Virginia fick ja till att byta lägenhet – men därför blev det ändå stopp: ”Jag känner mig uppgiven”
Virginia Lagersson vet hur svårt det är att byta lägenhet. Hon ville bort från sitt område och hittade någon att byta med – men värden sa nej. I hyresnämnden fick hon sedan rätt – men inte hennes bytespartner. Virginia känner sig frustrerad.
– Tiden går och man ska hitta någon som det passar att byta med. Och så ska man skicka in ansökan på varsitt håll som ska godkännas, säger hon.
Virginia Lagersson är inte ensam om att driva sin sak till hyresnämnden. Hem & Hyra har gått igenom hundratals beslut i hyresnämnden – vilka som får ja och vilka som får nej.
En familj i Åstorp växer och vill ha en större lägenhet. I en annan har man blivit färre och vill byta till en mindre. De har hittat det perfekta bytet. Men värden säger nej då en av hyresgästerna har en betalningsanmärkning. Hyresnämnden kör över värden och godkänner bytet.
En kvinna i Halmstad får klartecken från sin arbetsgivare att jobba hemma. Hon vill bo större och ansöker om ett byte. Värden säger nej och kvinnan driver saken till hyresnämnden, dock utan framgång.
Få ärenden prövas i hyresnämnden
Hem & Hyra har gått igenom samtliga beslut i hyresnämnden som rör lägenhetsbyten i Skåne, Halland, Uppsala län, Västmanland och Gävleborg de fem senaste åren. Det handlar om totalt 98 ärenden. När vi granskar statistiken från några större hyresvärdar blir det tydligt att få ärenden prövas i hyresnämnden, trots att en majoritet nekas av bostadsbolagen.
Att många hyresgäster vill byta råder det ingen tvekan om. Kommunala HFAB i Halmstad har de senaste två åren haft 377 ansökningar om lägenhetsbyte, MKB i Malmö har haft 206, ABK i Kristianstad 59 och Helsingborgshem 104. Uppsalahem har under en femårsperiod haft 596 ansökningar om lägenhetsbyte och Gavlegårdarna 668 stycken.
En förklaring till att hyresgäster låter bli att driva ärenden till hyresnämnden kan vara att man inte tror att man ska nå framgång rättsligt.
– Vid ett nej hänvisar bostadsbolagen till hyresnämnden och processen där tar ofta lång tid. Det är också mycket som ska stämma. Två hyresgäster ska synka i tid och båda ska få godkänt av respektive hyresvärd, säger Hyresgästföreningens jurist Viktor Lundgren.
Hans uppfattning är att hyresvärdar generellt är skeptiska till byten – de vill själva kunna välja sina hyresgäster. Men för den som får nej kan det löna sig att driva saken.
Vad krävs för att byta lägenhet?
Av de 98 ärendena i hyresnämnden har en del blivit avskrivna, 24 fått tillstånd till byte.
För ett ja kräver lagstiftningen att någonting nytt har inträffat som att man ska bli sambo eller att familjen växer. Kanske har man blivit arbetslös eller fått jobb i en annan stad. Högre standard, till exempel att få en uteplats, kan också kvala in som ett berättigat skäl.
– Ibland märker jag att hyresgäster tror att det är enklare att byta än vad det är. Man tar en lägenhet som man inte till hundra procent är nöjd med och tänker att jag byter sen, säger Johanna Leihed, uthyrningschef på Halmstads fastighets AB, HFAB.
I sina bedömningar följer HFAB, likt hyresnämnden, lagstiftningens olika kriterier. Men det är inte alltid svart eller vitt. Lagstiftningen säger också man ska göra bedömningar utifrån det enskilda fallet.
Ekonomin viktig vid lägenhetsbyte
Hyresgästernas ekonomi är viktig. Men en betalningsanmärkning behöver inte sätta stopp, som i det ovan nämnda fallet i Åstorp. En av hyresgästerna hade där en anmärkning men hyresnämnden gav ändå klartecken – bland annat för att det inte rörde sig om en hyresskuld och för att parets samlade ekonomi var god.
I ett annat fall i Malmö ifrågasatte en värd hyresgästens ekonomi. De ville se ett anställningskontrakt och en lönespecifikation – men enligt hyresgästen hade hon precis börjat på tjänsten och ännu inte fått någon lön. Trots detta godkände hyresnämnden bytet och menade att hon hade visat att hon under en lång tid – också som timanställd – hade tillräcklig god ekonomi för att betala hyran.
