Har inneboende för att klara renoveringshyran – nu vill värden vräka tvåbarnsmamman Madeleine
När vi träffas första gången är det sensommar. Respektingivande rottweilern Obi dundrar ut när Madeleine Tärnsby öppnar dörren. Hennes inneboende Christele Kabamba är i vardagsrummet och kommer och hälsar. Tv:n står på. Sveriges bordtennisherrar håller på att förlora OS-finalen mot Kina men har ändå gjort en bragdturnering och vinner svenska folkets hjärtan.
Det kan låta gemytligt men Madeleine Tärnsby har hela tiden en obehaglig känsla som mal. Hennes värd Heba försöker vräka henne – efter mer än 22 år i samma hus. Som skäl anges att hon tagit ut oskälig hyra när hon hyrt uthyrningsdelen på omkring 20 kvadrat i femrummaren på 122 kvadrat till en inneboende. Madeleine Tärnsby har tagit ut 6000 kronor i månaden i hyra. Då ingår bland annat möbler, kyl, micro, hushållsel, städhjälp, internet, hemförsäkring, streamingtjänster och förbrukningsprodukter som glödlampor och städprodukter. Eftersom det saknas kök och dusch får den inneboende dela badrum och kök med Madeleine och hennes två söner som bor hos henne på halvtid. Den inneboende har, enligt Madeleine, även haft tillgång till vardagsrummet.
Bråket med värden började emellertid långt tidigare. Madeleine Tärnsby var drivande i en hyresstrid som var infekterad och pågick i flera år.
Under 2021 och 2022 renoverade privatvärden Heba sin fastighet i Axelsberg i Hägersten i sydvästra Stockholm. Att huset, byggt 1969 var i behov av omfattande renovering var både värd och hyresgäster överens om. Men att enas om den nya hyran var desto svårare.
Riskerade retroaktiv hyressmäll på över 90 000 kronor
Efter att förhandlingarna med Hyresgästföreningen brutit samman beslutade sig Heba för att själva sätta hyran. Hyresgästerna tvingades leva med hotet om att få en retroaktiv hyreshöjning med i vissa fall omkring 100 000 kronor. I ett brev från Heba, en stor privatvärd med 3200 lägenheter, informerades om att hyresgästerna skulle få välja mellan att betala ”hyresskulden” i ett bräde eller som ett extra påslag på hyran under två år.
För specialistsjuksköterskan Madeleine Tärnsby skulle det innebära en ny hyra på 16 134 kronor räknat i 2022 års hyresnivå, samt att hon skulle betala närmare 93 000 kronor i retroaktiv hyra. För att ha råd med att betala den retroaktiva hyran har hon, förutom att ta in en inneboende, jobbat extra.
När Hem & Hyra senast skrev om hyresstriden hade Heba gjort en ansökan till hyresnämnden för att få hyran prövad.
Så blev det inte. Hyresgästföreningen och Heba återupptog förhandlingen och kunde till slut nå en överenskommelse. I korta drag innebar den att hyresgästerna slapp 14 månader av den av den retroaktiva hyreshöjningen, i Madeleines fall omkring 70 000 kronor. Hyresnivån blev omkring 1000 kronor lägre än den som Heba krävt, samt att befintliga hyresgäster fick en intrappning av den nya hyran med en rabatt de första åren. Från och med januari i år är Madeleine Tärnsbys månadshyra 14 700 kronor inklusive värme och vatten.
Madeleine Tärnsby var missnöjd och skrev till Heba att hon inte accepterar den nya hyran och kommer kräva en omprövning av förhandlingsöverenskommelsen i hyresnämnden.
Uppsagd åtta dagar efter protestbrev
Det är då vräkningshoten börjar. Åtta dagar senare, i slutet av februari i år, får Madeleine Tärnsby ett brev från Heba. Hon är uppsagd. Anledningen är att hon, enligt värden, tagit ut en ockerhyra av sin inneboende hyresgäst. Enligt Hebas beräkning är en skälig hyra mellan 2 600 och 3 300 kronor i månaden. Heba hävdar att 6 000 kronor är att betrakta som en ockerhyra.
När Madeleine i början av 2024 ville höja hyran till 6500 kronor så hörde den inneboende hyresgästen av sig till Heba för att få reda på vad hyran för hela lägenheten är. Av sms-konversationer att döma som skickats in till tingsrätten fanns ingen osämja mellan Madeleine Tärnsby och den tidigare hyresgästen. Enligt Madeleine höjdes aldrig hyran eftersom den inneboende flyttade ut.
