Här är affärsavtalet mellan Östersundshem och Rikshem
Östersundshem Holding AB har skrivit ett aktieöverlåtelseavtal med Rikshem Bostäder Holding AB om att sälja 1 698 lägenheter.
Avtalet är undertecknat av köpare och säljare. Men innan det träder i kraft måste politikerna säga sitt.
Kommunstyrelsen säger ja.
Och det slutgiltiga beslutet tas av kommunfullmäktige den 17 mars.
Efter att affären presenterades den 10 februari, samma dag som avtalet skrevs, har många höjt sina röster och försäljningen har ifrågasatts från olika håll.
Hyresgästföreningen har kallat till upprop och skrivit i lokaltidningen om att stoppa försäljningen. Östersundshem har svarat med debattinlägg i Östersundsposten.
Med anledning av de diskussioner affären väckt har Östersundshem kallat till stormöte på måndag, den 14 mars. Både Östersundshem och Rikshem kommer att medverka och svara på frågor från både allmänheten och hyresgäster.
Hyresgästföreningen kommer å sin sida hålla en öppen infoträff om fastighetsförsäljningen med inbjudna politiker och företrädare för organisationen, tisdag den 15 mars.
Idag publicerar Hem & Hyra överlåtelseavtalet mellan Östersundshem och Rikshem och en längre intervju med Östersundshems vd Daniel Kindberg.
Intervjun publiceras ord för ord och överlåtelsen i sin helhet i pdf-filen här bredvid.
Intervju med Daniel Kindberg, måndag den 7 mars:
Hur kan ni garantera i en debattartikel att Rikshem inte kommer att renovera och sedan kraftigt höja hyrorna?
– Det är väldigt enkelt. För det första har jag ju pratat med Rikshem och har haft en intensiv kontakt och ett bra resonemang och det finns inga såna idéer, planer eller tankar överhuvudtaget. Och för det andra sker ju en hyressättning mellan två parter. Därför faller resonemanget på sin egen orimlighet och förutsättning. Nej, det är inget problematiskt alls i att säga det.
Även om de sagt att de inte ska renovera så kan de ju göra det ändå efter förvärvet?
– Renovera kan ju vi också göra. Det är ju ingen skillnad mellan dem och oss. Man renoverar ju inte för att man tycker att det är kul och investerar en massa pengar. Utan det gör man ju för att det finns ett behov av att göra det, det är ju ingen skillnad om Östersundshem gör det eller om Akelius gör det eller om Rikshem gör det eller om Riksbyggen gör det.
Om det inte är någon skillnad på ägare – har i så fall Östersundshem någonsin pekats ut, såsom Rikshem, för att man lyxrenoverat och höjt hyrorna orimligt mycket?
– Jag kan inte historien… Det enda jag vet är att de som höjer hyran, oaktat vad det gäller för nånting så blir de säkert kritiserade för att man tycker att de vill höja hyran för mycket. Ett sådant resonemang fanns ju kring Östersundshem 2012-2013 med en stor debatt i diverse tidningar. ”Lyxrenoveringar” är för övrigt en journalistisk term för att få en effekt. Det har ingenting med verkligheten att göra.
– Och vi vet ju vad Rikshem har sagt om det som dem har förvärvat. Det är ju ingen affärside hos Rikshem att göra det, de har ju 28 000 lägenheter och har renoverat ungefär 1 300 av dem. Och det är oerhört nedgångna fastigheter i miljonprogram så det fanns säkert en anledning att renovera dem.
I vilket skick är de lägenheter som Rikshem ska ta över nu då? Behöver de renoveras?
– Nej… alltså jag är ju part i målet och jag tycker naturligtvis att vår produkt som vi har sålt är väldigt bra. Det vi kan notera är att det alltid finns nåt att göra på alla byggnader. Men utifrån det vi kan bedöma så finns det inga stora akuta renoveringsbehov i de byggnaderna de närmaste fem åren.
Men ”de närmaste fem åren” låter ju ändå som en relativ snar framtid?
– Alltså ja, det beror ju på vilken inriktning man har som bolag, men det spelar ju ingen roll vem som är ägare. Hade vi varit ägare och det behövs renoveras så hade ju vi renoverat. Och när det sker, om det sker om två fem eller åtta år det vet jag inte, det är ju bara spekulationer. Men alla fastighetsägare som är ansvarsfulla renoverar ju sina fastigheter.
Jovisst, men till vilket pris?
– Det är ju ingen skillnad om det är allmännyttan eller en privat fastighetsägare. Det kostar ju lika mycket att renovera.
Hur kommer det sig då att Rikshem höjt hyrorna så mycket på olika håll i landet till skillnad från andra?
