Ombildningen i Hammarkullen – lönsam i evighet för privat bolag
Planerna på ombildning kan komma att stoppas. Det beskedet kommer i en intervju som Göteborgs-Posten har gjort med Lars Johansson (S). Han är styrelseordförande för AB Framtiden, moderkoncern för de kommunala bostadsbolagen.
– Det finns väldigt många kritiska synpunkter på om andelsägarlägenheter överhuvudtaget är en framkomlig väg. Frågan var uppe på vårt styrelsemöte och det fanns ingen entusiasm där kan jag säga, säger Lars Johansson till Göteborgs-Posten.
Det är inte idén om att sälja lägenheter i sig som får nej, men däremot just modellen med andelsägarlägenheter. Den måste undersökas mycket noggrannare, säger Lars Johansson till GP.
Ännu finns inget formellt beslut från Framtidens styrelse. Bostadsbolagets andre vice ordförande Tomas Nilsson (M) går i polemik mot Lars Johansson, och säger till GP att koncernstyrelsen inte läst på och att bolaget tänker fortsätta enligt plan.
Hem & Hyra har granskat de planer som nu får Framtidens styrelse att reagera.
Där spelar det privata företaget Andelsägarbolaget M2 AB en dubbel roll.
Företaget har skapat andelsägarmodellen och är Bostadsbolagets ”guide” för hur försäljning ska genomföras och avtalen tolkas. Samtidigt kommer företaget att tjäna pengar på varje lägenhet som säljs. Ju fler lägenheter som säljs och ju oftare de byter ägare, desto mer pengar till Andelsägarbolaget.
Det enda bolag som hittills sålt andelsägarlägenheter är Botkyrkabyggen.
Ulf Nyqvist som var Botkyrkabyggens vd när försäljningarna började har senare gått i pension och istället blivit rådgivare åt Andelsägarbolaget.
Modellen i Botkyrka bygger på att Andelsägarbolaget tar en royalty varje gång en lägenhet säljs. Både när fastighetsägaren säljer för första gången och sedan varje gång en andelsägare säljer vidare till en annan, i teorin för all framtid.
Dessutom betalar fastighetsägaren en fast supportavgift till Andelsägarbolaget.
Samma upplägg vill Bostadsbolaget se i Hammarkullen.
Om en lägenhet till exempel säljs för 490 000 kronor, så ska Andelsägarbolaget ha 23 625 kronor i provision (moms inräknad).
För att göra upplägget mer attraktivt får fastighetsägaren en del av kakan varje gång en andelsägare säljer vidare till en annan. Botkyrkabyggen får 25 procent medan Bostadsbolaget föreslås få 20 procent.
Syftet är att fastighetsägaren med tiden ska tjäna in den provision de själva fick betala till Andelsägarbolaget. De enda som i slutändan får lägga ut är alltså de som bor i lägenheterna.
Eftersom konstruktionen är knuten till Andelsägarbolaget är det också svårt att bryta med företaget utan att avveckla andelsägandet.
Charlotta Lundström är pressansvarig på Botkyrkabyggen. Hon säger att Andelsägarbolaget framför allt hjälpt till i de faser då hyreslägenheter ska säljas.
– Sedan har vi möten med dem ibland och stämmer av. De hjälper även till när oväntade juridiska frågor dyker upp. Och varje år behöver andelsägarna göra en deklaration, det hjälper Andelsägarbolaget till med. De har även en hemsida som ger stöd, säger Charlotta Lundström.
Hon säger att Botkyrkabyggen och Andelsägarbolaget hörs av då och då, men uppskattar att det är mer sällan än en gång i månaden.
Hur ser du på Andelsägarbolagets roll i den här konstruktionen?
– Jag tänker att när detta drog i gång 2014 var det ett projekt i liten skala. Det är det fortfarande, fast vi har sålt ytterligare några lägenheter så berör det bara 63 stycken i ett bestånd på 10 700 bostäder. Och även om vi nu tänker utvidga det i ett tredje steg, så är det viktigt för oss att fortsätta hålla det begränsat till vissa fastigheter. Efter den tredje försäljningsfasen ska vi utvärdera projektet.
Andelsägarbolagets arbetsinsats verkar vara relativt begränsad, samtidigt som de löpande kan tjäna pengar och friskriver sig från egen ekonomisk risk. Vad tänker du om det?
– Det stämmer inte att de inte är aktiva, de hjälper till i vissa delar. Man får förhålla sig till de avtal som skrivits. Ett avtal ska utformas så att det är bra för bägge parter. Men här gör vi något helt nytt, det är därför vi gör det som ett referensprojekt.
LÄS MER:
- Andelsägarmodellen är ännu ny och ganska oprövad på den svenska bostadsmarknaden. När Botkyrkabyggen som första fastighetsägare införde konceptet för några år sedan fick modellen skarp kritik av jurister, som ansåg den rättsosäker. Även Konsumentverket granskade upplåtelseformen, och bedömde senare att avtalet hade förbättrats ur ett konsumentperspektiv.
- Eskilstuna kommunfastigheter hade tidigare planer på andelsägarlägenheter, men avstod då alltför få av de boende var intresserade.
- En liknande modell är ägarlägenheter, där den boende äger ett block av själva huset. Konceptet infördes av regeringen 2009 men har hittills blivit en flopp.
Kritiken mot andelsägarmodellen skjuter oftast in sig på de juridiska oklarheterna. Samtidigt finns flera saker som talar för modellen:
Hyresgäster som vill äga får möjlighet att köpa till ett betydligt billigare pris än vid ombildning till bostadsrätt. Man slipper ta ansvar för något annat än sin egen lägenhet och får professionell förvaltning av sin tidigare hyresvärd.
Övriga hyresgäster kan bo kvar precis som innan. De slipper bli resthyresgäster och få sina grannar som hyresvärd, som vid en bostadsrättsomvandling.
Bostadsbolaget får loss pengar till renovering och nybyggen, både genom försäljningen och att de slipper bekosta underhållet för de sålda lägenheterna. De behåller samtidigt kontroll över huset som helhet.
Samhället vinner på att mer resursstarka människor som det ”gått bra för” inte flyttar ifrån ett utsatt område. Det blir en blandning av upplåtelseformer i samma hus och till och med i samma trapphus.