Det är alltså varken tidigare eller nuvarande hyresgästen Christele Kabamba som vänt sig till hyresnämnden för att få hyran prövad. Madeleine krävs inte på att betala tillbaka överhyra. Det är värden Heba som vill slänga ut Madeleine Tärnsby. Hon beslutar sig för att återkalla sin ansökan om att ompröva den nya hyran efter renovering.
– Jag mejlar även Heba och försöker fråga om detta går att lösa på något annat sätt. Har jag gjort fel och tagit ut för mycket hyra kan jag betala tillbaka. Efter 22 år som hyresgäst vill alltså Heba kasta ut mig och mina barn. Det känns inte som att det är någon slump att uppsägningen kommer åtta dagar efter att jag klagat på nya hyran, säger Madeleine Tärnsby.
Gör egen mätning av lägenheten
Hon anlitar en jurist och samlar på sig argument. På matbordet har hon samlat delar av skriftväxlingen och uträkningar. Att inneboende visst haft tillgång till badrum och andra delar av lägenheten, och att det funnits ett överhängande hot om en retroaktiv hyreshöjning och att den nya hyran inte var framförhandlad. Madeleine Tärnsby gör även en egen mätning av lägenheten som bland annat visar att uthyrningsdelen är drygt 20 kvadrat, inte 17,5 kvadrat som Heba hävdar. Värden tar tillbaka ärendet i hyresnämnden. I mitten av juli kommer en ny uppsägning med uppmaningen att ”ni är skyldig att flytta genast”.
Inför den tänkta publiceringen av den här artikeln hör Hem & Hyra av sig till Heba för att få en kommentar. De avböjer men värden hör av sig till Madeleine Tärnsbys juridiska ombud. Hon erbjuds möjlighet att byta lägenheten under förutsättning att hon inom kort tid hittar någon att byta med. Och så ytterligare ett villkor: Att artikeln i Hem & Hyra inte publiceras.
Vi avvaktar med publicering. Hebas juridiska ombud i ärendet byts ut. Madeleine Tärnsby hittar en hyresgäst att byta lägenheten med, men Heba godtar inte den föreslagna hyresgästen. I slutet av förra veckan kom så en stämningsansökan till Södertörns tingsrätt där Heba förpliktar Madeleine Tärnsby att flytta genast, annars kan hon komma att avhysas på egen bekostnad.
Värdar vägrar pröva triangelbyte
I samma veva skickar Madeleine Tärnsby in en ansökan till Heba om att göra ett triangelbyte. Den ansökan kommer inte att hanteras enligt Hebas chefsjurist Haymanot Wachtmeister. Hon skriver i ett mejl att ”En hyresgäst som tar ut ockerhyra av inneboende har förverkat sin hyresrätt. Vi har under året försökt förlikas med hyresgästen, bland annat erbjudit henne bytesrätt trots förverkande, men vi kom inte i mål för att hon inte kunde föreslå hyresgäster utan betalningsanmärkningar.”
– Det känns för jävligt. Att de på fullaste allvar kan hävda att en skälig hyra är 3000 kronor, vilka konsekvenser kommer det få för hyresgäster som hyr ut till inneboende i Stockholm? Jag har dessutom levt i en osäkerhet i och med risken att få över 90 000 kronor i retroaktiv hyra, säger Madeleine Tärnsby.
Hon är medlem i Hyresgästföreningen men har valt att anlita ett juridiskt ombud på annan väg. Roger Höög, förbundsjurist på föreningen, säger att det är väldigt ovanligt att en värd säger upp en förstahandshyresgäst för att ha tagit ut ockerhyra av en inneboende – utan att den inneboende krävt tillbaka hyra. Han delar uppfattningen att Tingsrättens beslut kan få konsekvenser för andra hyresgäster med inneboende.
– Det blir lite konstigt att värden har en annan uppfattning om hyran än den inneboende. Man kan fundera kring om det ligger någon annan tvist i botten som gör att värden vill bli av med hyresgästen, säger Roger Höög.
Eftersom Heba valt att driva ärendet via tingsrätten – inte hyresnämnden – riskerar den förlorande parten att få betala både sina egna och motpartens rättegångskostnader.
– Det ligger oerhört mycket i vågskålen för mig. Jag mår och har mått väldigt dåligt ända sedan första uppsägningen i slutet av februari. Både jag och mina söner riskerar att bli bostadslösa. Jag har bott klanderfritt i huset i mer än 22 år och aldrig varit sen med en hyra eller haft en störning under hela den tiden, säger Madeleine Tärnsby.