– Men det är ju inte sant. Det är ju en journalistisk groda. Det är ju bara något man vill ge sken av. Det är ju bara att titta på sanning och fakta. Det finns ju en möjlighet att källkritiskt granska det man uttrycker. Rikshem har 28 000 lägenheter och har renoverat 1 200 av dem i nedgångna områden. I det här uppmärksammade fallet, nåt område i Uppsala, pratar man om 40, 50, 60 procents höjning utifrån någon nivå. Det är ju inget konstigt att den hyreshöjningen sker, den är ju helt naturlig! Den hade ju blivit så oaktat vem som hade renoverat, det finns inget ”lyxigt” i den renoveringen!
– Det man satsar i renovering avspeglas ju direkt i hyressättningen. Det är ju ingen skillnad på om det är en allmännytta eller om det är av ett annat bolag. Hyran är ju i alla de här fallen förhandlad med Hyresgästföreningen, den är ju överenskommen mellan parterna. Så jag förstår inte vad det häpnadsväckande i det finns. Det är ju i så fall att hyresgästernas intresse blivit dåligt omhändertagna då, men det tror jag inte. Det tror jag absolut inte. Jag tror att Hyresgästföreningen oftast har ganska skickliga förhandlingsmän och kvinnor.
Rikshem har lovat att bygga 300 nya bostäder plus 300 till tillsammans med er. Vad för slags bostäder pratar man om egentligen?
– … Jaa, vi pratar om lägenheter.
Och vad för slags lägenheter pratar man om?
– Ja, det vi ju inte än, vi har ju inte ritat dem än så det kan man väl inte säga. Det är väl vanliga…
Är det hyreslägenheter eller bostadsrätter?
– Ja, det är det vi har utgått ifrån och diskuterat.
Hyreslägenheter?
– Ja.
Men det finns inga garantier för att det blir just hyreslägenheter?
– … Jaa, alltså det står väl bostäder i avtalet, så att… det är väl hyresrätter som är deras huvudsakliga verksamhet så det känns ju helt naturligt. Och det behövs en aktör till som bygger hyresrätter i Östersund. Och det vi bygger tillsammans kommer ju definitivt att bli hyresrätter!
Du har tidigare sagt att du gärna vill se ett blandat bestånd med olika upplåtelseformer?
– Jamen, det är klart jag vill! Vi kommer ju att arbeta både med hyresrätter, bostadsrätter och, nu är vi ju inte så bra på äganderätter, men det skulle vi mycket väl kunna utveckla, och vi har även tittat på kooperativa hyresrätter. Östersundshem har både möjligheten att och ska arbeta med olika kategorier, olika hustyper och olika upplåtelseformer. Det är ett tydligt ägardirektiv så det är ganska självklart att vi ska planera för det. Det har Östersundshem gjort i sin historia också. Både sålt och byggt bostadsrätter.
Ni har sagt att bofonderna till de enskilda lägenheterna ska följa med i köpet. Hur går det till? Det är ju ett avtal mellan er och Hyresgästföreningen?
– Jamen, det har vi pratat med Hyresgästföreningen om så det förhållandet överlåts på Rikshem, bofonderna flyttas med och följer med lägenheten. Vi har ett avtal med Hyresgästföreningen.
Ni har ett avtal, men det krävs väl ett direkt avtal mellan Rikshem och Hyresgästföreningen?
– Ja, de kommer ju att teckna flera nya avtal med Hyresgästföreningen när de tillträder, men det blir ju inte förrän 1 juli så de har ju gott om tid att förhandla sina avtal.
Eftersom avtalet om bofonderna alltså inte tecknade än så vet man ju inte hur det blir?
– Jo, det vet man för det blir samma form som pågår idag. Och det var det första som vi förklarade både från Östersundshem och Rikshem. Samma dag som vi skrev avtalet så hade vi den informationen för Hyresgästföreningens representanter så det är de väl insatta i.
I aktieöverlåtelseavtalet står det att det är Östersundshem som ska tillhandahålla byggbar mark för de bostäder som Rikshem ska uppföra, annars kan de dra sig ur den delen av avtalet.
– Nej, så är det inte. Så är det inte. I vårt samarbetsprojekt så kommer vi säkert att identifiera mark tillsammans, det är helt klart, då kommer vi att hjälpas åt. Och sen eftersom vi finns på plats så kan vi hjälpa till med vart det idag finns möjliga ställen att bygga på. Och det har vi redan pratat om.
I avtalet står det: ”För att möjliggöra för köparen att uppfylla åtagandet ska säljaren tillhandahålla planlagd byggbar mark.”
– Det är alldeles korrekt. När vi har gemensamma projekt så är det självklart att vi ska göra det. I de andra projekten när de ska göra sina egna så kommer vi att samarbeta med dem att visa vart det finns möjligheter att få de här i anvisningar eller i direkta förvärv.
Men det som jag citerade ur avtalet gäller ju deras åtagande, inte ert gemensamma byggprojekt…
– Men så har vi förstått det som och även Rikshem…
Enligt avtalet så behöver de inte uppföra bostadshus om inte ni tillhandahåller mark.
