresgästföreningen om hyresnivån för nyproduktionen Åpromenaden beslutade sig det allmännyttiga bolaget för att sätta hyrorna själva. Med hjälp av Hyresgästföreningen vände sig 61 hyresgäster till hyresnämnden för att i efterhand få hyresnivån prövad. Nu har hovrätten slagit fast att hyrorna ska sänkas kraftigt.
Hyresgästerna kommer att få en tidig julklapp på mellan 5000 och 33 000 kronor beroende på lägenhetens storlek och hur länge man bott där. Hos Hyresgästföreningen, som tidigare haft svårt att nå framgång i liknande ärenden, är tongångarna inte oväntat positiva:
– En unik och historisk dom och en seger för hyresgästerna. Aldrig tidigare har vi lyckats med en sådan sänkning. Hyrorna i nyproduktionen är rekordhöga och det här visar att gränsen var nådd, säger Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningens riksförbund.
Nu kommer Hyresgästföreningen att granska hur man ska gå vidare med andra egensatta hyror runtom i landet:
– Det finns flera liknande fall. Domen ger oss styrka i att vara lite mer offensiva i det arbetet, säger Erik Elmgren.
Maria Österlind, jurist och expert på hyressättning på Sveriges allmännytta, där Uppsalahem är ett av medlemsföretagen, har ett annat perspektiv.
– Fallet kan påverka flera nyproduktionsprojekt framöver. Samtidigt har Uppsala nu en bruksvärdeshyra på en högre nivå än tidigare, enligt hovrättens beslut, säger Maria Österlind.
Nathalie Brard, chef för hyresmarknad på Fastighetsägarna, som organiserar privatvärdarna, tror att det finns en risk för minskad nyproduktion av hyresrätter.
– Att hyror sänks omkullkastar ju investeringskalkylen. För de värdar som drabbas blir det tuffare att bedriva en god förvaltning. Risken är också stor att beslutet kommer att skrämma bort dem som vill bygga nya bostäder, säger Nathalie Brard.
Kommer värdarna vara mer försiktiga med att sätta hyrorna själva framöver?
– Svårt att säga. Alternativet att få en bruksvärdessatt hyra är sällan framkomligt, eftersom Hyresgästföreningen inte släpper genom hyresnivåer som gör det möjligt att bygga nytt. Detsamma gäller tyvärr ofta även presumtionshyror, inte minst i Stockholm. De bostadsbolag som arbetar med individuell hyressättning, gör det oftast för att det inte finns något fungerande alternativ vid nyproduktion, säger Nathalie Brard.
Men förutsättningarna för nyproducerade hyresrätter kan komma att ändras snabbt. I januariavtalet en av punkterna att fri hyressättning ska införas för nyproducerade hyresrätter. Om så sker kan värdarna bestämma helt själva vilka hyror som gäller för nya lägenheter– utan att de kan komma att sänkas i efterhand.
* Bruksvärdesprincipen: Hyran sätts utifrån generella värderingar av exempelvis standard och läge. Hyran får inte vara påtagligt högre än för liknande lägenheter.
* Presumtionshyra: Om värden och Hyresgästföreningen inte kommer överens enligt bruksvärdesprincipen så kan man i stället förhandla fram en presumtionshyra. Med investeringskostnad som en viktig parameter. Hyran kan då bli betydligt högre än för andra likvärdiga lägenheter och kan inte användas som jämförelseobjekt vid en prövning i hyresnämnden.
* Värden sätter hyran själv: Fastighetsägaren kan välja att helt bestämma hyrorna själv. Om hyresgästerna vänder sig till hyresnämnden och begär en prövning kan hyran komma att sänkas.