Allt färre fall går vidare till högre instans
Tillbaka till att det är få fall som prövas i hyresnämnden. De senaste tre åren har de dessutom minskat dramatiskt. 2018 ledde 33 ärenden till beslut i Hyresnämnden i Malmö och fem år senare endast sju. För Hyresnämnden i Göteborg – där Hallandsärenden prövas – är respektive siffror 43 och 14. Samma tendens syns hos bostadsbolagen som Hem & Hyra har varit i kontakt med.
2019 infördes en ny lag för att stävja svarthandel med kontrakt och det blev brottsligt att betala pengar i samband med byten. Den nya lagen innebar bland annat att man måste bo minst ett år på en adress innan det kan bli aktuellt med ett byte. Det kan vara en förklaring till att ärendena minskat, enligt Susanne Björkman Ragnarsson, hyresråd och chef på hyresnämnden i Malmö. En annan kan vara coronapandemin.
– Det är svårt att veta vad minskningen beror på. Kanske kommer vi se en ökning nu framöver.
Ökande intresse för att byta lägenhet
Något som talar för det är att intresset på sajten lägenhetsbyte.se har haft en 30 procentig ökning, vilket Hem & Hyra har skrivit om.
Tydligt är att majoriteten av hyresgäster som vänder sig till hyresnämnden bor i storstäder som Malmö och Göteborg.
– Det beror nog helt enkelt på att här är bostadsbristen som störst. Den som har svårt att hitta en mindre eller större lägenhet försöker på andra sätt, som att byta lägenhet, säger Susanne Björkman Ragnarsson.
Bostadsbolaget HFAB noterar att söktrycket går upp och ner – men har varit relativt högt de senaste åren. Vissa ärenden är svårare än andra. Relativt enkla beslut är om en familj växer och vill bo större eller om hyresgästen inte har bott ett år på adressen. Svårare kan det vara att bedöma vad en väsentligt bättre boendestandard är.
På grund av det hårda trycket har bostadsbolaget blivit noggrannare i sina beslut.
– Vi ifrågasätter mer varför man vill byta, vad har det skett för förändring. Vi jobbar jättemycket med att bli tydligare och mer enhetliga i våra bedömningar. Sällan går vi utanför riktlinjerna men vi kan väga in annat – som trångboddhet, säger Johanna Leihed.
Avsteg från riktlinjer tas av bostadsbolagets vd.
Hon tycker att möjligheten att få byta lägenhet är viktig.
– Mycket kan förändras under livet och det hade blivit för kantigt om man inte hade haft möjligheten.
Fick ja till byte men ändå nej
Hos HFAB har cirka 120 byten fått ja de två senaste åren. Jasmin Albiti och hennes pojkvän var två av hyresgästerna som fick positivt besked. Då gäller att man övertar lägenheten i befintligt skick och hyresvärden har ingen automatisk skyldighet att till exempel renovera. Bytet blev därför inte vad de tänkt sig. De tipsar om vad man ska tänka på när bytet väl har gått igenom.
Tillbaka till Virginia Lagersson i Uppsala. Hem & Hyra har tidigare berättat om att hon och hennes dotter blir trakasserade av ungdomar i sitt område. Därför ansökte hon om att få byta lägenhet med en hyresgäst på andra sidan staden. Uppsalahem sa nej med motiveringen att trakasserierna inte är knutna till lägenheten.
Hyresnämnden tyckte dock annorlunda och gav henne rätt att byta. Men däremot gav de hennes bytespartner avslag för att hon saknade beaktansvärda (giltiga) skäl. Virginia känner sig uppgiven efter att ha fått ja men ändå nej från hyresnämnden. Tonåringarna kastar fortfarande glåpord efter hennes och dottern, och de håller sig mest hemma och på innergården.
Hon tycker det är tråkigt att Uppsalahem inte värnar mer om skötsamma hyresgäster, säger hon. I höstas blev hon korad till Uppsalavinnare i tävlingen Minimeringsmästarna, som Uppsalahem deltog i.
– Jag har ordnat massor av aktiviteter för barnen på gården, hjälper grannar som är sjuka och storstädar i tvättstugan varje gång jag tvättar, säger hon.