– Visst, man måste ju alltid få mark att bygga på det är ju ganska självklart. Det är ju ett starkt intresse från Östersundshems sida att de bygger… Vi har alla möjligheter att skaka fram mark. Det är ju en stark fördel för oss att kunna påverka den delen, men de kommer förmodligen vilja styra det själv för då går det ju fortare med produktionen.
Rikshem är inte heller skyldiga att uppföra bostäder om de bedömer att produktionskostnaderna för bostäderna, inklusive markförvärv, överstiger marknadsvärdet av bebyggd fastighet.
– Det gäller ju för alla bolag på alla ställen. Man får inte bygga utan att göra en vinst. Det är rent olagligt enligt aktiebolagslagen. Så det går inte annars, man måste alltid se till bolagets bästa och det kan man ju inte säga om man producerar med förlust. Då riskerar man ju bolagets överlevnad och det är direkt felaktigt.
Det låter som att du har fullt förtroende för Rikshem?
– För Rikshem ja. Absolut!
Men tänk om det skulle visa sig efter köpet att de missköter sig eller chockhöjer hyrorna då?
– Men höjer de hyrorna så är det ju i förhandling med Hyresgästföreningen, precis som vi gör. Om dem renoverar eller vi renoverar så är det under samma förhållande. Det är ingen skillnad. Om vi hade haft de husen och dem behövde renoveras så hade vi renoverat dem. Och då hade det blivit hyreshöjningar. Så det är ingen skillnad. Det där är ju bara ett journalistiskt sätt att försöka få till nåt som inte är. Det finns ingen saklighet i det där. Hyrorna förhandlas med Hyresgästföreningen. Så Hyresgästföreningen är lika ansvarig för alla hyror som den andra parten och det är Hyresgästföreningen som i det här fallet då ska företräda sina medlemmar. Så det får man ju ta upp med Hyresgästföreningen om man inte lyckas företräda sina medlemmar på ett korrekt och bra sätt. Om medlemmarna inte tycker det så får de uttrycka det till dem. Det är ju helt naturligt.
Varför tror du Värmdö kommun drog sig ur affären med Rikshem?
– Jag tror inte att de har dragit sig ur affären överhuvudtaget utan jag tror att de avvaktar affären till dess att det finns en operativ ledning i Rikshem. Det är ju klart, de har ju det ansvaret, de har ju starka samarbeten med Rikshem. Och det tycker jag inte alls är något konstigt att de avvaktar till dess att det finns en vd, vice vd och styrelseordförande på plats som de kan upprätta en fungerande affärsdialog med. Det låter ju högst naturligt.
Men Värmdö säger i en artikel i DN att det är för att de inte är säkra på vilka intentioner ägarna har.
– Det är ju klart eftersom ägarna ska ju nästa fredag byta ut styrelsen så det är ju helt rätt att avvakta fortsättningen på den affären tills dess att de har några att förhandla med som har ett mandat över stämman. Det är ju självklart.
Borde inte Östersundshem göra samma sak då?
– Absolut inte. Vi är ju klara med förhandlingarna och har skrivit under så varför ska vi göra det? Det finns ju absolut ingen anledning. Vi har ju gjort en jättejättebra affär, framför allt för hyresgästerna. Det är en fantastisk affär. Eftersom det är en fantastisk affär för bolaget så är det väldigt väldigt bra affär för våra hyresgäster!
Det låter ju strålande…
– Ja, det är det också. Det är jättebra. Och återigen, Rikshem har blivit uppmärksammade för ett fall i Uppsala där man tyckt att hyrorna blivit oproportionerligt höjda i förhållande till renoveringarna. I förhållande till att de äger 28 000 lägenheter så vet inte jag om man kan säga om de blivit mycket eller lite kritiserade. Men jag vet hur resonemanget kan gå för den som har 5 000 lägenheter… Och utifrån det sammanhanget kan jag inte tycka att Rikshem på något vis är någon skandalomsusad hyresrättsägare. Det har jag ingen grund för att säga.
Läs även tidigare artiklar i Hem & Hyra:
1 698 lägenheter säljs av Östersundshem.
Köpare i Östersundshemsaffären klandras i granskning
Rikshem vill höja hyran med över 80 procent
Rikshems vd får sparken av ägarna
Rikshem köper 1 698 lägenheter fördelade på 28 fastigheter till ett pris på 1,144 miljarder kronor.
De fastigheter som säljs finns inom delar av Torvalla, på Körfältet, Odensala och Odenslund. Det är 28 olika fastigheter.
Rikshem beräknas tillträda fastigheterna den första juli. Då har företaget på ett drygt halvår tillträtt cirka 5 000 lägenheter i norra Sverige.
Slutgiltigt beslut om försäljningen tas i kommunfullmäktige den 17/3.
Rikshem ägs av Fjärde AP-fonden och AMF-pension. Det är ett av Sveriges största privata bostadsbolag som har hyresrätter som affärsidé och en vision om att vara den nationella allmännyttan.
Rikshem har nyligen också köpt upp Akelius fastighetsbestånd i Östersund.
